Wer die Anfechtung einer Verwalterbesrellung anstrebt, sollte sich mit diesen unterschiedlichen Gründen beschäftigen. So wird klar, in welchen Situationen eine Anfechtung Aussicht auf Erfolg hat. Ein WEG-Verwalter ist im Idealfall der Repräsentant aller Eigentümer und genießt von allen Seiten großes Vertrauen. Das ist aber leider nicht immer so. Oft genug gibt es Gründe, aus denen Eigentümer unzufrieden mit einer Verwalterbestellung sind und diese beim Amtsgericht anfechten.
Es gibt viele unterschiedliche Gründe, aus denen Eigentümer mit einem Verwalter unzufrieden sein können. Einige zweifeln seine Qualifikation an, andere erkennen finanzielle Schwierigkeiten und wieder andere bemängeln formale Fehler bei der Bestellung. Ohnehin ist die Suche und Wah des richtigen Verwalters der WEG ein komplexes Unterfangen.
Wer sich gegen eine Verwalterbestellung zur Wehr setzen möchte, hat die Möglichkeit, eine Anfechtung in die Wege zu leiten. Im Folgenden werden die häufigsten Gründe vorgestellt, aus denen sich Eigentümer für die Anfechtung einer Verwalterbestellung entscheiden.
Anfechtung einer Verwalterbestellung bei formalen Fehlern bei der Bestellung
Formale Fehler bei der Verwalterbestellung sind ein legitimer Grund für eine Anfechtung. Diese können ganz unterschiedliche Formen annehmen und dazu führen, dass eine Verwalterbestellung rechtswidrig ist. Hierbei muss zwischen formell-rechtlichen und materiell-rechtlichen Verfahrensfehlern unterschieden werden. Das ist eine wichtige Voraussetzung für eine erfolgreiche Anfechtung. Folgende formale Fehler sind in der Praxis üblich:
Zu wenige Angebote werden eingeholt
Ein formaler Fehler liegt vor, wenn den Eigentümern nicht mindestens drei unterschiedliche Angebote vorgelegt werden, aus denen sie wählen können. So urteilte der Bundesgerichtshof am 01.04.2011 unter dem Aktenzeichen V ZR 96/10. So soll sichergestellt werden, dass Eigentümer eine echte Wahl haben und nicht einfach einen bestimmten Verwalter als alternativlos vorgesetzt bekommen. Solche Vergleichsangebote müssen zudem rechtzeitig vorliegen, damit sich die Eigentümer vor der Bestellung des Verwalters ausgiebig damit beschäftigen können. Bei zu wenigen Angeboten oder nicht genügend Zeit liegt ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung vor und eine Anfechtung des Beschlusses ist möglich.
Es gibt einige Ausnahmen von diesen Regeln. So kann ein einzelnes Angebot als genügend angesehen werden, wenn der für die Beschaffung zuständige Eigentümer nur ein Angebot eingeholt hat und die klagenden Eigentümer gar keine Angebote organisiert haben. Ebenso kommt es immer wieder vor, dass eine WEG als besonders verrufen gilt und nur eine Hausverwaltung bereit ist, die Verwaltung zu übernehmen. Solche Ausnahmefälle werden aber individuell entschieden, sodass die Einholung von drei Angeboten die Regel sein sollte.
Die Eckpunkte des Verwaltervertrags werden nicht besprochen
Ebenso ist es erforderlich, die Eckpunkte des Verwaltervertrags in derselben Eigentümerversammlung in groben Zügen festzulegen, in der die Verwalterbestellung erfolgt. Nur dann liegt eine ordnungsgemäße Verwaltung vor. In der Praxis ist es üblich, dass bereits zur Eigentümerversammlung ein Verwaltervertrag in Grundzügen vorliegt. Dessen Ausgestaltung wird dann auf der Versammlung besprochen und die groben Züge werden festgelegt. Die finale Ausarbeitung kann dann später erfolgen.
Alle Eigentümer müssen somit die Möglichkeit haben, Einfluss auf den Inhalt des Verwaltervertrags zu nehmen. Nur wenn sie die Chance haben, bestehende Punkte anzupassen oder zu verwerfen und eigene Vorschläge zu machen, entspricht der Verwaltervertrag den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Ansonsten liegt ein konkreter Grund für die Anfechtung einer Verwalterbestellung vor.
