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Vermieterwissen: Mietminderung bei Hitze

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Mietminderung bei Hitze ist nicht außergewöhnlich
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Mietminderung bei Hitze? Ja, das ist möglich. Hitzesommer sind keine Seltenheit und dürften aufgrund des Klimawandels noch zunehmen. Für Vermieter bedeutet das, dass sie sich auf Beschwerden seitens der Mieter einstellen müssen. Hieraus ergeben sich oft heftige Streitigkeiten, weil es bisher keine allgemeingültige Rechtsprechung gibt, ob Hitze in der Wohnung als Mietmangel anzusehen ist.

Mietminderung bei Hitze kommt gerade aktuell häufiger vor. Übermäßige Hitze führt immer wieder zu Beschwerden seitens der Mieter und zieht im schlimmsten Fall eine Mietminderung nach sich. Um Streitigkeiten wegen hoher Temperaturen zu vermeiden, ist es deswegen sinnvoll, sich mit Modernisierungsmaßnahmen zu beschäftigen.

Wer aber trägt die Kosten hierfür und unter welchen Umständen ist eine Mietminderung bei Hitze überhaupt zulässig? Es lohnt sich daher für Vermieter, sich mit dem Thema Hitze als Mietmangel auseinanderzusetzen und Maßnahmen zu ergreifen, um Beschwerden durch die Mieter zu vermeiden. Selbiges gilt, wie kürzlich berichtet, wenn Wespennester die Mieterschaft drangsalieren. Antworten auf diese und weitere Fragen gibt es in diesem Artikel.

Ist eine Mietminderung bei Hitze von der Art der Räume abhängig?

Im Unterschied zu privat genutzten Wohnungen gibt es für gewerblich genutzte Räume klare Richtlinien für Mietobjekte. So schreiben die „Technischen Regeln für Arbeitsstätten (ASR)“ vor, dass eine Höchsttemperatur in Arbeitsstätten von maximal 26° C nicht überschritten werden darf. Die entsprechenden Werte sind nicht eins zu eins auf private Wohnungen übertragbar, können aber als Richtwerte genutzt werden.

Allerdings ist es nicht legitim, bei einer Überschreitung dieser Höchsttemperatur willkürlich eine Mietminderung bei Hitze vorzunehmen. So hat das Oberlandesgericht Düsseldorf am 12.09.2019 mit dem Aktenzeichen 24 U 197/18 geurteilt. Der Mieter musste die Rückforderung zahlen und die Kündigung, die der Vermieter aufgrund der willkürlichen Herabsetzung der Miete ausgesprochen hatte, wurde als rechtens anerkannt.

Exakte Messungen bei Mietminderung bei Hitze sind unverzichtbar

Bei einer Mietminderung bei Hitze sind die Mieter in der Beweispflicht. Sie müssen somit genaue Messungen vornehmen und idealerweise Zeugenaussagen sammeln. Hierfür ist es erforderlich, professionelle und verlässliche elektronische Messgeräte zu verwenden, die sowohl die Innentemperaturen als auch die Außentemperaturen messen. Dies muss mindestens zweimal täglich an zehn Tagen erfolgen. Nur dann liegt eine ausreichend solide Datenlage vor, um eine Mietminderung bei Hitze zu rechtfertigen.

Allerdings gilt die 26°-Regel ausdrücklich nur für Arbeitsstätten und nicht für private Wohnungen. Selbst wenn eine regelmäßige Überschreitung dieser Temperatur gemessen und nachgewiesen wird, genügt dies nicht, um eine Mietminderung bei Hitze vorzunehmen. Allerdings hat es verschiedene Präzedenzfälle gegeben, bei denen solche Werte als Richtlinien genutzt wurden.

Diese Temperaturen gelten als Richtwerte für Mietminderungen

Ein solcher Präzedenzfall wurde vor dem Arbeitsgericht Hamburg verhandelt. Hierbei wurde auf die technischen Regelungen Bezug genommen und geurteilt, dass 30° C am Tag und 25° C in der Nacht als Grenzwerte herangezogen werden können, um auch private Mietobjekte vor übermäßiger Hitze schützen zu können. Die Oberlandesgerichte in Hamm und Rostock urteilten zudem, dass die Innentemperaturen immer mindestens 6° C unter den Außentemperaturen liegen müssen.

Es gibt allerdings Ausnahmen von diesen Regelungen. Wer beispielsweise einen Mietvertrag für ein Dachgeschoss unterzeichnet, muss sich darüber im Klaren sein, dass die Temperaturen im Sommer stark ansteigen können. Entsprechend sind hohe Temperaturen in diesem Fall kein legitimer Grund für eine Mietminderung. Mieter müssen es in diesem Fall sogar hinnehmen, dass Temperaturen von über 30° C erreicht werden.

Ist eine fristlose Kündigung wegen Hitze legitim?

Aktuell gibt es keine einheitlichen Regelungen, ab wann eine Mietminderung bei Hitze legitim ist. Häufig treffen die Gerichte individuelle Entscheidungen, die nicht vorhersagbar sind. Allerdings ist es bei extremen Temperaturen legitim, das Mieter fristlos kündigen. Der Verfassungsgerichtshof in Berlin hat beispielsweise geurteilt, dass Temperaturen von bis zu 46° C nicht hingenommen werden müssen. In dem verhandelten Fall starb sogar der Wellensittich der betroffenen Familie an einem Hitzschlag.

Die hohen Temperaturen wies die Familie einerseits durch Messungen der Innen- und Außentemperaturen sowie durch 6 Zeugen nach. Hieraus ergab sich, dass die Temperaturen in der Wohnung regelmäßig 10° C über den Außentemperaturen lagen. Da hierdurch eine Gesundheitsgefährdung im Sinne des BGB besteht, waren sowohl die Mietminderung als auch die fristlose Kündigung legitim.

Modernisierungen als Schutz vor Mietminderungen bei Hitze

Es gibt einige Möglichkeiten, durch Modernisierungen gegen übermäßige Hitze vorzugehen. Vermieter können dies prophylaktisch tun, damit es gar nicht erst zu Beschwerden der Mieter kommt. Beklagen sich diese bereits, sollte zeitnah reagiert werden, um Mietminderungen zu verhindern.

Achtung: Weisen Mieter übermäßige Hitze über einen längeren Zeitraum nach und reagieren die Vermieter nicht hierauf, sind Mietminderungen von bis zu 20 % möglich.

Es gibt verschiedene Strategien, die in diesem Fall genutzt werden können. Beispielsweise ist es möglich, eine Wärmeisolierung anzubringen, eine Klimaanlage zu installieren oder Markisen beziehungsweise Jalousien anzuschaffen. Welche dieser Lösungen gewählt wird, entscheidet der Vermieter und muss hierbei keine Rücksprache mit den Mietern halten.

Die Modernisierungskosten können auf die Mieter umgelegt werden. So haben Vermieter nach einer Modernisierung die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen. Laut § 559 BGB ist es möglich, eine Mieterhöhung von bis zu 8 % vorzunehmen.

Fazit

Eine Mietminderung wegen Hitze ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Mieter müssen die hohen Temperaturen glaubhaft nachweisen. Durch Modernisierungen haben Vermieter die Möglichkeit, sich vor Streitigkeiten mit den Mietern zu schützen. Im Anschluss an solche Modernisierungen ist eine Mieterhöhung von bis zu 8 % möglich.

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