Privatvermieter – Tipps für Modernisierung Mietwohnung

Es gibt viele gute Gründe, sich für eine Modernisierung der Mietwohnung zu entscheiden. Einerseits bleibt so der Wert der Immobilie erhalten und schwerwiegende Schäden werden unwahrscheinlich. Auf der anderen Seite erhöht sich so die Attraktivität der Wohnung, sodass die Mieter einen hohen Wohnkomfort genießen oder man leichter neue Mieter findet. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten verschiedene Maßnahmen im Vorfeld der Modernisierung der Mietwohnung ergriffen werden.

Grundsätzlich profitieren von einer Modernisierung der Mietwohnung alle Seiten. Die Vermieter erhalten den Wert ihrer Immobilie und die Mieter genießen einen höheren Wohnkomfort. Trotzdem kommt es bei solchen Maßnahmen immer wieder zu Konflikten. Diese lassen sich vermeiden, indem man im Vorfeld für eine größtmögliche Transparenz sorgt, Härtefälle berücksichtigt und eine Modernisierungsvereinbarung unterzeichnet. Worauf genau bei der Modernisierung einer Mietwohnung zu achten ist, erklärt dieser Artikel.

Was ist eine Modernisierung der Mietwohnung?

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in § 555b BGB genau, was unter einer Modernisierung zu verstehen ist. Es wird nämlich nur dann von einer Modernisierung gesprochen, wenn tatsächlich bauliche Veränderungen an der Mietsache vorgenommen werden. Das ist beispielsweise bei der Frage relevant, ob die entstehenden Kosten umlagefähig sind.

Es gibt verschiedene Maßnahmen, die eindeutig als Modernisierung gelten. Hierzu gehören alle Arbeiten, die zu einer Reduzierung des Energieverbrauchs der Mietsache führen. Das reduziert einerseits die Kosten der Mieter und stellt gleichzeitig einen aktiven Beitrag zum Umweltschutz dar. Ebenso gelten die Schaffung von neuem Wohnraum sowie eine Verbesserung der Wohnverhältnisse als Modernisierung. Wenn die Arbeiten hingegen nur den Erhalt der Immobilie als Ziel haben, gilt dies nicht als Modernisierung.

Achtung: Die Modernisierung ist klar von einer Renovierung einer Mietwohnung abzugrenzen.

Zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten unterscheiden

Bei der Modernisierung der Mietsache entstehen verschiedene Kosten. Diese können in Teilen, nicht aber vollständig an die Mieter weitergegeben werden. Grundsätzlich gilt, dass bis zu 8% der Kosten mittels Umlageverfahren zur Jahreskaltmiete hinzugerechnet werden dürfen. Die Mieter müssen diese somit tragen.

Hinweis: in § 559 BGB ist klar aufgeschlüsselt, welche Kosten umlagefähig sind und welche von den Vermietern selbst zu bezahlen sind.

Ganz grundsätzlich dürfen nur dann Kosten an die Mieter weitergegeben werden, wenn diese von den jeweiligen Maßnahmen einen konkreten Vorteil haben. Das ist bei Arbeiten, durch die Energie aus erneuerbaren Quellen gewonnen oder neuer Wohnraum geschaffen wird, nicht der Fall. Die Mieter profitieren zunächst nicht von einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach oder wenn ein Dachgeschoss so ausgebaut wird, dass dort neue Wohnungen entstehen. Entsprechend müssen die jeweiligen Kosten vollständig vom Vermieter übernommen werden.

Mieter müssen über eine Modernisierung Mietwohnung rechtzeitig informiert werden

Mieter müssen über eine anstehende Modernisierung der Mietsache rechtzeitig informiert werden. Nur dann können sie sich auf eventuelle Einschränkungen und eine anstehende Mieterhöhung vorbereiten. Das ist nicht nur im Namen eines guten Miteinanders wichtig, sondern auch gesetzlich geregelt. Die Information muss schriftlich erfolgen und mindestens drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten vorliegen. In einem solchen Schreiben müssen zwingend verschiedene Aspekte genannt werden:

Die Vermieter müssen konkret sagen, welche Art von Arbeiten anstehen und welchen Umfang diese einnehmen werden. Außerdem müssen sie den Beginn der Baumaßnahmen konkret benennen und die voraussichtliche Dauer angeben. Sollte geplant sein, die Miete im Anschluss an die Baumaßnahmen zu erhöhen, muss auch dies angekündigt werden. Sollten sich hieraus neue Betriebskosten ergeben, sollte die Ankündigung hierzu bereits Informationen erhalten. Nicht zuletzt ist es wichtig, dass Vermieter ihre Mieter darauf hinweisen, dass gegebenenfalls ein Härtefall bestehen könnte.

