Vermieter wollen sich vor Gefahren wie Mietnomaden und ausbleibenden Mietzahlungen schützen. Deswegen fordern sie zumeist eine Mieterselbstauskunft ein. Hierin werden grundlegende Fragen zu den Mietern und ihrer finanziellen Situation gestellt. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass nicht jede Frage zulässig ist. Es ist für Vermieter wichtig, Rechtliches zur Mieterselbstauskunft zu wissen, um diese zielführend und rechtskonform nutzen zu können.
Die Mieterselbstauskunft ist ein Werkzeug, mit dem sich Vermieter einen Eindruck von der finanziellen Situation von Mietinteressenten machen. Sie können somit vor der Unterzeichnung eines Mietvertrags besser einschätzen, ob die Mietinteressenten ihren finanziellen Verpflichtungen dauerhaft nachkommen können. Bei der Nutzung dieses Tools sind verschiedene Aspekte zu berücksichtigen, weswegen Vermieter Rechtliches zur Mieterselbstauskunft wissen sollten.
Dieser Artikel bietet einen Überblick über die wichtigsten Aspekte, die bei der Nutzung einer solchen Selbstauskunft eine Rolle spielen.
Was versteht man unter einer Mieterselbstauskunft?
Eine Mieterselbstauskunft ist eine Übersicht über die wirtschaftliche und private Situation von Mietinteressenten. Vermieter setzen sie ein, um sich einen Eindruck von Bewerbern zu verschaffen und einzuschätzen, ob diese zu dem jeweiligen Mietobjekt passen. Mieter müssen das entsprechende Formular entweder bei der Wohnungsbesichtigung abgeben oder den Vermieter anschließend zuschicken. Grundsätzlich zeugt die Tatsache, dass man eine solche Selbstauskunft bereits zur Besichtigung mitbringt, jedoch von einem besonders hohen Interesse und kommt bei Vermietern gut an.
Durch eine Mieterselbstauskunft verschaffen sich Vermieter einen Eindruck von ihren zukünftigen Vertragspartnern und verhindern so, an Mieter zu geraten, die ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen können oder wollen. Ein gesetzlicher Anspruch auf eine solche Selbstauskunft besteht zwar nicht, allerdings haben Mieter, die keine Selbstauskunft erteilen, in der Praxis quasi keine Chance, als Mietpartner ausgewählt zu werden.
Darum sollte man Rechtliches zur Mieterselbstauskunft wissen
Nur wenn Vermieter Rechtliches zur Mieterselbstauskunft wissen, können sie diese rechtskonform nutzen. Das ist beispielsweise angesichts der DSGVO von Bedeutung. Mit Inkrafttreten der Datenschutzgrundverordnung muss mit persönlichen Daten besonders sorgfältig und sensibel umgegangen werden. Somit müssen angehende Mieter der Erfassung und Nutzung ihrer Daten ausdrücklich zustimmen und die Vermieter müssen transparent machen, wofür und auf welche Weise die gesammelten Daten genutzt und gespeichert werden.
Allerdings besteht nur ein eingeschränktes Fragerecht seitens der Vermieter. Beispielsweise dürfen diese das Recht auf informelle Selbstbestimmung nicht verletzen und ausschließlich Fragen stellen, die mit dem Mietverhältnis in Verbindung stehen und für einen erfolgreichen Abschluss eines Mietvertrags erforderlich sind. Wenn Vermieter Rechtliches zur Mieterselbstauskunft wissen, stellen sie ausschließlich legitime Fragen und erheben genau die Daten, die sie für die Auswahl der Mieter und die Erstellung des Mietvertrags benötigen.
Zudem ist zu beachten, dass zu unterschiedlichen Zeitpunkten jeweils andere Informationen eingeholt werden dürfen. Erfolgt zunächst eine allgemeine Kontaktaufnahme im Rahmen einer Wohnungsbesichtigung, dürfen zunächst nur allgemeine Informationen eingeholt werden. Eine Frage nach konkreten Gehaltsabrechnungen wäre hier unzulässig. Sobald angehende Mieter nach einer Wohnungsbesichtigung ein ernstes Interesse bekunden, können zusätzliche Informationen zu den Einkommensverhältnissen und dem Beruf erfragt werden. Erst wenn es um die tatsächliche Erstellung eines Mietvertrags geht können Gehaltsabrechnungen, Einkommensteuerbescheide, eine Bonitätsauskunft und weitere personenbezogene Daten eingeholt werden.
