Steht ein Wohnungsverkauf in einer WEG an, hat dies unmittelbare Auswirkungen auf die Rechte und Pflichten des ehemaligen Eigentümers. Das betrifft insbesondere Haftungsfragen bei der Sonderumlage, den Hausgeldvorauszahlungen und der Abrechnungsspitze. Für Käufer ist es wichtig, genau zu prüfen, welche Rechte und Pflichten sich aus dem Kauf ergeben, um Kosten zu sparen und sich vor einer etwaigen Haftung zu schützen.
Verkauft ein Eigentümer seinen Anteil an einer WEG, gibt er nicht nur die Wohnung, sondern auch die damit verbundenen Rechte ab. Allerdings bleiben einige Pflichten auch über den Verkauf hinaus bestehen. Es ist wichtig, sich mit den konkreten WEG Auswirkungen bei einem Wohnungsverkauf zu beschäftigen. So kann man Haftungsfragen klären, Kosten minimieren und den Verkauf möglichst effizient und professionell durchführen.
Wohnungsverkauf in der WEG – Auswirkungen auf die Rechte und Pflichten ehemaliger Eigentümer
Eigentümer von Wohnungen in einer WEG haben spezielle Rechte. Unter anderem dürfen sie an Eigentümerversammlungen teilnehmen und an Beschlüssen, die dort getroffen werden, mitwirken. Durch den Verkauf einer Wohnung erlöschen diese Rechte. Stattdessen hat nun der neue Eigentümer die Möglichkeit, diese Rechte in Anspruch zu nehmen.
Ebenso gehen Sondernutzungsrechte an den Käufer über. Hiermit ist gemeint, dass Teile des Gemeinschaftseigentums (zum Beispiel eine ebenerdige Terrasse) von den Inhabern des Sondernutzungsrechts so verwendet werden darf, als gehörten sie zum Sondereigentum. Allerdings gibt das Wohnungseigentumsgesetz hier verschiedene Regeln und Vorgaben für die Nutzung vor.
Anders als bei den Rechten sieht es bei bestimmten Verpflichtungen aus. Diese bleiben auch nach einem Eigentümerwechsel bestehen und gehen nicht auf den neuen Eigentümer über. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein Eigentümer über mehrere Jahre hinweg sein Haushaltsgeld nicht gezahlt hat. In einer solchen Situation müssen die Kosten nicht von dem neuen Eigentümer getragen werden, sondern die Eigentümergemeinschaft kann die Zahlungsansprüche gegenüber dem bisherigen Eigentümer geltend machen.
Eine andere Situation liegt vor, wenn ein Eigentümer aus der Eigentümergemeinschaft ausscheidet und erst danach eine Jahresabrechnung beschlossen wird. Der neue Eigentümer tritt diese Abrechnung an und muss eventuell vorhandene Defizite ausgleichen. Außerdem müssen bisherige Eigentümer keine Kosten und Lasten tragen, für die es keinen Wirtschaftsplan gibt, der Vorauszahlungen verlangt.
Hinweis: Eine Eigentümergemeinschaft hat üblicherweise Verbindlichkeiten. Für diese haften bisherige Eigentümer nach dem Wohnungsverkauf fünf Jahre lang, allerdings nur in der Höhe ihres damaligen Mieteigentumanteils.
Das gilt nach Wohnungsverkauf für den neuen Eigentümer
Sobald der Wohnungsverkauf abgeschlossen ist, gehen bestimmte Verpflichtungen auf den neuen Eigentümer über. Dieser muss beispielsweise Hausgeldzahlungen leisten und Sonderumlagen mittragen. Auf der anderen Seite erhält er einen Anteil, wenn sich bei der Jahresabrechnung ein Guthaben ergibt.
Eine weitere Verpflichtung besteht darin, für Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft zu haften, die zwar bereits vor dem Kauf beschlossen wurden, aber erst später fertig werden. Es ist daher wichtig, sich vor einem Kauf mit den konkreten WEG Auswirkungen zu beschäftigen. So kann man beispielsweise klären, ob sich aus dem Kauf Verbindlichkeiten ergeben und Zusatzkosten entstehen, die als Belastung zum Kaufpreis hinzugerechnet werden müssen.
Haftungsfragen beim Wohnungsverkauf
Beim Kauf einer Wohnung in einer WEG ergeben sich verschiedene Haftungsfragen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn eine Sonderumlage beschlossen wird, während noch der alte Eigentümer im Grundbuch steht, diese aber erst zu einem Zeitpunkt fällig wird, wenn bereits der neue Eigentümer eingetragen wurde. In diesem Fall haftet der Käufer der Wohnung und die Eigentümergemeinschaft kann ihre Ansprüche nur ihm gegenüber geltend machen.
Ähnlich sieht es bei der Haftung für Hausgeldvorauszahlungen aus. Wurden diese fällig, als der alte Eigentümer noch im Grundbuch eingetragen war, muss dieser auch später noch dafür haften. Fällt die Fälligkeit hingegen in einen Zeitraum, als der neue Eigentümer bereits im Grundbuch stand, haftet dieser.
Die Haftung für die Abrechnungsspitze liegt beim Käufer der Eigentumswohnung. Mit Abrechnungsspitze ist die Differenz zwischen den Vorauszahlungen und den tatsächlichen Kosten gemeint. Das gilt auch dann, wenn der neue Eigentümer erst nach Ende des Abrechnungszeitraums die Wohnung übernommen hat. Aus dieser Haftung ergibt sich jedoch keine Pflicht, für fällige Hausgeldvorauszahlungen zu haften, die zum vorherigen Abrechnungszeitraum gehören.
Nicht zuletzt kann es immer wieder vorkommen, dass ein ehemaliger Eigentümer Schulden angesammelt hat. Dann muss geklärt werden, was in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist. Gibt es hier einen Abschnitt, der vorsieht, dass der neue Eigentümer für Haushaltsgeldrückstände haftet, müssen die Schulden des ehemaligen Eigentümers vom Käufer getragen werden. Wenn eine Wohnung nicht gekauft, sondern vererbt wird, gehen die Verbindlichkeiten des Erblassers auf den Erben über.
Fazit zum Wohnungsverkauf innerhalb einer WEG
Beim Verkauf einer Wohnung ergeben sich verschiedene WEG Auswirkungen. Einige davon betreffen die Verkäufer, andere die Käufer. Es ist wichtig, sich mit den unterschiedlichen Regelungen und Vorschriften auseinanderzusetzen, um unangenehme Überraschungen und zusätzliche Kosten zu vermeiden. Das betrifft insbesondere Haftungsfragen. Wer sich als Käufer unsicher ist und die Rechtslage nicht so leicht überblicken kann, sollte sich professionelle Hilfe an die Seite holen.
