Wenn ein Mietvertrag außerordentlich und fristlos gekündigt wird, muss ein gewichtiger Grund vorliegen. Im mieterfreundlichen Deutschland sind die Regeln für diese Kündigungsform und für Vermieter streng reglementiert. Umso wichtiger ist die Kenntnis der Möglichkeiten und Besonderheiten, die gerade Kleinst- und Privatvermieter bei der fristlosen Kündigung des Mieters kennen und beachten sollten.
Sprechen Mieter eine fristlose Kündigung des Mietvertrags aus, müssen sie vorab abmahnen und dem Vermieter Zeit einräumen, um den Mangel zu beseitigen oder das Verhalten abzustellen. Die Gründe für die fristlose Vertragsaufhebung durch die Mieter, sowie formale und Frist-bezogene Notwendigkeiten erklärten wir im ersten Teil.
Nun geht es um die Frage in welchen Fällen Vermieter die rote Karte zeigen können oder sollten. Letztlich ein gut zu überlegender Schritt, wenn man mehrere Mieter hat (Hausfrieden) oder die betreffenden Mieter schon lange Vertragspartner sind.
Eine ordentliche Kündigung des Vermieters ist im Falle des Eigenbedarfs möglich, beziehungsweise wenn ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 BGB besteht. Doch Achtung. Bei der Eigenbedarfskündigung steckt die Tücke im Detail. Aber auch wenn der Vermieter beim Fortbestehen des Mietvertrags schwerwiegende wirtschaftliche Nachteile erleiden würde, kann ordentlich gekündigt werden. Doch hier gelten strenge Regeln zur Beweislast.
Wann ist fristlose Kündigung durch Vermieter möglich
Es muss sich schon um einen wichtigen Grund handeln, wenn Vermieter außerordentlich und fristlos den Mietvertrag kündigen können. Das sogenannte Vertrauensverhältnis sollte nachweisbar nachhaltig zerrüttet sein und eine Weiterführung im weiteren Sinn nicht mehr zumutbar.
Fristlose Kündigung des Vermieters bei Nichtzahlung der Miete
Der Deal sollte klar sein: Miete gegen Mietsache. Wenn Mieter aber meinen, nicht oder nur in Teilen den Mietzins inklusive Nebenkosten zu entrichten, kann der Vermieter die Notbremse ziehen. Grundlage ist hier, wie bei jeder Kündigung aus wichtigem Grund, ebenfalls, § 543 BGB.
Bei einer fristlosen Kündigung wegen Nichtzahlung der Miete muss Folgendes vorliegen:
- Der Mieter schuldet zwei aufeinanderfolgende Mieten
- Zwei aufeinander folgende Monate wurden nur Teilbeträge gezahlt, aber in Summe übersteigen sie eine Monatsmiete
- Innerhalb eines Jahres werden nur Teilbeträge gezahlt und in Summe überschreitet der Schuldbetrag zwei Monatsmieten
Ist dies der Fall, kann der Vermieter auch ohne Abmahnung fristlos kündigen. Eine Ausnahme bei der Nichtzahlung der Miete stellt die Mietminderung dar. Dann darf nicht fristlos gekündigt werden. Ebenso muss bei ständiger Unpünktlichkeit der Zahlungen vorab eine Abmahnung ausgesprochen werden.
Aber: Der Mieter hat nach der fristlosen Kündigung zwei Monate Zeit, die Räumungsklage durch Zahlung der offenstehenden Miete zu verhindern. Eine erneute fristlose Kündigung durch Nichtzahlung innerhalb von zwei Jahren kann aber nicht mehr durch Nachzahlung abgewendet werden.
Fristlose Kündigung durch Vermieter bei Nichtzahlung der Kaution
Die Mietkaution als Sicherheitsnetz für den Vermieter genießt über § 551 BGB besonderen Schutz. Leistet der Mieter nach Mietvertragsunterschrift keine Kaution (nicht mehr als zwei Nettokaltmieten) beziehungsweise kommt seiner vertraglichen Pflicht auf die Sicherheitsleistung nicht nach, darf der Vermieter fristlos kündigen, auch wenn bereits die erste oder zweite Monatsmiete eingegangen ist.