Zulässige und unzulässige Fragen bei der Mieterselbstauskunft
Bei einer Mieterselbstauskunft wird zwischen zulässigen und unzulässigen Fragen unterschieden. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten Rechtliches zur Mieterselbstauskunft wissen, um einschätzen zu können, ob eine Frage legitim ist oder nicht. Zu den legitimen Fragen gehören alle, die das Mietverhältnis konkret betreffen. Persönliche Fragen, die mit der Mietsache eigentlich nichts zu tun haben, sind hingegen unzulässig.
Achtung: Werden Mietinteressenten unzulässige Fragen im Rahmen der Mieterselbstauskunft gestellt, dürfen sie ausdrücklich lügen und Falschangaben machen, ohne dass sich hieraus rechtliche Konsequenzen ergeben. So urteilte dass LG München unter WuM 87, 379.
Es gibt eine Vielzahl zulässiger Fragen, die im Rahmen einer Mieterselbstauskunft gestellt werden dürfen. Diese betreffen beispielsweise die Identität der Interessenten, das Nettoeinkommen, Anzahl und Alter der Haushaltsmitglieder sowie das Arbeitsverhältnis und den Arbeitgeber. Ebenso dürfen sich Vermieter über Haustiere, deren Haltung sie grundsätzlich untersagen dürfen, informieren und fragen, ob Mietinteressenten Raucher sind. Des Weiteren ist es im Interesse des Vermieters, zu wissen, ob die Mietkosten durch das Sozialamt oder andere Grundsicherungsträger getragen werden und ob ein Insolvenzverfahren gegen den Mieter vorliegt. Nicht zuletzt dürfen sich Vermieter auch über Mietschulden aus vorherigen Mietverhältnissen informieren.
Es gibt jedoch auch zahlreiche Themen, die in einer Mieterselbstauskunft unzulässig sind. Hierzu gehören beispielsweise Fragen zur Familienplanung, zur Mitgliedschaft in Parteien oder zum Vorliegen einer Rechtsschutzversicherung. Auch Auskünfte zu vorherigen Vermietern müssen nicht erteilt werden. Für das Mietverhältnis sind die Nationalität und ethnische Zugehörigkeit ebenso irrelevant wie eine eventuelle Zugehörigkeit zu einer Religionsgemeinschaft. Auch Hobbys, bestehende Krankheiten und das Vorliegen von Vorstrafen dürfen nicht erfragt werden. Nicht zuletzt ist es unzulässig, nach den Einkommensverhältnissen von Angehörigen des Mieters zu fragen.
Es gibt allerdings auch Informationen, nach denen nicht ausdrücklich gefragt werden muss, sondern über die die angehenden Mieter von sich aus Auskunft geben müssen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Miete 75% ihres Nettoeinkommens übersteigt. Außerdem müssen sie ausdrücklich sagen, wenn die Miete vom Sozialamt oder einem Grundsicherungssträger übernommen wird oder wenn gegen sie ein Insolvenzverfahren läuft. Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter eine entsprechende Auskunft nicht ausdrücklich einfordert.
Rechtliche Folgen von Fehlauskünften in der Mieterselbstauskunft
Das Lügen bei unzulässigen Fragen ist absolut legitim. Auf zulässige Fragen sollte jedoch immer ehrlich geantwortet werden. Ansonsten kann der Vermieter die Auflösung des Mietvertrags in die Wege leiten, wenn er später von der Fehlauskunft erfährt. Hierbei beziehen sich Vermieter üblicherweise auf § 123 BGB, der sich mit der arglistigen Täuschung befasst. Bekommt der Vermieter Recht, ist der Mietvertrag von Anfang an nichtig und eine außerordentliche fristlose Kündigung kann erfolgen.
Besonders relevant ist dieses Thema häufig beim Einkommen. Einige Mietinteressenten stellen ihr Einkommen höher dar, als es tatsächlich ist, um einen Mietvertrag zu erhalten. Fällt das auf oder kommen sie mit ihren Mietzahlungen in Verzug, ist dies ein legitimer Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung. In der Praxis ist es allerdings irrelevant, wenn Mieter falsche Informationen zu ihrem Einkommen gemacht haben, wenn sie im Anschluss ihren Zahlungsverpflichtungen zuverlässig nachkommen. In einem solchen Fall kann man nicht von einem gestörten Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter aufgrund der Falschinformation ausgehen, weswegen eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses unter diesen Umständen nicht angemessen ist.
