Kann ein Verwaltervertrag stillschweigend verlängert werden? Mit dieser Frage sehen sich zahlreiche WEG regelmäßig konfrontiert. Hierbei ist zu beachten, dass bei einem Verwaltervertrag üblicherweise das AGB-Recht zum Tragen kommt. Für dieses gelten jedoch seit dem 01.03.2022 neue Regelungen. Es ist daher unverzichtbar, dass sich WEG mit den neuen Bestimmungen beschäftigen, um keine Fehler bei der Verlängerung eines Verwaltervertrags zu machen.
Viele WEG stellen sich die Frage, ob ein Verwaltervertrag stillschweigend verlängert werden kann. In diesem Zusammenhang ist es wichtig, zu wissen, dass auf einen Verwaltervertrag das AGB-Recht angewendet wird. Hier wurden allerdings Änderungen vorgenommen, die seit dem 01.03.2022 in Kraft sind.
Dieser Artikel erläutert die neuen Bestimmungen und erklärt, unter welchen Voraussetzungen eine stillschweigende Verlängerung des Verwaltervertrags möglich ist.
Das AGB-Recht und Verwalterverträge
Bei Verwalterverträgen handelt es sich in der Regel um einen Geschäftsbesorgungsvertrag und somit um einen Verbrauchervertrag nach § 310 Absatz 3 BGB. Der BGH hat am 25.03.2015 mit dem Az.: VIII ZR 243/13 geurteilt, dass bereits dann eine Verbrauchereigenschaft vorliegt, wenn die WEG aus einer einzigen Person besteht. Wohnimmobilienverwalter sind hingegen in der Regel Unternehmer. Das LG Frankfurt am Main hat deshalb geurteilt, dass Verwalterverträge dem AGB-Recht unterliegen.
Die Bestimmungen zu AGB sind in § 305 Absatz 1 BGB festgehalten. Laut Gesetz handelt es sich hierbei um ausformulierte Vertragsbedingungen. Diese werden von der Vertragspartei, die eine Leistung erbringt, der anderen Partei zur Verfügung gestellt. Die AGB können sowohl eigenständig zusammengestellt oder Teil des Vertrags sein. Ebenso unerheblich ist, wie umfangreich die AGB sind, welche Schriftart bei der Erstellung verwendet wurde und um welche Form von Vertrag es sich handelt. Außerdem ist es egal, wer die AGB formuliert hat. Verwalter können grundsätzlich AGB im Handel oder bei Verwalterverbänden bestellen und diese in ihren Verträgen nutzen.
Bei einer WEG werden die AGB üblicherweise vom Verwalter erstellt und den Eigentümern mit dem Verwaltervertrag übergeben. Da es sich um vorformulierte Regelungen handelt, sind sie in der Regel zur Mehrfachnutzung bestimmt. Sie kommen somit nicht in einem einzelnen Anwendungsfall zum Tragen, sondern finden in ganz unterschiedlichen Bereichen und Verträgen Verwendung.
Hinweis: Bei der Nutzung von AGB wird die Verwendungsabsicht beurteilt. Unerheblich ist, ob die AGB tatsächlich in mehreren Verträgen genutzt werden.
Ebenso greifen die gesetzlichen Regelungen, wenn Verwalter bei einzelnen AGB zwar unterschiedliche Formulierungen verwenden, die Kernaussage aber immer dieselbe ist. Nicht zuletzt wird auch dann von einem Formularvertrag ausgegangen, wenn handschriftliche oder maschinelle Änderungen am Vertrag vorgenommen werden. Hiervon ausgenommen sind ausschließlich Verträge, die für einen individuellen Einzelfall speziell erstellt wurden.
Nur wenig Rechtssicherheit bei einer WEG-Verwaltung
In Bezug auf eine WEG-Verwaltung herrscht in vielen Bereichen rechtliche Unsicherheit. Beispielsweise besagt § 309 Nr. 9 BGB, dass eine Vertragslaufzeit niemals länger als zwei Jahre betragen darf. Laut BGH fand diese Regelung auf WEG-Verwalterverträge keine Anwendung, da der Paragraph durch § 26 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) alter Fassung (a. F.) verdrängt wurde.
Durch die WEG-Reform von 2020 mehren sich die Stimmen, dass § 309 Nr. 9 BGB doch auch auf WEG-Verwalterverträge anwendbar sei. Entsprechend dürften solche Verträge eine Laufzeit von höchstens zwei Jahren haben. Bis zu einer gerichtlichen Klärung dieser Frage, bietet es sich an, Verwalterverträge vorsorglich auf zwei Jahre zu begrenzen.
Dürfen stillschweigende Verlängerungen des Verwaltervertrags vorgenommen werden?
Bei Verwalterverträgen griff bisher die Trennungstheorie. Diese besagt, dass Bestellung und Abberufung des Verwalters beziehungsweise Abschluss und Kündigung des Verwaltervertrags jeweils eigenständige Rechtsakte sind. Wird ein Verwalter wieder bestellt, verlängert sich somit nicht automatisch der Verwaltervertrag. In vielen Verwalterverträgen sind daher Klauseln zu finden, die besagen, dass sich der Vertrag um den jeweils neuen Bestellungszeitraum verlängert.
Durch das Gesetz für faire Verbraucherverträge vom 01.03.2022 ist dieses Vorgehen hinfällig geworden. Fortan dürfen keine stillschweigenden Vertragsverlängerungen mit einer konkreten Laufzeit und klaren Kündigungsfristen vorgenommen werden. Stillschweigende Verlängerungen sind nur noch legitim, wenn die Vertragsverlängerung unbefristet ist und die Kündigungsfrist maximal einen Monat beträgt.
Das gilt auch für § 26 WEG, sodass § 309 Nr. 9 BGB darauf anzuwenden ist. Die Neuregelung für die stillschweigende Verlängerung bietet aber keine Vorteile gegenüber der gesetzlichen Regelung zur Kündigung von Verwalterverträgen. Deswegen ist die stillschweigende Verlängerung wohl entbehrlich.
Das gilt in Bezug auf eine Mietverwaltung
Bei einer Mietverwaltung ist eine Verlängerung der Vertragslaufzeit um mehr als zwei Jahre nach § 309 Nr. 9 BGB unzulässig. Entsprechend dürfen stillschweigende Verlängerungen auch hier nur auf unbestimmte Zeit und mit einer Kündigungsfrist von einem Monat vorgenommen werden. Es muss sich erst noch zeigen, ob das für die Praxis von Nutzen ist.
Geltende Regelungen für Altverträge
Für Altverträge bleiben die Regeln bestehen, die vor dem 01.03.2022 galten. Somit ist eine stillschweigende Vertragsverlängerung um bis zu einem Jahr und mit einer Kündigungsfrist von bis zu drei Monaten möglich. Das gilt auch dann, wenn die Verlängerung nach dem 01.03.2022 erfolgt. Diese Regelungen fußen auf Artikel 229 § 60 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB), das am 01.03.2022 geändert wurde.
