Wenn eine Hausverwaltung insolvent geht, bedeutet das häufig bürokratischen Aufwand und Ärger für eine WEG. Zum einen kümmert sich die insolvente Hausverwaltung nicht mehr um wichtige Anliegen und zum anderen kommt es häufig vor, dass verwaltete Gelder zweckentfremdet wurden. Um sich zu schützen müssen die Eigentümer schnell reagieren und verschiedene Maßnahmen ergreifen. Welche das sind und worauf zu achten ist, wenn die eigene Hausverwaltung zahlungsunfähig wird, erklärt dieser Artikel.
Insolvente Hausverwaltung – so kommt es dazu
Das eine Hausverwaltung zahlungsunfähig wird, kommt immer wieder vor. Das ist dann der Fall, wenn sie ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann und beispielsweise überschuldet ist. Hierbei ist es möglich, dass sowohl Einzelpersonen als auch Unternehmen, die eine Hausverwaltung übernehmen, insolvent gehen.
Sobald sich abzeichnet, dass die Insolvenz eine Hausverwaltung unumgänglich ist, müssen die Eigentümer klären, in welchem Insolvenzstadium sich die Verwaltung aktuell befindet. Üblicherweise ist es so, dass eine Hausverwaltung in einem solchen Fall einen Eigeninsolvenzantrag einreicht. Hat sie dies noch nicht getan oder liegt noch keine Entscheidung des Gerichts vor, bleibt die Verwaltung rechtlich gesehen im Amt und ist somit weiterhin Ansprechpartner für die Eigentümer.
Ebenso ist es möglich, dass das zuständige Gericht eine vorläufige Insolvenzverwaltung anordnet und somit ein Insolvenzverfahren einleitet. In diesem Fall setzt das Gericht einen Insolvenzverwalter ein der nach § 103 Insolvenzordnung (InsO) entscheiden kann, ob er den bestehenden Verwaltervertrag kündigt oder erfüllt. Im ersten Fall haben Eigentümer keine Hausverwaltung mehr an die sie sich wenden können, im zweiten Fall ist der Insolvenzverwalter für die Verwaltung zuständig.
Hinweis: Wird ein Insolvenzverwalter durch die Eigentümer dazu aufgefordert, zu erklären, ob er den Verwaltervertrag erfüllt oder kündigt, muss er unmittelbar darauf reagieren. Tut er dies nicht, ist es ihm später nicht mehr möglich, den Vertrag zu übernehmen.
Eine weitere Option besteht darin, dass ein Gericht ein Insolvenzverfahren mangels Masse ablehnt. Das bedeutet sowohl für juristische Personen als auch für Personengesellschaften, dass sie aufgelöst werden und ihrer Tätigkeit nicht mehr nachgehen können. In der Konsequenz verfügt eine WEG dann über keine Hausverwaltung mehr. Wenn hingegen ein Insolvenzplanverfahren durchgeführt wird, haben Eigentümer und die aufgelöste Verwaltung gegebenenfalls die Möglichkeit, den Verwaltervertrag weiterzuführen.
Wichtige Schritte bei einer insolventen Hausverwaltung
Haben es Eigentümer mit einer insolventen Hausverwaltung zu tun, ist schnelles und zielgerichtetes Handeln angesagt. Zunächst sollten sie klären, was mit den Eigentümergeldern geschehen ist. Anschließend können sie sich gegebenenfalls dafür entscheiden, sich von der insolventen Hausverwaltung zu trennen und eine neue Verwaltung einzusetzen. Außerdem ist es wichtig, zu gewährleisten, dass sämtliche Versorgungsleistungen sichergestellt sind und alle regelmäßigen Zahlungen erfolgen. Diese einzelnen Aspekte werden im Folgenden noch einmal ausführlich erläutert:
- Herausfinden, was mit den WEG-Geldern passiert ist
Wenn eine Hausverwaltung insolvent geht, ist es leider häufig so, dass die Gelder, die sie treuhändig verwaltet hat, zweckwidrig verwendet wurden und nun nicht zurückgezahlt werden können. Ob dies der Fall ist, sollte die Eigentümergemeinschaft schnellstmöglich klären. Dies geschieht dadurch, dass das Girokonto und das Konto für die Erhaltungsrücklage überprüft werden. Sollte noch Geld vorhanden sein, ist genau zu klären, welche Arten von Konten vorliegen.
