Zukunft vieler Makler als Hausverwalter

Angesichts hoher Finanzierungskosten für Immobilien und einer massiven Inflation wird es für Immobilienmakler immer schwieriger, von ihrem Kerngeschäft zu leben. Viele suchen daher nach Möglichkeiten, um sich ein zusätzliches Standbein aufzubauen und regelmäßig Kapital zu generieren. Die Wahl fällt dann häufig auf die Verwaltertätigkeit. Diese ist mit dem Maklerberuf gut vereinbar, allerdings müssen verschiedene Vorgaben und Regeln eingehalten werden, damit Makler als Hausverwalter tätig werden dürfen.

Entspannung am Immobilienmarkt ist nicht zu erwarten. Zwar liegen die Preise für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2022 um 3,6% niedriger als im Vorjahresquartal, dafür sind die Finanzierungskosten und die Inflation erheblich angestiegen. Somit ist es für Immobilienmakler schwierig, Kaufinteressenten für ihre Immobilien zu finden. Um trotzdem regelmäßig Einnahmen zu erzielen, betätigen sich immer mehr von ihnen im Verwaltergeschäft.

Dieser Artikel erläutert, warum das für Makler interessant ist, was rechtlich zu beachten ist und welche Voraussetzungen dafür gegeben sein müssen, dass Makler als Verwalter tätig werden dürfen.

Sind Makler- und Verwaltertätigkeit rechtlich vereinbar?

Prinzipiell ist es rechtlich zulässig, wenn Immobilienmakler als Hausverwalter tätig werden. Hierbei sind allerdings verschiedene Aspekte zu berücksichtigen. Grundsätzlich ist es kein Problem, wenn sie Immobilien vermitteln, die sie nicht selbst verwalten. Betreuen sie ein Objekt, das sie vermitteln wollen, hingegen selbst, muss zunächst geprüft werden, ob das zulässig ist.

Des Weiteren ist zu beachten, dass § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Gewerbeordnung (GewO) vorschreibt, dass die Arbeit als Immobilienmakler erlaubnispflichtig ist. Dasselbe gilt für Wohnimmobilienverwalter, deren Vorgaben unter Paragraph 34 c Abs. 1 Satz 1 Nummer 4 GewO zu finden sind. Ferner gilt ab dem 01.12.2023 eine Zertifizierungspflicht für Immobilienverwalter.

Der Verkauf von Immobilien

Für Immobilienmakler lohnt es sich besonders, wenn sie ein Mietshaus vermitteln, dass sie selbst verwalten. Dieses Vorgehen ist zulässig. Das ist auch dann der Fall, wenn lediglich eine Eigentumswohnung vermittelt werden soll, solange der Verwalter nur für das Sondereigentum zuständig ist.

Verwaltet er hingegen das Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum gemeinsam, kann es notwendig sein, dass für einen Verkauf die Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG erforderlich ist. Da es sich in einem solchen Fall zur Vermeidung von Interessenkonflikten bei beiden nicht um dieselbe Person handeln darf, wäre in dieser Situation eine Doppeltätigkeit nicht zulässig.

Hinweis: Eine Ausnahme von dieser Regelung ist gegeben, wenn der Makler diesen potenziellen Interessenkonflikt aufzeigt und der Käufer trotzdem eine Provision in Aussicht stellt. Das ist immer dann der Fall, wenn es ihm gerade wichtig ist, dass ein bestimmter Makler für ihn tätig wird. Ein entsprechendes Urteil vom BGH vom 26.09.1990 liegt unter dem Az.: IV ZR 226/89 vor.