Das ist bei Härtefällen zu beachten

Prinzipiell haben Mieter nicht das Recht, eine Modernisierung der Mietsache zu untersagen. Allerdings gibt es bestimmte Härtefälle, durch die sich der Beginn der einzelnen Maßnahmen verzögern kann. Ein solcher Härtefall liegt dann vor, wenn die Mieter, deren Angehörige, Mitbewohner oder Untermieter durch die jeweiligen Arbeiten unangemessen belastet würden. Hierzu gehören unter anderem unzumutbare Beeinträchtigungen oder die Tatsache, dass die einzelnen Aufgaben dazu führen, dass die Mietwohnung unbewohnbar wird. Ebenso stellen ein hohes Alter, eine Krankheit, Invalidität oder andere Gefahren für die Gesundheit der Mieter einen Härtefall dar.

In einigen Fällen zählen zudem finanzielle Belastungen als Härtefall. So kann es beispielsweise dazu kommen, dass die anstehende Mieterhöhung eine Überforderung des Mieters bedeutet. Wenn die neue Miete deutlich über dem liegt, was bisher bezahlt werden musste, und etwa 30% bis 40% des Haushaltseinkommens ausmacht, wird von einem Härtefall gesprochen. In einem solchen Fall muss die Modernisierung der Mietsache nicht geduldet werden.

Finanzielle Aspekte können aber nicht immer als Begründung für einen Härtefall herangezogen werden. Das gilt beispielsweise dann, wenn die Modernisierung der Mietsache gesetzlich vorgeschrieben ist und der Vermieter gar nicht anders kann, als sie durchzuführen. Ebenso ist eine Mieterhöhung gerechtfertigt, wenn hierdurch neuer Wohnraum entsteht, den die Mieter nutzen können. Wenn die höhere Miete durch Wohngeld ausgeglichen werden kann, liegt ebenfalls kein Härtefall vor.

Ein Härtefall muss dem Vermieter durch den Mieter innerhalb eines Monats schriftlich mitgeteilt werden. Hierbei müssen unbedingt Nachweise geliefert werden, dass der jeweilige Härtefall tatsächlich vorliegt. Weist das Schreiben des Vermieters, in dem die Modernisierung der Mietsache angekündigt wird, nicht auf ein mögliches Vorliegen eines Härtefalls hin, entfällt diese Frist. Dasselbe gilt, wenn die Mieter gesundheitlich beeinträchtigt waren und somit nicht die Möglichkeit hätten, den Antrag auf Härtefall rechtzeitig einzureichen.

Besonderheiten bei der Kündigung des Mietverhältnisses

Ein besonderer Fall liegt vor, wenn der Mieter bereits das Mietverhältnis gekündigt hat. Dann müssen Vermieter mit dem Beginn der Baumaßnahmen warten, bis der Auszug stattgefunden hat. Ebenso können Mieter die Durchführung der Modernisierung untersagen, wenn hierdurch Feuchtigkeitsschäden auftreten oder andere Einschränkungen entstehen würden. Diese müssen allerdings ebenfalls nachgewiesen und klare Begründungen dafür geliefert werden, warum die Maßnahmen nicht durchgeführt werden können.

Eine Modernisierungsvereinbarung nutzen

Vermieter können bei einer Modernisierung der Mietsachen nicht einfach das tun, was sie für richtig halten, sondern müssen sämtliche Interessen der unterschiedlichen Parteien abwägen. Das darf nicht auf Grundlage allgemeingültiger Kriterien erfolgen, sondern eine Einzelfallprüfung ist zwingend erforderlich. Sollte es zu einem Streit kommen, weil die Mieter beispielsweise einen Härtefall gegeben sehen, muss im schlimmsten Fall ein Gericht ein Urteil treffen.

Üblicherweise versuchen Vermieter, diesen Extremfall zu vermeiden und eine für beide Seiten akzeptable Lösung mit den Mietern zu finden. Das ist über eine Modernisierungsvereinbarung möglich. Die entsprechenden Regelungen hierzu sind in § 555f BGB zu finden. In einer solchen Vereinbarung müssen sämtliche Absprachen über den Umfang der Arbeiten, die zukünftige Miethöhe und gegebenenfalls Ersatzansprüche und Gewährleistungsrechte der Mieter genannt werden.

Aus einer solchen Vereinbarung ergeben sich verschiedene Vorteile. So können Vermieter die Arbeiten durchführen, ohne Einwände der Mieter befürchten zu müssen. Für die Mieter ist hingegen eine größtmögliche Planungssicherheit gegeben, da sie wissen, mit welchen Einschränkungen sie zu rechnen haben, welche Vorteile sich aus der Modernisierung der Mietsache für sie ergeben und welche Miete sie künftig zu zahlen haben.

Fazit

Eine Modernisierung der Mietsache bringt viele Vorteile mit sich, muss aber gut organisiert sein. Zunächst ist zu klären, welche Kosten bei den einzelnen Maßnahmen anfallen und welche davon umlagefähig sind. Anschließend müssen die Mieter rechtzeitig über die geplante Modernisierung informiert werden. Gegebenenfalls kann es zu Einwänden kommen, wenn beispielsweise ein Härtefall vorliegt. Im schlimmsten Fall muss dann eine gerichtliche Einigung herbeigeführt werden. In den meisten Fällen ist es jedoch besser, eine Modernisierungsvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter abzuschließen und für eine größtmögliche Transparenz für beide Seiten zu sorgen.