Hamburgs Wohnungsmarkt ist äußerst begehrt und entwickelt sich seit Jahren positiv. Das ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass einer hohen Nachfrage ein attraktives Angebot gegenübersteht. Das betrifft sowohl die Mietwohnungen als auch Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser. Es ist wichtig, die Entwicklungen der letzten Jahre und den aktuellen Stand an Hamburgs Wohnungsmarkt zu kennen, um seriöse Prognosen für die Zukunft abgeben zu können.
Hamburgs Wohnungsmarkt übt einen starken Reiz auf Menschen aus ganz Deutschland und der Welt aus. In den letzten Jahren ist es dem Hamburger Senat durch verschiedene Maßnahmen gelungen, einer hohen Nachfrage ein attraktives Angebot gegenüberzustellen. Dennoch hat Hamburg auch in den beginnenden 20er Jahren dieses Jahrhunderts mit der Wohnungsnot zu kämpfen. Wie in vielen Metropolen übersteigt die Nachfrage das Angebot üeberaus deutlich.
Wer nach einer geeigneten Wohnung oder einem Einfamilienhaus in Hamburg sucht oder sinnvolle Investitionen im Immobiliensektor tätigen möchte, sollte sich daher mit den Gegebenheiten vor Ort auskennen. Dieser Artikel stellt die wichtigsten Informationen zu Hamburgs Wohnungsmarkt vor.
Überblick über Hamburgs Wohnungsmarkt
In Hamburg leben rund 1,85 Millionen Menschen, die sich auf insgesamt 1.012.239 Haushalte verteilen. Zwischen 2014 und 2021 ist die Stadtbevölkerung um rund 106.000 Menschen angewachsen, was einem Plus von 6% entspricht. Die Arbeitslosenquote liegt bei 7,5% und der Kaufkraftindex bei 97,6.
Auffällig ist, dass die Angebotsseite von Hamburgs Wohnungsmarkt zwischen 2014 und 2021 ebenso stark gewachsen ist wie die Bevölkerung, nämlich um 6%. Gab es 2014 noch 917.234 Wohnungen, so waren es 2021 bereits 976.709. Hinzu kommen die Mehrfamilienhäuser, die einen Anteil von 32,6% des Angebots ausmachen. Die Leerstandsquote ist von 2014 bis 2020 um 0,2% gesunken und hat heutzutage mit 0,5% einen ausgesprochen niedrigen Stand.
Die Corona-Pandemie hatte nur einen begrenzten Einfluss auf Hamburgs Wohnungsmarkt. So war 2020 das einzige Jahr seit 2017, in dem das Ziel von 10.000 Baugenehmigungen pro Jahr nicht erreichte wurde. Der Wert lag mit 9.499 Baugenehmigungen leicht darunter und um 1.352 Wohnungen niedriger als im Vergleich zum Vorjahr. Während Corona wurden zahlreiche Umzüge verschoben, trotzdem ist die Zahl der Menschen, die in Hamburg leben, seit 2019 um 11.000 Personen angestiegen.
Sinnvolle Maßnahmen für eine effiziente Wohnraumplanung
Die positive Entwicklung an Hamburgs Wohnungsmarkt ist unter anderem auf die Maßnahmen zurückzuführen, die der Senat für eine effiziente Wohnungspolitik ergriffen hat. Unter anderem rief er 2016 das „Bündnis für das Wohnen“ ins Leben. Dieses legte fest, dass jährlich 10.000 Wohnungen genehmigt werden sollen. In drei aufeinanderfolgenden Jahren wurde dieses Ziel erfolgreich erreicht, lediglich in 2020 gab es einen Rückgang. Gleichzeitig wurde es in diesem Jahr zum ersten Mal geschafft, 10.000 Wohnungen innerhalb eines Jahres fertigzustellen.