Gelegentlich kommt es vor, dass eine WEG-Verwaltung offene Treuhandkonten hat, die auf den Namen der Hausverwaltung lauten. Das ist zwar nicht erlaubt, kommt in der Praxis aber relativ häufig vor. Ein vom Gericht eingesetzter Insolvenzverwalter hat die Verfügungsvollmacht über diese Konten. Um die Gelder zu schützen und sie vom Insolvenzverfahren auszunehmen, muss die WEG dann direkt Widerspruchsklage nach § 771 Zivilprozessordnung einlegen.
Geht es um Gelder mit einem höheren Wert als 5.000 €, muss sich ein Landgericht um die Drittwiderspruchsklage kümmern, was zwingend eine Vertretung der WEG durch einen Rechtsanwalt nötig macht. Handelt es sich hingegen um offene Fremdgeldkonten, die auf den Namen der Eigentümergemeinschaft lauten, sind diese ohnehin vom Insolvenzverfahren ausgeschlossen und der Insolvenzverwalter darf nicht darauf zugreifen.
- Trennung von der bisherigen WEG-Verwaltung vollziehen
Die meisten Eigentümer haben kein Interesse daran, dass eine insolvente Hausverwaltung oder ein fremder Insolvenzverwalter für ihre Liegenschaft verantwortlich ist. Deswegen nutzen sie das sogenannte Trennungsprinzip, das besagt, dass die Bestellung und Abberufung eines Verwalters jeweils eigene Rechtsakte sind. Das bedeutet, dass einerseits der Verwalter abberufen und andererseits der Verwaltervertrag gekündigt werden muss.
Grundsätzlich kann ein Verwalter laut § 26 Absatz 3 Satz 1 WEG immer abberufen werden, solange mindestens ein einfacher Mehrheitsbeschluss vorliegt. Somit ist es kein Problem, die insolvente Hausverwaltung von ihren Pflichten zu entbinden. Der Verwaltervertrag endet laut § 26 Absatz 3 Satz 2 WEG spätestens sechs Monate, nachdem ein Verwalter abberufen wurde. Unter bestimmten Voraussetzungen ist es sogar möglich, ihn fristlos oder fristgemäß zu kündigen.
Für eine außerordentliche fristlose Kündigung muss nach § 626 Absatz 1 BGB ein wichtiger Grund vorliegen. Üblicherweise ist im Verwaltervertrag geregelt, was zu solchen wichtigen Gründen gehört. Häufig zählt ein Insolvenzantrag seitens des Verwalters hierzu. Ebenso kann ein Vermögensverfall als wichtiger Grund für eine solche Kündigung vereinbart werden.
Hinweis: Immer wieder kommt es vor, dass einer insolventen Hausverwaltung die Gewerbeerlaubnis entzogen wird. Der entsprechende Verwalter wäre dann ungeeignet, die Hausverwaltung zu übernehmen, sodass seine Bestellung einer nicht ordnungsgemäßen Verwaltung gleichkäme.
In § 626 Absatz 2 BGB ist geregelt, dass Eigentümer eine Frist von zwei Wochen für eine außerordentliche fristlose Kündigung haben, wobei die Frist beginnt, sobald sie von dem wichtigen Grund erfahren. Aufgrund besonderer Merkmale des Wohnungseigentumsrechts ist es aber nicht möglich, diese Frist einzuhalten. Deswegen ist es Eigentümern möglich, eine außerordentlich fristlose Kündigung mit angemessener Frist vorzunehmen. Diese orientiert sich an der Zeit, die nötig ist, um eine Eigentümerversammlung einzuberufen und einen Beschluss zu erzielen. Das gilt auch dann, wenn der Insolvenzverwalter den Vertrag erfüllen will, die Eigentümer ihn jedoch kündigen möchten. Wird eine entsprechende Kündigung allerdings erst zwei Monate nach Kenntnisnahme des wichtigen Grund ausgesprochen, ist der Anspruch hierauf verwirkt.
Sowohl für die Abberufung eines Verwalters als auch für eine außerordentliche fristlose Kündigung eines Verwaltervertrags muss ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümer erreicht werden. Dies erfolgt entweder bei einer Eigentümerversammlung oder im sogenannten Umlaufverfahren, wobei für letzteres die sogenannte Allstimmigkeit erforderlich ist. Sollte der Verwalter bei der Beschlussfassung nicht zugegen sein, muss ihm die Abberufung ausdrücklich und schriftlich mitgeteilt werden.