Formale Fehler aufgrund einer Majorisierung
Des Weiteren ist es ein formaler Fehler, wenn eine Majorisierung vorliegt, die rechtswidrig genutzt wird. Das bedeutet, dass ein Eigentümer aus bestimmten Gründen einen größeren Einfluss bei der Verwalterbestellung hat als andere Eigentümer. Ein rechtswidriges Verhalten liegt dann vor, wenn eine solche Majorisierung rechtsmissbräuchlich verwendet wird, um persönliche Ziele durchzusetzen oder mit dem Stimmrecht Dinge durchzusetzen, die gemeinschaftsfremd sind.
Ein Beispiel: In der Gemeinschaftsordnung einer WEG ist festgelegt, dass die Stimmen in einer Eigentümerversammlung nicht nach Köpfen, sondern nach Eigentumsanteilen vergeben werden. Wenn ein Eigentümer die Mehrheit aller Einheiten besitzt, verfügt er in diesem Fall automatisch über die Mehrheit aller berechtigten Stimmen, was einer Majorisierung der Stimmrechte gleichkommt. Die Ausnutzung dieses Stimmrechts ist noch kein rechtswidriges Verhalten. Anders sieht es aus, wenn der Eigentümer eine UG als Verwalter durchsetzt, deren Vorsitzende seine Frau ist, obwohl die Verwalterbestellung seiner Frau zuvor wegen Interessenkonflikten erfolgreich angefochten wurde.
Es gibt aber noch weitere Gründe, die für ein rechtswidriges Verhalten aufgrund einer Majorisierung sprechen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der betroffene Eigentümer zuvor selbst als Verwalter tätig war und unberechtigterweise verhindert hat, dass Wohnungseigentum veräußert wird, wodurch es überhaupt erst zu der Majorisierung kam. Auch die Einsetzung von Familienmitgliedern als Verwalter mit Hilfe des Vorteils der Majorisierung ist kritisch, da hierdurch das Neutralitätsgebot gefährdet sein kann. Auch die Bestellung eines eigenen Verwaltungsunternehmens ist häufig rechtswidrig. Eigentümer wollen das immer wieder durchsetzen, weil sie bei einem Verkauf so leichter an eine Veräußerungszustimmung kommen.
Weitere formale Fehler
Es gibt vielfältige Bereiche, in denen formale Fehler auftreten können. Beispielsweise kann die Einladung zu einer Eigentümerversammlung nicht an alle Eigentümer versendet werden oder es wird nicht darauf geachtet, die Einladungsfrist einzuhalten. Außerdem ist es zwingend erforderlich, dass die Einladung in Textform erfolgt. Ebenso kann es passieren, dass eine Eigentümerversammlung zu einer ungeeigneten Zeit oder an einem unpassenden Ort abgehalten werden soll. Zudem muss immer sichergestellt sein, dass die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung gewahrt bleibt. Nur wenn all diese Kriterien erfüllt sind, liegt eine ordnungsgemäße Verwaltung vor.
Des Weiteren kann es zu formalen Fehlern bei der Vertreterbestellung kommen. Das ist häufig dann der Fall, wenn der Verwalter und sein Stellvertreter gleichzeitig durch einen Beschluss in ihr Amt gebracht werden. In diesem Fall kann es passieren dass die Verwalterbestellung rechtmäßig ist, die Bestellung des Vertreters hingegen nicht. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Vertreter nicht über die notwendigen Qualifikationen und Zertifikate verfügt, um sein Amt auszuüben.
Außerdem muss bei einer Eigentümerversammlung das Gebot der Nichtöffentlichkeit gewahrt bleiben. Nehmen Außenstehende ungerechtfertigterweise an einer Versammlung teil, kann es sich hierbei um einen Verfahrensfehler handeln. Das gilt für die Geschäftsräume einer WEG ebenso wie für Gaststätten oder für Online-Versammlungen. Entsprechend sollte hier ein separater Raum für die Versammlung gewählt und ein sicherer Cyberraum genutzt werden.
