Damit ein WEG-Verwalter für eine Eigentümergemeinschaft aktiv werden darf, muss er von dieser ausdrücklich bestellt werden. Erfolgt dies nicht oder läuft die Bestellungszeit ab, ohne dass eine neue Bestellung erfolgt, wird er zum Scheinverwalter der WEG. Hieraus und aus einem Auslaufen des WEG-Verwaltervertrags ergeben sich zahlreiche Probleme und rechtliche Schwierigkeiten. Eigentümer sollten daher immer darauf achten, dass die Bestellungszeit nicht überschritten wird.
Erst nach einer Bestellung durch eine Eigentümergemeinschaft dürfen WEG-Verwalter für diese tätig werden. Wurden sie nicht bestellt oder ist ihre Bestellungszeit bereits abgelaufen, werden sie zum Scheinverwalter der Weg, die auch als Pseudoverwalter bezeichnet werden. Hieraus können sich teils erhebliche rechtliche Schwierigkeiten für die Eigentümergemeinschaft ergeben. Dieser Artikel erklärt, welche Probleme auftreten können, wenn die Bestellungszeit ab- und der WEG-Verwaltervertrag ausgelaufen ist. So können sich Wohnungseigentümer bestmöglich vor den damit verbundenen Komplikationen schützen.
Zwischen Verwalterbestellung und Verwaltervertrag unterscheiden
In Bezug auf eine WEG gilt die sogenannte Trennungstheorie. Diese besagt, dass eine strikte Trennung zwischen Verwalterbestellung und WEG-Verwaltervertrag stattzufinden hat. Die Bestellung wird als „organschaftlicher Akt“ bezeichnet. Dieser führt dazu, dass ein WEG-Verwalter zu einem Organ der Eigentümergemeinschaft wird und in deren Sinne handeln kann. Er steht somit auf einer Stufe mit der Wohnungseigentümerversammlung und dem Verwaltungsbeirat. Die entsprechenden Regelungen zur Bestellung eines WEG-Verwalters sind in den § 24, sowie § 27, § 28 und § 9b Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgehalten.
Der Abschluss eines WEG-Verwaltervertrags gilt hingegen als „schuldrechtlicher Akt“. Hierin sind unter anderem Einschränkungen und Erweiterungen festgehalten, die Verwalter und Eigentümergemeinschaft in Bezug auf die Pflichten und Rechte der Verwaltung getroffen haben. Außerdem wird hier eine Verwaltervergütung vereinbart. Hierbei wird der Verwaltervertrag als „entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag mit dienstvertraglichen Elementen“ angesehen.
Hinweis: Da sich die verschiedenen Rechtsakte deutlich voneinander unterscheiden, können sie jeweils anders ablaufen und enden. Beispielsweise ist es möglich, dass die Bestellungszeit bereits geendet hat, während der Verwaltervertrag noch Bestand hat
Neben diesen beiden Komponenten sind die Verwalterabberufung und die Beendigung des Verwaltervertrags zu berücksichtigen. Auch hierbei handelt es sich um eigenständige Rechtsakte, die von den anderen ebenfalls deutlich unterschieden werden müssen.
So wird man zum Scheinverwalter der WEG
Läuft die Bestellungszeit eines WEG-Verwalters ab, ist er kein Organ der Eigentümergemeinschaft mehr. In der Folge darf er diese nicht mehr gesetzlich vertreten und keine Entscheidungen für sie treffen. Das ist in § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG geregelt. Wird dies ignoriert oder nimmt er die bisherigen Aufgaben trotzdem weiter wahr, fungiert er als Scheinverwalter der WEG. Das bedeutet, dass er im Außenverhältnis faktisch weiterarbeitet, im Innenverhältnis jedoch keinen offiziellen Auftrag der Eigentümergemeinschaft hat.
Diese Konsequenzen ergeben sich aus einem Scheinverwalter der WEG
Wird ein Scheinverwalter der WEG tätig, ergeben sich hieraus verschiedene rechtliche Konsequenzen. Dieser ist nicht mehr dazu berechtigt, Eigentümerversammlungen einzuberufen und zu leiten. Beruft er eine solche Versammlung dennoch ein, sind die darin gefassten Beschlüsse nicht automatisch nichtig, können aber in vielen Fällen erfolgreich angefochten werden.
Ein Scheinverwalter der WEG darf keine Zustellungen für die Wohnungseigentümergemeinschaft entgegennehmen. Wenn er dies tut, sind die jeweiligen Zustellungen unwirksam. In der Praxis wird mit diesem Problem umgegangen, dass dieser Mangel geheilt werden kann, indem den beklagten Wohnungseigentümern die Klageschrift zugestellt wird.
Grundsätzlich muss ein WEG-Verwalter eine Veräußerungszustimmung erteilen, wenn Eigentumswohnungen verkauft werden sollen. Ein Scheinverwalter der WEG ist hierzu nicht berechtigt, wenn nicht separate Regelungen im Sondereigentum getroffen wurden. Folglich können sich teils erhebliche Schwierigkeiten ergeben, wenn Eigentümer ihren Besitz veräußern wollen.
So kann die Eigentümergemeinschaft mit einem Scheinverwalter der WEG umgehen
Eine Möglichkeit für Eigentümergemeinschaften besteht darin, den Scheinverwalter der WEG neu zu bestellen. In diesem Fall ist es ihnen erlaubt, dessen Handeln während seiner Scheintätigkeit ausdrücklich und rückwirkend zu genehmigen. Das ist allerdings nicht einmal nötig, sofern keine Beanstandungen der bisherigen Tätigkeiten erfolgen. In diesem Fall greift eine Anscheins- oder Duldungsvollmacht, sodass die getroffenen Entscheidungen und durchgeführten Handlungen weiter Bestand haben. Die Eigentümer dulden bei einer Duldungsvollmacht, dass der Scheinverwalter in ihrem Namen handelt. Bei einer Anscheins vollmacht wissen die Eigentümer zwar nicht, dass sie durch den Scheinverwalter vertreten werden, hätten dies aber wissen und verhindern können beziehungsweise müssen.