- Eine neue WEG-Verwaltung finden und einsetzen
Nachdem sich die Eigentümer von der insolventen Hausverwaltung getrennt haben, geht es darum, eine neue WEG-Verwaltung zu suchen und einzusetzen. Damit hierbei alles rechtens verläuft und die Beauftragung nicht angefochten werden kann, müssen verschiedene Aspekte berücksichtigt werden. Unter anderem ist es erforderlich, dass drei Angebote unterschiedlicher WEG-Verwaltungen eingeholt und den Eigentümern rechtzeitig zugänglich gemacht werden. Sie müssen vor einer eventuellen Eigentümerversammlung genügend Zeit gehabt haben, sich mit den Angeboten auseinanderzusetzen.
Außerdem ist es erforderlich, dass der gewünschte Verwalter zertifiziert ist. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn die Liegenschaft in Eigenverwaltung betreut werden soll. Das ist beispielsweise dann gängig, wenn die Wohnanlage weniger als neun Eigentumswohnungen hat, ein Eigentümer die Verwaltung übernehmen möchte oder weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt, dass ein Verwalter zertifiziert ist.
Damit ein neuer Verwalter eingesetzt werden kann, ist wiederum ein Beschluss der Eigentümer erforderlich, der in einer Eigentümerversammlung oder im Umlaufverfahren erreicht werden kann. Letzteres ist jedoch nur bei kleinen WEG sinnvoll. Außerdem ist es entscheidend, den Verwaltungsbeirat oder einen einzelnen Eigentümer zu bevollmächtigen, einen Verwaltervertrag mit einem Verwalter abzuschließen.
- Die Zahlungsfähigkeit der WEG gewährleisten
Für die Eigentümer ergibt sich ein Problem, wenn keine Gelder mehr vorhanden sind und Rechnungen von Versorgern oder Abschlagszahlungen lange nicht bezahlt wurden. Wird dann nicht zeitnah ein neuer Verwalter gefunden, kann es passieren, dass die Versorgungsleistungen eingestellt werden. Auch ein Notverwalter kann dies nicht verhindern, da der Beibringungsgrundsatz verlangt, dass dem Gericht verschiedene Daten wie Name, Anschrift und Konditionen des Verwaltervertrags mitgeteilt werden. Das ist aber nicht möglich, wenn kein Verwalter gefunden werden kann.
Ist ein Insolvenzverwalter bereit, den Verwaltervertrag zu erfüllen, ist es wichtig, dass die Eigentümer die WEG-Verwaltung nicht von ihren Aufgaben entbinden. Kündigt ein Insolvenzverwalter den Vertrag jedoch, ist es erforderlich, dass die Wohnungseigentümer aktiv werden. So können sie beispielsweise den Verwaltungsbeirat oder einen Eigentümer bevollmächtigen, im Namen der WEG mit den Versorgern zu verhandeln und beispielsweise einen Zahlungsaufschub zu erbitten oder notwendige finanzielle Mittel für die Begleichung der offenstehenden Forderungen zu organisieren. Hierfür ist zwingend ein Beschluss erforderlich.
Eine insolvente Hausverwaltung bei Mietobjekten
Es kann passieren, dass eine Hausverwaltung insolvent geht, die für ein Mietobjekt zuständig war. Hier ist ebenfalls zu klären, was mit den Geldern geschehen ist und auf welchen Namen die Konten laufen. Gegebenenfalls muss auch hier eine Drittwiderspruchsklage eingereicht werden. Der Verwaltervertrag ist zu kündigen, auch dann, wenn der Insolvenzverwalter in weiterführen möchte. Für eine fristlose Kündigung ist hier ebenfalls ein wichtiger Grund erforderlich, ansonsten muss die Kündigung fristgerecht erfolgen.
Nachdem die Kündigung erfolgt ist, entscheiden die Eigentümer, ob sie die Mietimmobilie selbst verwalten oder eine neue Hausverwaltung einsetzen möchten. Im letzten Fall müssen mehrere Angebote unterschiedlicher Hausverwaltungen eingeholt und den Eigentümern zugestellt werden. Sollten Rückstände bei den Versorgern vorliegen, ist zu klären, wie mit diesen umgegangen werden soll. Es ist wichtig, dass Rückstände schnell ausgeglichen und alle regelmäßigen Zahlungen geleistet werden.
Fazit: Insolvente Hausverwaltung – schnelles, aktives Handeln gefragt
Bei einer insolventen Hausverwaltung steht Eigentümern einer WEG eine Menge Bürokratie ins Haus. Sie müssen die bestehenden Konten prüfen und die Hausverwaltung gegebenenfalls abberufen und den Verwaltervertrag kündigen. Das gilt auch für Mietobjekte. Anschließend kann die Verwaltung selbst übernommen oder ein neuer Verwalter eingesetzt werden. Es ist entscheidend, dass die Zahlungsfähigkeit der Eigentümer stets gewährleistet bleibt.
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