In aller Regel folgt bei Nichtzahlung der Miete irgendwann die Kündigung. Doch wann genau muss diese vom Vermieter ausgesprochen werden? Und kann sich ein Vermieter gegen Mieter durch Kündigung wehren, weil sie den Wohnraum für Pornoaufnahmen nutzen? Die zwei Urteile geben einen dezidierten Einblick in das Mietrecht.
Kommen Mieter ihrer Hauptpflicht aus dem Mietvertrag gemäß § 535 BGB, der Zahlung der Miete, nicht nach, können Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Nur wann genau im Laufe des Prozesses müssen sie die Kündigung aussprechen? Dazu gibt ein Gerichtsurteil aus Leipzig Auskunft.
Der zweite Fall geht der Frage nach, ob Pornoaufnahmen der Mieter zur außerordentlichen Kündigung führen können. Die Richter am Amtsgericht Lüdinghausen in Nordrhein-Westfalen mussten viele Details zum Mietrecht bei der Urteilsbegründung beachten.
Warum zeitnahes Aussprechen der Kündigung bei Nichtzahlung wichtig ist
Der Mieter in Leipzig staunte nicht schlecht, als er die außerordentliche Mietvertragskündigung wegen Nichtzahlung der Miete bekam. Zwar hatte er eineinhalb Jahre zuvor des Öfteren die Miete mit Verzögerung gezahlt. Aber die außerordentliche und hilfsweise ordentliche Kündigung wollte er nicht hinnehmen und die Kündigung nicht anerkennen.
Der Vermieter sah das anders und klagte auf Räumung und anschließende Herausgabe der Wohnung. Die Landessrichter in Leipzig beurteilten die zeitliche Gemengelage aber anders und so kam es am 12. Mai 2020 unter Aktenzeichen 02 S 401/19 zu folgendem Urteil:
Eine Mietvertragskündigung durch den Vermieter bei Zahlungsverzug muss „zeitnah“ ausgesprochen werden. Anderenfalls muss davon ausgegangen werden, dass das Mietverhältnis weiterhin zumutbar ist. Unter „zeitnah“ verstehen Juristen bei diesem unbestimmten Rechtsbegriff eher ein „unverzüglich“, also ohne ein schuldhaftes Zögern, gemäß § 121 BGB.
Im vorliegenden Fall hatte der Mieter zwar den Mietzins eineinhalb Jahre zuvor des Öfteren zu spät entrichtet. Aber ohne Reaktion des Vermieters musste der Mieter davon ausgehen, dass das Mietverhältnis weiterhin und zumutbar Bestand habe. Sowohl die Vorinstanz, das Amtsgericht, als auch das Landesgericht erklärten somit, der Vermieter habe keinen Anspruch auf Räumung der Wohnung. Jedoch fügten sie hinzu, dass ein weiterer Zahlungsverzug zur Kündigung führen könnte.
Im Resümee bedeutet das, dass Vermieter stets schnell agieren sollten, wenn die juristische Gemengelage eine nachfolgende Kündigung mit sich bringen könnte. Wer zu lange wartet, sagt der Volksmund, den bestraft das Leben.
Können Pornoaufnahmen der Mieter zur außerordentlichen Kündigung führen?
Dieser Fall, der am Ende vom Amtsgericht Lüdinghausen in Nordrhein-Westfalen am 11. Oktober 2018 (Aktenzeichen 4 C 76/18) verhandelt wurde, hat ein doch feuriges Geschmäckle. Ihm vorausgegangen war, dass die Mieter, ein Pärchen, in der Mietwohnung, aber auch im Treppenhaus Pornoaufnahmen machten und diese ins Internet stellten.
Der Vermieter, der das Mietobjekt auf einem Erbbaugrundstück der katholischen Kirche verwaltete, betrachtete das pornöse Treiben wohl als sittenwidrig und kündigte außerordentlich und fristlos und, wie üblich, hilfsweise ordentlich den Mietvertrag.
Das bunte Treiben des Mieterpaares führte zum Besuch der Polizei, weil der Nachbar häusliche Gewalt annahm. Es bezog sich aber nicht nur auf die Mietwohnung selbst. Im Treppenhaus wurde ebenso gedreht und die Mieterin verrichtete dabei ihr kleines Geschäft. Zwar wurde dieses weggewischt, aber der Vermieter sah sich nach Kenntnis gezwungen den Mietvertrag fristlos zu kündigen.
Dabei stütze sich der Vermieter auf drei, aus seiner Sicht bestehenden, Gegebenheiten. Einerseits würde das Paar die Wohnung nicht zu Mietzwecken nutzen, sondern gewerblich, da die Pornoclips im Internet landen und man damit Geld verdienen könne. Zu anderen sah er sich durch die Kündigung in der Pflicht, die Sittenlehre der katholischen Kirche zu schützen. Und drittens gaben die Mieter bei Anmietung an, sie seien verheiratet, sind es aber nicht. Ergo sei eine Fortführung des Mietvertrags unzumutbar.
Das Amtsgericht jedoch teilte nicht die Sicht des Vermieters und folglich mussten die Mieter die Wohnung auch nicht räumen. Zur Begründung hieß es: Die Frage nach dem Familienstand zu Mietvertragsbeginn war schon damals unzulässig, auch wenn es sich hier um arglistige Täuschung handelt. Dies begründe also nicht das Recht auf eine fristlose Kündigung.
Zum Pornodreh erklärte das Gericht, dass in der Mietwohnung auch dann gewerbliche Aktivitäten erlaubt sind, sofern diese nicht nach außen dringen. Dazu gehört auch der Dreh von Pornos. Am Treppenhaus selbst kann nicht erkannt werden, um welches Mietobjekt es sich handelt. Ergo führe das Verhalten der Mieter auch nicht dazu, dass das Haus in Verruf gerate oder an Wert verliert.
Jedoch hätte das Paar von Mitmietern und Dritten im Treppenhaus gesehen werden können. Und auch die ‚nasse Verschmutzung durch das kleine Geschäft‘ stellt eine gravierende Pflichtverletzung der Mieter dar.
Jedoch sprechen alle vorgetragenen Verstöße, so das Gericht, nicht für eine fristlose Kündigung, zumal diese ohne vorherige Abmahnung ausgesprochen wurde. Die Verletzung des Sittensystems des Vermieters und des katholischen Erbbaurechtsgebers bewertete das Amtsgericht als irrelevant.
Im Kern sollten Vermieter bei ähnlich gelagerten Fällen, im Besonderen bei Störung des Hausfriedens oder einem Fehlverhalten entgegen der Hausordnung zuerst den Mieter abmahnen. Aus der Abmahnung sollte klar hervorgehen, dass im Falle eines Weiterführens des Fehlverhaltens eine fristlose Kündigung erwachse. Vielleicht hätte dieses prophylaktische Vorgehen in diesem Fall zu einer rechtsgültigen fristlosen Mietvertragskündigung geführt.