Die Entwicklung seit 2014 kann ebenfalls positiv bewertet werden. 47.500 Haushalte sind in dieser Zeit zu Hamburgs Wohnungsmarkt dazugekommen und 57.000 Wohnungen sind fertiggestellt worden. Dieses Plus von knapp 10.000 Wohnungen hat zu einer Entspannung bei Hamburgs Wohnungsmarkt geführt. Allerdings ist dies nur eine Momentaufnahme. Es ist davon auszugehen, dass sich auch weiterhin viele Menschen dafür interessieren, nach Hamburg zu ziehen, weswegen weiterhin neue Wohnungen gebraucht werden und Bauvorhaben unbedingt geplant und realisiert werden müssen.
Aktuell tut sich in dieser Hinsicht eine Menge. vor allem in der HafenCity werden jede Menge neue Wohnungen gebaut. Die Bauprojekte bei den Elbbrücken gehören zu den größten Stadtentwicklungsprojekten Europas und haben positive Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt vor Ort. Es ist wahrscheinlich, dass in Zukunft weitere neue Projekte beim Grasbrook oder in der Nähe des A7 Deckels angegangen werden.
So entwickeln sich die Mietwohnungen an Hamburgs Wohnungsmarkt
Die Corona-Pandemie hat den Zuzug nach Hamburg etwas verlangsamt, trotzdem sind die Mieten hier in den letzten Jahren spürbar angestiegen. Die durchschnittliche Angebotsmiete für Bestandswohnungen betrug in Hamburg 2021 12,75 € pro Quadratmeter. Das entspricht einem Wachstum von 3% im Vergleich zu 2020. Im Vergleich zu 2014 wurde sogar ein Plus von 28% erreicht. Das ist beeindruckend, bei der Gegenüberstellung mit anderen A-Standorten liegt Hamburg jedoch eher im unteren Bereich.
Ein auffälliges Merkmal in Hamburg ist, dass ich die Mieten in unterschiedlichen Lagequalitäten relativ gleichmäßig entwickeln. So sind beispielsweise die Mieten in sehr guter Lage um 24% gestiegen, wohingegen die Mieten in einfacher Lage um 31% angestiegen sind. Die guten und die durchschnittlichen Lagen liegen mit 29% beziehungsweise 28% in der Mitte. Das ist ein deutlicher Unterschied zu anderen A-Standorten, in denen die mittleren Mieten deutlich stärker angestiegen sind als diejenigen in anderen Lagequalitäten.
Hinweis: In Hamburg liegt der Unterschied zwischen Wohnungen in sehr guter Lage und denen in einfacher Lage seit mehreren Jahren bei ungefähr 3 € pro Quadratmeter. Das zeigt, dass der Markt funktioniert.
Obwohl die Mieten in unterschiedlichen Lagen relativ konstant ansteigen, gibt es doch einige Bereiche, die hervorstechen. So sind die teuersten Angebotsmieten 2021 bei Bestandswohnungen in der HafenCity zu finden. Hier kostet das Wohnen durchschnittlich 23,10 € pro Quadratmeter. Im westlichen Harvestehude müssen immer noch 22,85 € pro Quadratmeter bezahlt werden und in Uhlenhorst 18,95 € pro Quadratmeter. Am stärksten angestiegen sind die Mieten im westlichen Harvestehude. Hier fand eine Mietdynamik von 69% zwischen 2014 und 2021 statt. In Wandsbek liegt die Entwicklung bei 53% und in Langenhorn bei 45%. Uhlenhorst und Finkenwerder liegen mit 41% beziehungsweise 40% auf dem Plätzen vier und fünf.
Die Zimmerzahl hat bei den Bestandsmieten kaum einen Einfluss auf die Mietpreise. So sind Wohnungen mit fünf oder mehr Zimmern nur minimal teurer als Wohnungen mit einem oder mit vier Zimmern. Die Preisspanne liegt hierbei in etwa zwischen 12,5 und 13,5 Euro pro Quadratmeter.