Nicht zuletzt muss stets dafür gesorgt werden, dass die für einen Beschluss erforderlichen Stimmen vorhanden sind. Beispielsweise hat das Bayerische Oberste Landesgericht am 13.03.2003 unter dem Aktenzeichen 2Z BR 85/02 geurteilt, dass für die Abstimmung über mehrere Bewerber im Unterschied zur Bestellung eines einzelnen Verwalters die relative Stimmenmehrheit nicht ausreicht.
Hinweis: Grundsätzlich wird bei Verfahrensfehlern zwischen formell-rechtlichen Fehlern und materiell-rechtlichen Fehlern unterschieden. Formell-rechtliche Fehler betreffen das Verfahren der Beschlussfassung, wohingegen sich die materiell-rechtlichen Fehler mit dem Inhalt des Beschlusses auseinandersetzen. Beide Aspekte können dazu führen, dass ein Beschluss angefochten werden kann.
Der Verwalter ist zur Ausübung seines Amtes nicht qualifiziert
Wenn ein Beschluss gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt, kann er angefochten werden. In einem solchen Fall ist laut dem BGH-Urteil vom 09.03.2012 mit dem Aktenzeichen V ZR 170/11 eine Zusammenarbeit nach Treu und Glauben unzumutbar. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein Verwalter nicht dazu geeignet ist, die an ihn gestellten Aufgaben zu erfüllen. Laut dem Oberlandesgericht Düsseldorf vom 21.09.2015 mit dem Aktenzeichen I-3 WX 123/05 sind hierfür die Tatsachen relevant, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung bekannt waren.
Es gibt viele Gründe die dazu führen können, dass ein Verwalter ungeeignet für sein Amt ist. Das gilt beispielsweise dann, wenn er rechtskräftig von seinem Amt abberufen wurde oder nicht neutral arbeitet. Weitere Probleme bestehen dann, wenn er wichtige Fähigkeiten im Rechnungswesen nicht beherrscht oder Verträge abschließt, für die er keine Ermächtigung hat. Ebenso darf ein Verwalter keine Mitwirkungsrechte unterlaufen oder einschlägig vorbestraft sein.
Achtung: Es ist rechtlich umstritten, wie viel Berufserfahrung ein Verwalter mitbringen muss. Sowohl die Instanzgerichte als auch der BGH vertreten hier unterschiedliche Auffassungen.
Wegen solcher Unsicherheiten ist es seit Einführung der WEG-Reform zwingend erforderlich, dass ein Verwalter über eine Gewerbeerlaubnis und Zertifizierungen verfügt. So weist er nach, dass er grundlegende Kompetenzen und Erfahrungen mitbringt, die für die Erfüllung seiner Amtsgeschäfte erforderlich sind. Eine konkrete Ausbildung wird hingegen nicht verlangt. Allerdings gibt es verschiedene Ausschlusskriterien, die dazu führen können, dass ein Verwalter sein Amt nicht übernehmen kann und darf.
Sonderregelungen für die Qualifikation eines Verwalters
Für kleinere Wohnanlagen gibt es mit § 19 Absatz 2 Nr. 6 WEG Ausnahmen. Wenn diese aus weniger als 9 Eigentumswohnungen bestehen, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter ernannt wurde oder weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt, dass ein zertifizierter Verwalter berufen wird, kann auch ein Verwalter ohne Zertifikate das Amt übernehmen.
Zudem beschäftigen sich die Gerichte in Bezug auf die Qualifizierung von Verwaltern immer häufiger mit Fragen der Digitalisierung. So klagen Eigentümer immer wieder, weil bestimmte Verwalter im Internet schlechte Rezensionen erhalten haben. Die bisherige Rechtsprechung sagt jedoch, dass solche persönlichen Meinungsäußerungen im Internet kein geeignetes Werkzeug sind, um die Qualität eines Verwalters einzuschätzen. Sie stellen somit keinen ausreichenden Anfechtungsgrund dar.
