Das Wohnungseigentumsrecht gilt schon seit langer Zeit, trotzdem müssen immer wieder noch Grundsatzentscheidungen getroffen werden. Das gilt insbesondere seit dem 01.12.2020, als das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Kraft trat, weil damit zahlreiche Neuerungen und Veränderungen einhergehen. In vielen Fragen wird der Bundesgerichtshof (BGH) angerufen, um solche Urteile zu fällen. Am 22 März 2024 wurde nun ein Urteil in Bezug auf Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum von Eigentumsgemeinschaften getroffen. Sowohl für Eigentümergemeinschaften als auch für einzelne Eigentümer ist es wichtig, die Grundsatzentscheidungen des BGH zu kennen, um diese einhalten und sich darauf einstellen zu können.
Wer profitiert von einer Instandhaltungsmaßnahme?
Eigentümergemeinschaften klären ganz präzise, was zum Gemeinschaftseigentum gehört und was dem Sondereigentum zuzurechnen ist. Beispielsweise gehören zum Gemeinschaftseigentum Fenster, Balkone und Garagen. Sollte es nötig werden, hier Instandhaltungsmaßnahmen vorzunehmen, sind die Kosten grundsätzlich auf alle Eigentümer zu verteilen. So soll ein gleichmäßiger Nutzen erreicht und eine einseitige Benachteiligung verhindert werden.
Der BGH hat in einer Grundsatzentscheidung nun allerdings festgelegt, dass diese Regelung nicht zwingend auf alle Fälle anwendbar ist. Grundlage des Urteils waren zwei Klagen, in denen typische Praxisfälle zu behandeln waren. In der einen Klage wurde beanstandet, dass ein Eigentümer die Kosten für den Austausch der Fenster in einer Dachgeschosswohnung selbst tragen sollte, obwohl diese doch zum Gemeinschaftseigentum gehören. Die anderen Kläger bemängelten, dass sie die Kosten für die Reparatur an einer Doppelparker-Anlage, bei der Pkw übereinander geparkt werden können, alleine tragen sollten.
Die Eigentümergemeinschaft hatte per Beschluss festgelegt, dass die Kosten für die Reparaturen beziehungsweise Instandhaltungsmaßnahmen ausschließlich von den Eigentümern zu tragen wären, die hiervon profitierten. Das bedeutet, dass die Fensterkosten von dem Eigentümer der Dachgeschosswohnung zu tragen sind und die Kosten für die Parkplätze von den Eigentümern, die diese tatsächlich nutzen. Die Kläger argumentierten hingegen, dass es sich bei den Fenstern und den Parkplätzen um Gemeinschaftseigentum handele und die Kosten daher auf alle Eigentümer umzulegen seien. Der BGH hat den jeweiligen Eigentümergemeinschaften nun recht gegeben.
So hat der BGH entschieden
Am 22.03.2024 urteilte der BGH unter den Aktenzeichen V ZR 31/23 sowie V ZR 87/23, dass die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft rechtmäßig sind und nicht angefochten werden können. Hierbei berief er sich auf § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, der es einer Gemeinschaft grundsätzlich erlaubt, eine andere Kostenverteilung zu beschließen, als dies nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG 2020 erforderlich wäre. Somit ist nun endgültig geklärt, dass es der Eigentümergemeinschaft grundsätzlich zusteht, Beschlüsse zu fällen, nach denen Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen auf einzelne Eigentümer übertragen werden können.
Hinweis: In den Vorinstanzen haben die Kläger mit ihrer Argumentation ebenfalls schon verloren. Die aktuelle Sichtweise wird somit nicht alleine vom BGH vertreten, sondern auch von den Richtern der unteren Instanzen gestützt.
Der Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung
In diesem Zusammenhang musste der BGH klären, ob eine Kostenverteilung, die lediglich auf einzelne Eigentümer beschränkt ist, dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, wie er in § 19 WEG verlangt wird. Der BGH bejahte dies und betonte hierbei, dass Eigentümergemeinschaften bei Kostenverteilungen einen großen Gestaltungsspielraum hätten, der auch beinhaltet, von der Regel abzuweichen, dass Kosten gleichmäßig auf alle Eigentümer zu verteilen sind.
Bei einer Kostenverteilung ist es Eigentümergemeinschaften somit gestattet, einen Verteilungsschlüssel zu wählen, der ihren Interessen am meisten entspricht, vorausgesetzt, dass eine ungerechtfertigte Benachteiligung einzelner Eigentümer ausgeschlossen wird. Somit ist es legitim, bei der Kostenverteilung ausschließlich darauf zu achten, wer von einer Maßnahme profitiert und die Kosten entsprechend umzulegen.
In den beiden geschilderten Fällen sind es nur die Kläger, die von den getroffenen Maßnahmen profitieren. Zwar gehören die Fenster in der Dachgeschosswohnung zum Gemeinschaftseigentum, die anderen Eigentümer haben aber keine Möglichkeit, die Fenster zu nutzen. Ebenso können die Parkplätze der Doppelparker-Anlage ausschließlich von den Klägern verwendet werden, auch wenn die Tiefgarage grundsätzlich Teil des Gemeinschaftseigentums ist. Es ist laut BGH somit möglich, individuelle Einzelfallentscheidungen zu treffen, ohne hierbei grundsätzliche Entscheidungen für ähnliche Fälle in der Zukunft zu treffen.
Auswirkungen der neuen Rechtsprechung
Lange Zeit war in der Praxis unklar, welche Rechte Eigentümergemeinschaften bei einer Kostenverteilung haben. Durch das aktuelle BGH-Urteil ist nun für Rechtssicherheit gesorgt. Hiernach müssen Eigentümer bei Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen in Zukunft damit rechnen, alleine oder als Teil einer Gruppe bestimmte Kosten tragen zu müssen, auch wenn die entsprechenden Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen werden. Die Eigentümergemeinschaften auf der anderen Seite müssen bei sämtlichen Beschlüssen nun genau prüfen, wer von den Maßnahmen profitiert und die Kosten entsprechend verteilen. Eine Benachteiligung einzelner und der Gemeinschaft muss gleichermaßen ausgeschlossen werden, damit es nicht zu Rechtsstreitigkeiten kommt.