Ein solcher Interessenkonflikt ist ein wichtiger Grund gegen die Wiederbestellung des Verwalters. Somit kann die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter ohne die Nennung von Gründen abberufen. Gegebenenfalls kann der Interessenkonflikt sogar so erheblich sein, dass der Verwaltervertrag fristlos gekündigt werden kann. Das ist üblicherweise nicht möglich, da es sich hierbei um einen selbstständigen Rechtsakt handelt, der unabhängig von der Verwalterbestellung und Verwalterabberufung gilt. Wirbt ein Verwalter hingegen lediglich für seinen „Verkaufsservice für Wohnungseigentümer“, stellt das noch keinen wichtigen Grund gegen eine Wiederbestellung dar.

Gelegentlich kommt es vor, dass für den Verkauf von Immobilien keine Zustimmung des Verwalters benötigt wird. In einem solchen Fall kann der Makler eine Immobilie verkaufen, für die er selbst als Verwalter tätig wird. Das gilt sowohl dann, wenn er nur das Gemeinschaftseigentum verwaltet, als auch dann, wenn er zusätzlich das Sondereigentum verwaltet.

Die Vermietung von Immobilien

Vermittelt ein Immobilienmakler eine Mietwohnung, so steht ihm laut § 2 Abs. 2 Wohnvermittlungsgesetz (WoVermittG) kein Provisionsanspruch zu. Verwaltet er somit lediglich das Sondereigentum, kann er keine Provision geltend machen. Allerdings ist es möglich, eine Sondervergütung im Verwaltervertrag zu vereinbaren. Diese greift immer dann, wenn er eine Neuvermietung in die Wege geleitet.

Voraussetzungen, um als Makler eine Hausverwaltung zu übernehmen

Immobilienmakler müssen verschiedene Voraussetzungen mitbringen, um tätig werden zu dürfen. Hierzu gehört einerseits eine behördliche Erlaubnis, wenn ihre Tätigkeit gewerbsmäßig ist. Das ist in § 34 c Abs. 1 Nr. 4 GewO geregelt. Eine gewerbsmäßige Tätigkeit liegt vor, wenn der Immobilienmakler regelmäßig tätig wird und eine Vergütung erhält. Außerdem müssen Immobilienmakler sich mindestens 20 Stunden innerhalb eines Kalenderjahres weiterbilden, um ihre Arbeit nachgehen zu dürfen.

Für eine ordnungsgemäße Verwaltung ist es erforderlich, dass Verwalter eine Zertifizierung mitbringen. Diese Regelung sollte am 01.12.2022 in Kraft treten, da dies für viele Verwalter zeitlich jedoch nicht zu schaffen gewesen wäre, gilt sie nun ab dem 01.12.2023. Sie betrifft allerdings keine Mietverwaltung, sodass Makler hier auch ohne Zertifizierung tätig werden dürfen.

Um eine Zertifizierung zu erhalten, müssen die Verwalter eine Prüfung bei der Industrie- und Handelskammer erfolgreich bestehen. Hier weisen sie nach, dass sie alle rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse besitzen, um ihrer Arbeit nachgehen zu können. Wenn eine entsprechende Ausbildung abgeschlossen wurde, kann die Notwendigkeit für eine zusätzliche Zertifizierung entfallen.

Das gilt beispielsweise für Tätigkeiten, die zum Richteramt befähigen, aber auch für Volljuristen. Immobilienkaufmänner und -frauen sowie Kaufmänner und -frauen in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft brauchen keine zusätzliche Zertifizierung. Dasselbe gilt für Immobilienfachwirte und Immobilienfachwirtinnen sowie Menschen, die einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt haben.

Fazit

Grundsätzlich ist es Immobilienmaklern möglich, sich als Immobilienverwalter ein zusätzliches Standbein aufzubauen. Hierfür müssen sie aber verschiedene Voraussetzungen erfüllen und sich gegebenenfalls zertifizieren lassen. Die Grundlagen über die Zusammenarbeit mit einem Makler sollte man aber als Kunde kennen.

Es ist wichtig, sämtliche rechtlichen Vorgaben einzuhalten, um sich und den Eigentümern, für die man verwalterisch tätig wird, eine Menge Ärger zu ersparen.