Für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags durch Mieter oder Vermieter gibt es klare Vorgaben. Der Gesetzgeber hat strikte Regeln, gerade wenn Vermieter außerordentlich und fristlos kündigen wollen oder müssen. Sowohl auf Begründung, Frist und Form der Kündigung sind zu achten. Für Privatvermieter ist das Wissen um diese Regeln bei Kündigung essenziell.
In der Regel werden Mietverträge auf längere Zeiten geschlossen. Doch wenn das Mietverhältnis zwischen Mietern und Vermieter nachhaltig gestört ist oder die Mietsache erhebliche Mängel aufweist, kann dies zu einer fristlosen Kündigung führen.
Im Folgenden klären wir auf, unter welchen Maßgaben beide Vertragspartner den Mietvertrag außerordentlich und fristlos kündigen können und geben Informationen, unter welchen Begründungen und Rahmenbedingungen dies rechtssicher möglich ist.
Info: Die Fristen zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter regelt § 573c BGB. Die Kündigung muss stets schriftlich erfolgen. Bei berechtigtem Interesse ist ebenso eine ordentliche Kündigung des Vermieters möglich. Doch dazu später mehr.
Wann ist fristlose Kündigung durch Mieter möglich
Sofern ein wichtiger Grund vorliegt, können Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen. Dies gilt für Zeitmietverträge ebenso wie für unbefristete Verträge. Doch diese Gründe müssen so gestaltet sein, dass ein Fortführen des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.
Die Grundlage für die außerordentliche und fristlose Kündigung für Mieter und Vermieter gleichermaßen regelt das Bürgerliche Gesetzbuch, hier § 543 BGB.
Fristlose Kündigung des Mieters wegen Mängel
Ein Mangel der Mietsache ist ein Zustand, der die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung einschränkt oder unzumutbar gestaltet. In der Regel sind dies Schimmelbefall und Wasserschäden.
Wird der Mangel an der Mietsache festgestellt, der Vermieter beseitigt diesen aber nicht, trotz Kenntnis und Mahnung, kann der Mieter fristlos kündigen. Ausweichend kann der Mieter aber auch eine Mietminderung bei Mängeln an der Mietsache vornehmen.
Achtung: Besteht nachweisbar keine Aussicht auf Erfolg für eine Mangelbeseitigung durch den Vermieter, ist auch eine fristlose Kündigung durch den Mieter rechtswirksam möglich, wenngleich nur bei konkret beweis- und belegbaren Situationen.
Fristlose Kündigung des Mieters bei Gesundheitsbeeinträchtigung
Nicht jeder Mangel greift gleich die Gesundheit der Mieter an. Weitet sich ein schädlicher Schimmel aber aus und wird nicht als Mangel beseitigt, kann dies gesundheitsgefährdend sein. Auch giftige Baumaterialien können ein Grund der fristlosen Kündigung sein. Selbst gefährliche Treppenaufgänge oder Fußböden stellen eine Gefahr dar und so als Begründung herhalten. Jedoch muss trägt der Mieter im Falle der fristlosen Kündigung die Beweislast.
Fristlose Kündigung des Mieters durch Vertragsverletzung des Vermieters
Vertrag kommt von „vertragen“, doch nicht immer halten sich Vermieter an die Pflichten des Mietvertrags. Wird der Vermieter ständig beleidigend oder sogar körperlich gegen den Mieter tätig, ist ein dauerhaftes Vertrauensverhältnis nachhaltig gestört und unter Beweislast der Mietvertrag fristlos kündbar. In Gerichtsverfahren können Gutachter auch dem Vermieter helfen. Im Zweifel ist vermieterseitig ein Gutachter anzuraten, um sich gegen die fristlose Kündigung zur Wehr zu setzen.
Ebenso kann der Mieter ohne Frist kündigen, wenn sich der Vermieter unberechtigt Zutritt zur Wohnung verschafft. Auch eine unberechtigte Mietpreiserhöhung oder eine gefälschte Betriebskostenabrechnung gehört in die Reihe der Kündigungsgründe.
Form der fristlosen Kündigung durch den Mieter
Ohne Vorwarnung läuft eine fristlose Kündigung des Mieters ins Leere. Eine vorherige und schriftliche Abmahnung ist unter Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels oder Fehlverhaltens notwendig. Erst bei Verstreichen der Frist ohne Reaktion kann schriftlich gekündigt werden.
Es muss jedoch stets eine Begründung her, die konkret ausformuliert werden muss. Ein einfaches „Nachbar macht nur Lärm – wir kündigen“ ist nicht ausreichend. Im Zweifel muss der Mieter den Missstand beweisen, Zeugen benennen oder einen Gutachter herbeiziehen. Sowohl Abmahnung als auch die Kündigung sollten beweiskräftig zugestellt werden.
Wichtig: Vermieter sollten stets auf eine Abmahnung reagieren, egal aus welchen Gründen die Mieter mahnen. Oft folgen auf die fristlose Kündigung noch Schadenersatzansprüche des Mieters und das kann teuer werden. Letztlich sollten Vermieter nachhaltig denken. Zahlen die Mieter stets pünktlich und der Höhe nach wirtschaftlich ausreichend, sollte man offen mit den Mietern kommunizieren und gemeinsam nach Lösungen suchen.
Im zweiten Teil klären wir auf, unter welchen Bedingungen der Vermieter außerordentlich und fristlos kündigen kann. Doch schauen die Gerichte dann intensiv hin und diese Form der Vertragsbeendigung sollte gut vorbereitet sein.