Eine zu große Distanz
Grundsätzlich ist es möglich, dass ein WEG-Verwalter seinen Sitz nicht unmittelbar am Ort der Wohnanlage hat. So hat beispielsweise das Landgericht Lüneburg am 18.03.2014 mit dem Aktenzeichen 9 S 70/13 geurteilt, dass eine Entfernung von etwa 60 km legitim ist. Das Landgericht Köln urteilte am 15.11.2018 mit dem Aktenzeichen 29 S 285/17 sogar, dass eine Entfernung von 75 km Distanz den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Eine zu große Entfernung kann allerdings ein Grund für eine Anfechtungsklage gegen eine Verwalterbestellung sein. So hat das Oberlandesgericht Düsseldorf am 01.12.1989 mit dem Aktenzeichen 3 Wx 499/89 geurteilt, dass die Distanz zwischen München und Düsseldorf zu groß ist, als das ein Münchner Verwalter berufen werden könnte. Es gibt keine endgültige Distanz die als Grenzwert herangezogen werden kann. Allerdings schätzen die Gerichte häufig eine Entfernung von 100 bis 200 km zwischen Verwaltersitz und Wohnanlage als zu groß ein.
Finanzielle Gründe
Finanzfragen spielen bei der Anfechtung einer Verwalterbestellung immer wieder eine Rolle. So hat das Landgericht Karlsruhe beispielsweise am 10.05.2016 im Urteil mit dem Aktenzeichen 11 S 41/15 entschieden, dass die Tätigkeit eines Verwalters nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn er über ausreichende Sicherheiten verfügt. Hierzu gehören beispielsweise eine Berufshaftpflichtversicherung, eine Betriebshaftpflichtversicherung und eine ausreichend gute Bonität.
Außerdem spielt die Finanzierung des Verwalters eine wichtige Rolle. Laut dem BGH Urteil vom 27.02.2015 mit dem Aktenzeichen V ZR 114/14 ist es nicht zwingend erforderlich, den billigsten Verwalter auszusuchen. Auf der anderen Seite ist eine deutlich zu hohe Vergütung ein möglicher Grund, um eine Anfechtungsklage anzustreben. Es gibt keine endgültigen Richtwerte, was als zu teuer angesehen wird. Häufig gehen die Gerichte aber davon aus, dass eine Vergütung von 40% bis 45% über den marktüblichen Werten zu teuer ist, wenn keine sachlichen Gründe für diese hohe Vergütung sprechen.
Gelegentlich kommt es vor, dass eine Unternehmergesellschaft (UG) die Verwaltung einer WEG übernimmt. Hier wurde gelegentlich argumentiert, dass die UG ihr Stammkapital auf einen Wert über dem Mindestbetrag von 25.000 Euro erhöht habe, was ihre Zahlungsfähigkeit zeige. Das Landgericht Dortmund hat jedoch am 28.03.2017 unter dem Aktenzeichen 1 S 177/6 geurteilt, dass eine solche Erhöhung des Stammkapitals nicht ausreichend ist, um Aussagen über die Zahlungsfähigkeit einer UG zu treffen. Immerhin könne das Stammkapital auf ganz unterschiedliche Weise erhöht werden.
Rechte des Beirats
In der Rechtsprechung gibt es unterschiedliche Urteile, welche Aufgaben ein Beirat bei der Verwalterbestellung übernehmen darf. In einigen Fällen wurde geurteilt, dass ein Beirat eine Vorauswahl treffen darf, wenn verschiedene Angebote vorliegen. In anderen Urteilen wurde gesagt, dass ein solches Vorgehen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche.
Die Arbeit des Verwaltungsbeirats kann somit dazu führen, dass die Anfechtung einer Verwalterbestellung erfolgreich ist. Grundsätzlich ist es dem Beirat erlaubt, ungeeignete und zu teure Angebote auszusortieren. Diese sind nicht dazu geeignet, einen passenden Verwalter zu finden, und müssen somit den Eigentümern nicht vorgelegt werden. Allerdings ist es so, dass für eine ordnungsgemäße Verwalterbestellung den Eigentümern mindestens drei unterschiedliche Angebote vorliegen müssen.