Fristlose Kündigung durch Vermieter bei Störung des Hausfriedens
Wer einmal eine etwas lautere Geburtstagsfeier darstellt, darf sicher keine fristlose Kündigung erwarten. Wird der sogenannte Hausfrieden aber nachhaltig gestört, ist die Kündigung oft das einzige Mittel. Dies kann der Fall sein, wenn Mieter Lärmbelästigung, Beleidigungen gegenüber Mitmietern oder sogar aggressives Verhalten, auch dem Vermieter gegenüber, an den Tag legen.
Selbst ein ständiges und nicht abstellbares Vermüllen der Treppenhäuser kann eine fristlose Kündigung zur Folge haben. Jedoch muss der Vermieter die Sachlage beweisen können, ggf. durch Zeugen oder Protokolle. Zudem muss der betreffende Mieter mit einer Frist zur Abänderung abgemahnt werden.
Fristlose Kündigung durch Vermieter bei Gefährdung und Vernachlässigung
Bei den nachfolgenden Situationen kann der Vermieter, mit vorheriger Abmahnung samt angemessener Frist, fristlos kündigen:
- Unregelmäßiges oder gar kein Lüften oder Heizen der Wohnung, trotz Frostgefahr
- Im Mietvertrag vereinbarte Instandsetzungsmaßnahmen werden nicht erfüllt
- Erzeugung von Brandgefahr
- Unerlaubter Eingriff in die Bausubstanz der Immobilie
- Verwahrlosung der Wohnung (Messi)
Stets jedoch liegt die Beweislast beim Vermieter. Zeugen können helfen diese auch vor Gericht rechtskräftig zu erzeugen.
Fristlose Kündigung durch Vermieter bei Fremdnutzung und Umnutzung
Ist eine Mietwohnung zu Mietzwecken angemietet, so kann der Mieter die Wohnung nicht einfach so gewerblich nutzen. Damit ist aber nicht das Homeoffice gemeint. Hier ist die Rechtsprechung in ihren Urteilen divers. Es muss schon ein unerlaubtes Gewerbe vorliegen (Außenwerbung, viel Kundenverkehr und dadurch mehr Lärm und Verschmutzung).
Ebenso kann eine unerlaubte Drittnutzung, also Untervermietung, zur fristlosen Kündigung führen. Zwar kann der Vermieter nichts Wirkliches gegen eine Untervermietung ausrichten, sofern der Mieter die Erlaubnis einholt. Unterlässt er dies aber oder betreibt mit der Untervermietung an Touristen etc. ein Geschäft, kann und sollte der Vermieter handeln. Die vorherige Abmahnung ist ein Muss. Stellt der Mieter sein vertragswidriges Verhalten daraufhin nicht ein, erfolgt die fristlose Kündigung im Zuge einer Unterlassungsklage.
Abmahnung, Form und Räumungsklage bei der fristlosen Kündigung durch den Vermieter
Vermieter müssen immer vor der fristlosen Kündigung schriftlich abmahnen und dem Mieter eine angemessene Frist zur Änderung seines Fehlverhaltens einräumen. Auch eine ausführliche Begründung und die möglichen Folgen der Kündigung muss die Abmahnung enthalten.
Erst wenn der Mieter das Fehlverhalten beweisbar nicht abstellt, darf die außerordentliche und fristlose Kündigung erfolgen.
Die Kündigung ist unwirksam, wenn die Begründung zu pauschal ausfällt. Sie muss konkret sein und nicht verallgemeinernd.
Wenn die Mieter nach der fristlosen Kündigung nicht ausziehen, hat der Vermieter nur eine Wahl. Er muss eine Räumungsklage einreichen. So einfach die Wohnung öffnen lassen und sich Zutritt verschaffen darf er nicht.
Im Zuge der Räumungsklage prüft das Gericht die fristlose Kündigung auf Herz und Nieren. Umso wichtiger ist es diese Kündigungsform penibel und intelligent zu planen. Erst wenn das Gericht der Räumungsklage stattgibt, kann der Vermieter die Mietwohnung durch einen Gerichtsvollzieher öffnen und leerräumen lassen. Die Kosten hierfür trägt stets der (ehemalige) Mieter.