Das gibt es über die Eigentumswohnungen an Hamburgs Wohnungsmarkt zu wissen
Eigentumswohnungen in Hamburg werden aus ganz unterschiedlichen Gründen gekauft. Einige wollen selbst darin wohnen, andere sehen darin lediglich eine Kapitalanlage. Es ist festzustellen, dass die Preise für Eigentumswohnungen an Hamburgs Wohnungsmarkt deutlich stärker angestiegen sind als die Mieten. Selbst während der Corona-Jahre war die Nachfrage ungebrochen hoch. Gerade während der Pandemie stiegen die Preise deutlich an. So wurde beispielsweise ein Wert von 5.360 € pro Quadratmeter für Bestandswohnungen erreicht, was einen Anstieg um 16% im Vergleich zu 2020 bedeutet.
Hamburg nimmt zusammen mit Köln in Bezug auf die Dynamik von A-Städten den vordersten Platz ein. Zwischen 2014 und 2021 kann ein Preisanstieg von 89% verzeichnet werden. Das ist erheblich, im Vergleich mit anderen bedeutenden Städten jedoch unterdurchschnittlich. Hamburg hat hier die zweitniedrigste Steigerungsrate nach Düsseldorf.
Schaut man sich die Lagen der Eigentumswohnungen an, so ist festzustellen, dass vor allem in einfachen und guten Lagen die Preise von Eigentumswohnungen besonders stark angestiegen sind. Im Vergleich zu 2014 hat hier eine Preisverdoppelung stattgefunden. In den guten Lagen ist das auf die hohe Qualität und die gestiegenen Nachfrage zurückzuführen. Die einfachen lagen holen auf, weil es in den guten Lagen immer weniger Eigentumswohnungen zu bezahlbaren Preisen gibt. Deswegen suchen sich Anleger andere Möglichkeiten, um gute Renditen zu erwirtschaften.
Bei den Angebotspreisen der Bestandswohnungen dominiert im Bereich der Premiumlagen die HafenCity. Hier kostet ein Quadratmeter durchschnittlich 11.640 €. Auf Platz 5 liegt Winterhude mit immerhin noch 8.640 € pro Quadratmeter. Die Plätze zwei bis vier nehmen Harvestehude (Alster), Rotherbaum (Alster) und Neustadt ein.
Bei der Preisentwicklung zeigt sich ein etwas anderes Bild. Hier hat bei den Bestandswohnungen zwischen 2014 und 2021 vor allem ein Anstieg in Bergedorf stattgefunden. Hier sind die Preise um 138% gestiegen und liegen jetzt bei 5.380 € pro Quadratmeter. Am anderen Ende des Spektrums liegt Eidelstedt mit einem Anstieg von 128%. Hier kostet eine Eigentumswohnung durchschnittlich 5.000 € pro Quadratmeter die Plätze zwei bis vier nehmen Barmbek-Nord, Horn und Steilshoop ein. Die Anstiege betragen hier 137%, 136% und 131%.
Die teils hohen Preise und Anstiege sind auf ganz unterschiedliche Faktoren zurückzuführen. Die Wohnungen in der HafenCity bieten meistens einen Wasserblick, der bei Investoren äußerst beliebt ist. Zudem steigen die Preise vor allem bei solchen Wohnungen, die vergleichsweise jung sind und eine hohe Qualität besitzen. In Bergedorf ist es zudem die familienfreundliche Atmosphäre und die gute Anbindung an den ÖPNV, die sich positiv auf die Preise auswirken.
Die Preisentwicklung unterscheidet sich bei den Eigentumswohnungen deutlich von den Mietwohnungen. Hier sind die Angebotspreise bei Eigentumswohnungen in sehr guter Lage um 88% gestiegen und bei einfacher Lage um 117%. Die Zimmeranzahl hat hier einen deutlicheren Einfluss auf die Preise als bei den Mieten. So kostete 2021 eine Wohnungen mit vier oder fünf Zimmern deutlich über 8.000 € pro Quadratmeter, wohingegen es bei Einzimmerwohnungen etwas weniger als 7000 € pro Quadratmeter waren.