Probleme bei der Wiederbestellung eines Verwalters
Bei der Wiederbestellung eines Verwalters ist es nicht erforderlich, Vergleichsangebote einzuholen. Eine Ausnahme kann bestehen, wenn Änderungen des Sachverhalts vorliegen und die Eigentümer beispielsweise nicht mehr zufrieden mit der Arbeit des Verwalters sind. Das kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn er nicht mehr so effizient arbeitet wie bisher. In diesem Fall kann es nötig werden, Vergleichsangebote einzuholen, um gegebenenfalls einen neuen Verwalter zu bestellen. Dasselbe gilt, wenn es zu einer sogenannten „verkappten“ Wiederbestellung kommt. Das ist dann der Fall, wenn eine Anfechtung der Verwalterbestellung aufgrund fehlender Vergleichsangebote erfolgreich war.
Zudem gibt es verschiedene Gründe, die gegen eine Wiederbestellung eines Verwalters sprechen. Wenn dieser beispielsweise keine ordnungsgemäßen Jahresabrechnungen durchführt oder gegen das Neutralitätsgebot verstößt, kann eine Wiederbestellung erfolgreich angefochten werden. Dasselbe gilt, wenn er eine überhöhte Vergütung erhält oder ohne Beschlussfassung Verträge abschließt, zu denen er nicht berechtigt ist. Des Weiteren darf ein Verwalter gar nicht erst tätig werden, wenn während der Eigentümerversammlung zu seiner Bestellung die Eckpunkte des Verwaltervertrags nicht besprochen wurden. Außerdem ist es untersagt, dass der Verwalter die Gemeinschaftskonten unter seinem Namen führt.
Hinweis: Werden eines oder mehrere dieser Kriterien bei einer Wiederbestellung eines Verwalters nicht berücksichtigt, liegt keine ordnungsgemäße Verwaltung vor. In diesem Fall ist es möglich, eine Anfechtung erfolgreich durchzubringen.
Sonderregelungen gelten, wenn es sich bei einem bisherigen Verwalter um keine natürliche Einzelperson mehr handelt, weil er beispielsweise eine juristische Person wie eine GmbH ins Leben gerufen hat und deren Vorsitzender ist, die fortan die Verwaltung übernehmen soll. In einer solchen Situation handelt es sich bei der Verwalterbestellung trotzdem um eine Wiederbestellung. Deswegen ist es nicht zwingend notwendig, drei Vergleichsangebote einzuholen, aus denen die Eigentümer wählen können. Auch ohne eine solche Vergleichsmöglichkeit erfüllt dieses Vorgehen somit die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.
Fazit: Das ist bei einer Anfechtungsklage gegen die Verwalterbestellung zu berücksichtigen
Es gibt viele Gründe, die für die Anfechtung einer Verwalterbestellung sprechen. Diese müssen dazu führen, dass die Bestellung rechtswidrig ist, damit sie erfolgreich angefochten werden kann. Zudem müssen einige Aspekte für eine erfolgreiche Anfechtung gegeben sein: Sollen Beschlüsse der Wohnungseigentümer angefochten werden, so muss dies laut § 44 Absatz 1 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) im Rahmen einer Anfechtungsklage erfolgen. Diese muss schriftlich oder zur Niederschrift beim Amtsgericht eingereicht werden, das für die jeweilige WEG verantwortlich ist.
Bei der Anfechtung einer Verwalterbestellung ist dies ebenso der Fall. Ein einzelner Kläger oder eine Gruppe von Klagenden muss die Anfechtungsklage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft richten und weder gegen andere Eigentümer noch gegen den Verwalter. Eigentümer sind auch dann klageberechtigt, wenn sie zunächst für die Bestellung des Verwalters gestimmt haben. Der Verwalter selbst ist hingegen nicht klagebefugt.
Bevor eine Anfechtungsklage eingereicht werden kann, ist zunächst zu klären, welches Gericht verantwortlich ist. Laut § 43 Absatz 2 WEG und § 23 Nummer 2c GVG ist dies das Amtsgericht in dem Bezirk, in dem sich die WEG befindet. Wurde die Klage zunächst an das falsche Gericht gesendet, erfolgt eine Belehrung und dann muss der Antrag erneut an das richtige Gericht gesendet werden.
