Mietausfälle können für Vermieter äußerst schmerzlich sein und zu einer massiven finanziellen Belastung werden. Deswegen empfiehlt es sich, verschiedene Schutzmaßnahmen zu ergreifen. Neben einer professionellen Bonitätsprüfung von potenziellen Mietern, gehört hierzu eine Mietausfallversicherung. Diese springt ein, wenn Mieter aus klar definierten Gründen nicht zahlen können oder wollen.
Die Mietausfallversicherung ist neben der Wohngebäudeversicherung und der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht die wichtigste Absicherung speziell für Vermieter. Ausbleibende Mietzahlungen gehen für Vermieter mit einer Menge Bürokratie einher und können im schlimmsten Fall zu einem erheblichen finanziellen Verlust werden.
Viele Besitzer von Mietimmobilien entscheiden sich deshalb für den Abschluss dieser Versicherung. Hierfür müssen allerdings verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein. Welche das sind, wann sie einspringt und worauf bei der Auswahl zu achten ist, erläutert dieser Beitrag.
Ziele und Aufgaben einer Mietausfallversicherung für Vermieter
Eine Mietausfallversicherung verfolgt das Ziel, die finanziellen Schäden zu mildern oder auszugleichen, die entstehen, wenn Mieter ihren finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommen. Üblicherweise umfasst der Versicherungsschutz nicht nur die mit den Mietern vereinbarte Kaltmiete, sondern auch die damit einhergehenden Nebenkosten.
In der Praxis ist es üblich, dass die Absicherung dann abgeschlossen wird, wenn ein neues Mietverhältnis beginnt. Um eine solche Versicherung in Anspruch nehmen zu können, ist es erforderlich, dass die Bonitätsprüfung der jeweiligen Mieter positiv ausgefallen ist. Eine solche Versicherung springt maximal bis zum im Vertrag festgehaltenen Höchstbetrag ein.
Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, wie eine Mietausfallversicherung einspringt. Einige leisten Zahlungen bis zu sechs Warmmieten, bei anderen vereinbaren Versicherer und Versicherungsnehmer einen Höchstbetrag. Häufig greift diese Versicherungsart lediglich im ersten Jahr des Mietverhältnisses und später nicht mehr. Zudem kann auf die Versicherung erst dann zurückgegriffen werden, wenn sämtliche rechtlichen Maßnahmen ergriffen wurden, um die Miete von den Mietern doch noch zu bekommen.
Mietausfallversicherung vs. Mietnomadenversicherung
Diese beiden Absicherungen haben zahlreiche Überschneidungen, es gibt jedoch einige klare Unterschiede. Eine Mietausfallversicherung greift immer dann, wenn Vermieter durch ausbleibende Mietzahlungen einen finanziellen Schaden erleiden. Eine Mietnomadenversicherung ist hingegen dazu gedacht, Schäden abzusichern, die über die reinen Mietzahlungen hinausgehen.
Aus diesem Grund wird die Mietnomadenversicherung auch als „erweiterte Mietausfallversicherung“ bezeichnet. Sie greift dann, wenn die Wohnung von den Mietern in einem furchtbaren Zustand zurückgelassen wird. Je nach Vertrag können neben dem Mietausfall auch Sachschäden sowie Aufräum- und Renovierungsarbeiten abgesichert werden. Zudem erstattet eine Mietnomadenversicherung häufig Kosten, die beim Desinfizieren der Wohnung oder für die Einlagerung von Gegenständen entstehen.
In diesen Fällen greift eine Mietausfallversicherung
Bevor der Versicherungsschutz greift, müssen einige Maßnahmen erfolgt sein. So ist es nötig, die säumigen Mieter zu mahnen. Außerdem müssen die Vermieter zunächst die einbehaltene Mietkaution nutzen, um sich schadlos zu halten. Auch muss eine Räumungsklage erfolgt sein. Erst anschließend ist es möglich, einen Antrag beim Versicherungsanbieter auf Zahlung zu stellen.
Hinweis: Es ist empfehlenswert, offizielle Mahnungen per Einschreiben zu schicken. So können Vermieter nachweisen, dass sie gemahnt haben und dass die Mieter die Mahnung erhalten haben.
Bei ausbleibender Mietzahlung sollte zunächst versucht werden, in einem persönlichen Gespräch die Situation mit den Mietern zu klären. Sollten diese innerhalb von zwei aufeinanderfolgenden Fristen ihre Miete nicht oder nicht vollständig zahlen, haben Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht. Sollten Mieter trotz der Kündigung in der Wohnung verbleiben, sollte eine Räumungsklage angestrebt werden. Jetzt ist es möglich, auf eine den abgeschlossenen Vertrag zurückzugreifen.
Sonderregeln bei einer Mietausfallversicherung
Es gibt einige Sonderfälle, die von dieser doch speziellen Versicherung ebenfalls abgedeckt werden. Hierzu gehört beispielsweise Leerstand. Wenn die säumigen Mieter aus der Wohnung ausgezogen sind, greift die Versicherung trotzdem und Zahl sechs Warmmieten beziehungsweise den vereinbarten Höchstbetrag.
Sollte es sich bei den Mietern um Mietnomaden handeln, ist es ebenfalls ein Grund dafür, auf die Versicherung zurückzugreifen. Voraussetzung hierfür ist, dass Vermieter versucht haben, ein klärendes Gespräch mit den Mietern zu suchen. Außerdem müssen sie alle notwendigen rechtlichen Möglichkeiten einschließlich einer Klage ausgeschöpft haben.
Lohnt sich eine Mietausfallversicherung für Vermieter?
Eine Mietausfallversicherung ist für alle Vermieter eine sinnvolle Sache, um sich vor erheblichen finanziellen Schäden zu schützen. Das gilt insbesondere dann, wenn die Mieten nicht nur ein angenehmes Plus zum eigentlichen Einkommen sind, sondern einen erheblichen Teil des eigenen Einkommens ausmachen.
Diese Versicherung bietet sich vor allem in den ersten Monaten eines neuen Mietverhältnisses an. Hier müssen die Vermieter zunächst Vertrauen zu den Mietern aufbauen und sehen, ob diese ihren Zahlungsverpflichtungen immer pünktlich und vollständig nachkommen.
Eine Mietausfallversicherung gehört zu den nicht-umlagefähigen Kosten
Vermieter sollten berücksichtigen, dass sie die Kosten für eine Mietausfallversicherung nicht auf ihre Mieter umlegen dürfen. Das hat das OLG Düsseldorf 2001 geurteilt. Die entsprechende Regelung ist unter § 2 Ziffer 13, 17 Betriebskostenverordnung zu finden.
Allerdings besteht die Möglichkeit, die entstehenden Kosten als Werbungskosten geltend zu machen. Anders sieht es aus, wenn eine abgeschlossene Gebäudeversicherung zusätzlich einen Mietausfallschutz enthält. Die hier anfallenden Kosten sind umlagefähig. Hierfür ist es aber erforderlich, das mit den Mietern bei Abschluss des Mietvertrags vereinbart wurde, dass die Gebäudeversicherung auf sie umgelegt werden kann.