Umsätze bei Mehrfamilienhäusern
Wenn sich Anleger für Investitionen in Hamburgs Wohnungsmarkt entscheiden, wählen sie häufig Mehrfamilienhäuser. 2020 gab es wegen der Pandemie einen gewissen Rückgang, aber schon 2021 stiegen die Verkaufszahlen wieder deutlich an. Insgesamt wurden 2,5 Milliarden Euro umgesetzt, wobei der durchschnittliche Kaufpreis für solche Mehrfamilienhäuser bei 5,2 Millionen Euro pro Verkaufsfall lag. Das entspricht einer Verdoppelung der Preise im Vergleich zu 2011.
In den zentralen Lagen von Hamburgs Wohnungsmarkt hat scheinbar eine gewisse Sättigung stattgefunden. Es gibt kaum noch bezahlbare Objekte, die sich als Kapitalanlage eignen. Deswegen fokussieren sich Investoren stärker auf die weniger zentralen Lagen und suchen beispielsweise Anlageobjekte in Wandsbek, Hamm oder Wilhelmsburg. Wichtig ist den meisten, dass vor Ort eine gute Infrastruktur gegeben ist und dass die einzelnen Mehrfamilienhäusern nicht unter Milieuschutz stehen.
Hinweis: Im Rahmen der ESG-Taxonomie müssen Investoren offenlegen, welche Nachhaltigkeitsmerkmale bei einer Immobilie vorliegen. Um sich Aufwand zu ersparen, entscheiden sich viele daher seltener für Immobilien aus älteren Beständen, weil hier Nachhaltigkeitskriterien meist noch keine Rolle gespielt haben.
Von Investoren wird heutzutage deutlich mehr verlangt als früher. So ist Hamburg beispielsweise das erste Bundesland, in dem eine Genehmigungspflicht besteht, wenn in Immobilien mit mehr als fünf Wohneinheiten die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen. Entsprechend sind einige Gebäude, die früher als Kapitalanlage interessant gewesen wären, für Anleger heutzutage weniger ansprechen. Die Investoren müssen somit gezielter auswählen und viel mehr Kriterien in den Blick nehmen. Häufig entscheiden sie sich neben dem Neubausegment für sanierungsbedürftige Immobilien oder Gebäude mit Gewerbeanteilen.
Im Bereich der Mehrfamilienhäuser liegt ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage vor. Das hat dazu geführt, dass der Spitzenmultipler zwischen 2020 und 2021 von 32,5 auf das 35-fache angestiegen ist. In der kommenden Zeit muss sich nun zeigen, welche Auswirkungen die höheren Zinssätze bei Finanzierungen auf die Preisentwicklung haben werden.
Eine massive Veränderung ist festzustellen, wenn man sich die Verkäufe in Relation zu dem damit erzielten Geldumsatz anschaut. So sind die Verkäufe zwischen 2012 und 2021 nahezu konstant geblieben. Während allerdings 2012 noch 900 Millionen Euro mit Immobilien erwirtschaftet wurden, waren es 2021 bereits 2,5 Milliarden Euro. Das zeigt, dass sich an der Anzahl der Mehrfamilienhäuser wenig getan hat, dass die Preise allerdings massiv angestiegen sind.
Fazit zu Hamburgs Wohnungsmarkt
In den vergangenen 7 Jahren haben zahlreiche Veränderungen an Hamburgs Wohnungsmarkt stattgefunden. Das betrifft die Bevölkerungszahl ebenso wie die Mietwohnungen, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser. Wer beispielsweise Investitionen in Hamburgs Wohnungsmarkt tätigen möchte, muss heute andere Prioritäten setzen als noch vor einem Jahrzehnt. Es lohnt sich, sich mit den verschiedenen Zahlen rund um die Wohnraumentwicklung in der Hansestadt zu beschäftigen, um sinnvolle Investitionsentscheidungen treffen zu können.