Wird eine Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft nicht erteilt, hat diese üblicherweise Schadenersatzansprüche gegenüber dem Scheinverwalter. Dieser muss dann als Vertreter ohne Vertretungsmacht haften, was in § 179 BGB geregelt ist. Das gilt allerdings nur, wenn der Verwalter wusste, dass er keine Vertretungsmacht hatte. Wusste er dies nicht, muss er lediglich für den Schaden haften, der dem Dritten durch sein Vertrauen auf die Vertretungsmacht entstanden ist.
Hierbei ist zu berücksichtigen, dass das Ende des Bestellungszeitraums und das Auslaufen des Verwaltervertrags zu unterschiedlichen Zeitpunkten stattfinden können. Ist dies der Fall, behält der Verwalter nach dem Ende der Bestellungszeit seine Vergütungsansprüche, diese können allerdings um etwa 20 % gekürzt werden. Der WEG-Verwaltervertrag endet hingegen spätestens sechs Monate nach dem Ende der Bestellung.
Achtung: Eine Weigerung der Eigentümergemeinschaft, eine nachträgliche Genehmigung der Handlungen des Scheinverwalters zu erteilen, ist üblicherweise nicht möglich, wenn die im WEG-Verwaltervertrag vereinbarten Rechte und Pflichten nahegelegt haben, dass die entsprechenden Aufgaben von ihm erwartet werden. Das gilt auch dann, wenn die Handlungen durch die gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse nicht gedeckt waren
Wenn eine Wiederbestellung versäumt wurde
War eine Wiederbestellung geplant und der entsprechende Zeitpunkt hierfür wurde lediglich versäumt, haben Eigentümergemeinschaften grundsätzlich drei Möglichkeiten, um mit einem Scheinverwalter der WEG umzugehen:
- Die Eigentümerversammlung
Im Rahmen einer Eigentümerversammlung können die bestehenden Schwierigkeiten ausgeräumt werden. Ein Scheinverwalter ist aber nicht dazu befugt, eine solche Versammlung einzuberufen. Er bereitet sie deswegen umfassend vor, die Einladungen werden aber durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter verschickt. Derjenige, der zur Versammlung eingeladen hat, eröffnet die Eigentümerversammlung und danach wird der Scheinverwalter der WEG zum Versammlungsleiter gewählt. Anschließend ist es möglich, ihn wieder als Verwalter zu bestellen. Ebenso ist es legitim, drei unterschiedliche Angebote einzureichen und einen neuen Verwalter zu bestellen. Diese Angebote müssen aber allen Eigentümern rechtzeitig (üblicherweise mindestens drei Wochen vor der Versammlung) zugänglich gemacht werden.
- Einen Umlaufbeschluss nutzen
Im Rahmen eines Umlaufbeschlusses kann ein Scheinverwalter ebenfalls zum Verwalter bestellt werden. Hierfür wird das Umlaufverfahren genutzt. Es ist zu beachten, dass die Zustimmung der Eigentümer einstimmig und schriftlich erfolgen muss. Deswegen ist dieses Verfahren häufig nur bei kleinen WEG praktikabel.
- Ermächtigung eines Eigentümers
Wenn kein Verwaltungsbeirat existiert und kein ermächtigter Wohnungseigentümer eine Eigentümerversammlung einberufen kann, besteht die Möglichkeit, eine Beschlussersetzungsklage anzustreben, um sich zur Einberufung einer Eigentümerversammlung ermächtigen zu lassen. Im Rahmen dieser Eigentümerversammlung kann dann der Scheinverwalter erneut zum Verwalter bestellt werden. Ebenso ist es auch hier erlaubt, drei Angebote einzuholen und einen neuen Verwalter zu bestellen.
Das hat es mit den Corona-Sonderregelungen für WEG auf sich
Während der Corona-Pandemie galten verschiedene Sonderregelungen. Diese waren im sogenannten „Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der Covid-19-Pandemie“ festgehalten. Hiernach blieb ein bestellter Verwalter bis zu seiner Abberufung im Amt. Das Gesetz endete allerdings am 31.08.2022.
In Bezug auf dieses Gesetz ist unter anderem unklar, ob ein Verwalter im Amt bleibt, wenn dessen Bestellungszeit zum 31.08. 22 oder kurz danach endete. Ist dann die Corona-Regelung maßgeblich oder die ursprüngliche Bestellungszeit? Auch in Bezug auf den WEG-Verwaltervertrag gibt es einige Unsicherheiten. Das liegt daran, dass das Gesetz auf die Bestellung von Verwaltern zugeschnitten ist, nicht aber auf die Verträge. Wenn noch nicht für eine Klärung gesorgt wurde, sollte dies daher zeitnah geschehen.
Fazit zur Tätigkeit als Scheinverwalter einer WEG
Wenn ein Scheinverwalter der WEG tätig wird, ergeben sich hieraus verschiedene rechtliche Schwierigkeiten. Eigentümergemeinschaften sollten daher alles daran setzen, die Wiederbestellung eines Verwalters nicht zu versäumen. Geschieht dies doch, gibt es verschiedene Maßnahmen, die in einem solchen Fall ergriffen werden können.