Der Umgang mit den Daten
Vermieter müssen sorgfältig mit den von ihnen erhobenen Daten umgehen und diese nach bestem Wissen und Gewissen schützen. Außerdem dürfen Mietinteressenten verlangen, dass ihre Selbstauskunft vernichtet wird, wenn sie nicht als Mieter ausgewählt werden. Grundsätzlich ist es so, dass Vermieter Daten nur so lange aufheben dürfen, wie sie davon ausgehen können, sie noch einmal zu brauchen. Das ist beispielsweise auch dann der Fall, wenn sie mit einer Klage der Mietinteressenten rechnen müssen.
Hinweis: Grundsätzlich können Vermieter eine Selbstauskunft längerfristig aufbewahren, wenn beispielsweise die Möglichkeit besteht, dass demnächst Wohnungen frei werden und den Interessenten angeboten werden können. Hierfür ist es aber zwingend erforderlich, dass die Mietinteressenten ihre Einwilligung hierzu erteilen.
Vermieter dürfen nur dann Informationen bei der Schufa, der Hausbank oder anderen Dritten einholen, wenn die Mietinteressenten dem zugestimmt haben. Üblicherweise wird eine solche Einwilligung im Rahmen der Mieterselbstauskunft erteilt. Eine Überlassung der Daten an andere ist nicht zulässig und kann als Verstoß gegen den Datenschutz bestraft werden. Die Daten dürfen ausdrücklich nur für den Zweck eingesetzt werden für den sie gedacht sind.
Die Bedeutung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Gelegentlich verlangen Vermieter von Mietinteressenten eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Hierin teilt der letzte Vermieter mit, dass keine offenen Mietschulden vorliegen. Prinzipiell besteht keine Verpflichtung, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung abzugeben, wer dies nicht tut, reduziert jedoch seine Chance, eine Wohnung zu erhalten. Auskünfte selbst einzuholen, ist einem Vermieter nur dann erlaubt, wenn die Mietinteressenten dem zugestimmt haben.
Ein Problem bei diesem Vorgehen ist, dass laut BGH VIII ZR 238/08 kein genereller Anspruch für Mieter besteht eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erhalten. Das liegt daran, dass eine solche Bescheinigung laut BGH als Ausgleichsquittung verstanden werden könnte, wodurch die ehemaligen Vermieter gegebenenfalls ihre Rechtsposition schwächen.
Laut BGH ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung keine Verkehrssitte, weswegen sie auch keine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag darstellt. Somit haben Mieter keinen grundsätzlichen Anspruch auf Erteilung einer solchen Bescheinigung. Deswegen ist es Mietern in einigen Fällen gar nicht möglich, eine entsprechende Bescheinigung zu bekommen.
Rechtliches zur Mieterselbstauskunft – Einsatz einer Schufa-Selbstauskunft
Die Aufgabe der Schufa ist einerseits, Vermieter vor Zahlungsausfällen zu bewahren, und andererseits, eine Überschuldung von Mietern zu verhindern. Vermieter können deshalb nur dann eine Auskunft bei der Schufa einholen, wenn die Mietinteressenten dies erlaubt haben. Eine Ausnahme besteht nur, wenn der Vermieter ein Vertragspartner der Schufa ist. Das kommt allerdings nur selten vor.
Da Vermieter keine Möglichkeit haben, selbst Informationen bei der Schufa einzuholen, verlangen sie von vielen Mietinteressenten eine Schufa-Selbstauskunft. Ein Mitinteressent kann eine solche Auskunft bei der Schufa anfordern und an den potentiellen Vermieter weiterreichen. Wie bei anderen Bereichen besteht auch hier keine Pflicht seitens der Mietinteressenten, eine solche Selbstauskunft zu erteilen, tun sie dies jedoch nicht, bekommen sie eine Mietwohnung mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht.
Wenn angehende Mieter eine Selbstauskunft bei der Schufa anfordern, müssen sie zwischen Eigenauskunft und Verbraucherauskunft unterscheiden. In der Eigenauskunft sind sämtlicher Informationen enthalten, die die Schufa über einen Menschen gesammelt hat, in der Verbraucherauskunft nicht. Diese gibt allerdings trotzdem umfassend Auskunft über die Bonität des Mietinteressenten, weswegen es ausreicht, den Vermietern diese Verbraucherauskunft zukommen zu lassen.
Fazit
Die Mieterselbstauskunft ist gängige Praxis zwischen Vermietern und Mietinteressenten. Deswegen ist es empfehlenswert, dass beide Seiten Rechtliches zur Mieterselbstauskunft wissen. So können sie diese einerseits rechtskonform aufbauen und andererseits sicherstellen, keine Informationen preiszugeben, die für das Zustandekommen eines Mietverhältnisses irrelevant sind.
