Die reale Anfechtung einer Verwalterbestellung ist ein kompexes Unterfangen. In einer WEG passiert es schnell einmal, dass Eigentümer mit der Bestellung eines Verwalters nicht einverstanden sind. In diesem Fall haben sie die Möglichkeit zur Anfechtung der Verwalterbestellung beim jeweiligen Amtsgericht. Wichtig ist es, die Regeln für eine Anfechtung und vor allem die bestehenden Fristen einzuhalten, damit die Anfechtung erfolgreich sein kann.
Sind Teile der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Verwalterbestellung unzufrieden, sollten die Gründe klar zu benennen sein. Die Anfechtung einer Verwalterbestellung gelingt nur dann, wenn alle Fristen eingehalten und keine formalen Fehler begangen werden. Für Eigentümer, die gegen eine Verwalterbestellung vorgehen wollen, ist es daher wichtig, sich mit den rechtlichen Besonderheiten einer Anfechtungsklage auseinanderzusetzen.
Dieser Ratgeber beschäftigt sich mit dem richtigen Vorgehen bei einer solchen Anfechtung. Es geht um das optimale Vorgehen bei einer Klage, die bestehenden Fristen sowie die Folgen, die sich aus der Anfechtung ergeben.
Ziele der Anfechtung einer Verwalterbestellung
Stimmt die Mehrheit der Eigentümer einer WEG einem Antrag zu, so ist dieser zunächst einmal beschlossen. Das gilt auch für die Bestellung eines Verwalters. Allerdings kann es sein, dass der jeweilige Beschluss rechtswidrig oder nichtig ist. In einem solchen Fall darf er nicht umgesetzt werden. Wird ein solcher rechtswidriger Beschluss allerdings nicht angefochten, ist er nach Ablauf einer einmonatigen Anfechtungsfrist rechts- und bestandskräftig.
Das Ziel der Anfechtung einer Verwalterbestellung besteht folglich darin, zu verhindern, dass ein rechtswidriger Beschluss rechtskräftig wird. Das zuständige Amtsgericht muss sich dann mit dem jeweiligen Fall auseinandersetzen und prüfen, ob der Beschluss rechtswidrig ist oder nicht. Ist dies der Fall, wird der Beschluss für ungültig erklärt. Das bedeutet, dass der Verwalter sein Amt nicht ausüben darf und es wird rückwirkend so getan, als hätte er dieses niemals angetreten.
Die Anfechtung einer Verwalterbestellung ist somit ein Werkzeug, mit dem sich Eigentümer gegen rechtswidrige und nichtige Beschlüsse wehren können. Sie müssen die Bestellung eines bestimmten Verwalters, der beispielsweise parteiisch oder ungeeignet ist, nicht akzeptieren und können durchsetzen, dass dieser rückwirkend seines Amtes enthoben wird. So ist sichergestellt, dass sich andere Eigentümer nicht rechtswidrig durchsetzen und dass die Gemeinschaftsordnung berücksichtigt wird.
Das richtige Vorgehen bei der Anfechtung einer Verwalterbestellung
Bevor die Anfechtung einer Verwalterbestellung erfolgreich eingereicht und durchgesetzt werden kann, sind verschiedene Aspekte zu prüfen. Zunächst ist zu klären, welches Gericht für die jeweilige Klage zuständig ist. In der Regel ist das das Amtsgericht des jeweiligen Bezirks, in dem sich die Wohnanlage befindet. Entsprechende Regelungen sind unter § 43 Abs. 2 WEG in Verbindung mit § 23 Nr. 2c Gerichtsverfassungsgesetz (GVG) zu finden. Hier muss die Anfechtungsklage dann schriftlich oder zur Niederschrift eingereicht werden.
Des Weiteren müssen sich Kläger bewusst sein, an wen sie ihre Klage zu richten haben. Das sind weder die anderen Eigentümer noch der Verwalter selbst, sondern die Eigentümergemeinschaft als Ganzes. Das ergibt sich aus der sogenannten WEG-Reform. Durch diese verändern sich zudem die Rahmenbedingungen einer Anfechtungsklage. Heutzutage sind alle Eigentümer klageberechtigt, selbst wenn sie zuvor für einen bestimmten Verwalter gestimmt haben. Auf der anderen Seite können die Verwalter selbst gegen einen Beschluss nicht mehr klagen.
Unbedingt die Fristen bei einer Anfechtung einer Verwalterbestellung einhalten
Damit eine Anfechtungsklage Aussicht auf Erfolg hat, muss sie fristgemäß eingereicht werden. Hierfür steht ein Monat nach der Beschlussfassung zur Verfügung. Die entsprechenden Regelungen sind in § 45 Satz 1 WEG festgehalten. Als Orientierung für die Anfechtungsfrist gilt der Zeitpunkt, zu dem der Verwalter den gefassten Beschluss verkündet. So hat der Bundesgerichtshof am 23.08.2001 im Aktenzeichen V ZB 10/01 geurteilt.
Wenn ein Beschluss im sogenannten Umlaufverfahren getroffen wird, besteht ebenfalls eine einmonatige Frist, um die Anfechtungsklage einzureichen. Hier dient der Zeitpunkt, zu dem sämtliche Eigentümer über das Ergebnis der Beschlussfassung informiert wurden, als Orientierungspunkt. Häufig erfolgt eine solche Information heutzutage per E-Mail, aber auch Briefe können für die Information genutzt werden.
Am letzten Tag der Anfechtungsfrist muss die Anfechtungsklage spätestens um 24 Uhr bei Gericht eingegangen sein. Wurde beispielsweise ein Beschluss am 25 August getroffen, muss spätestens am 25 September um 24 Uhr die Klage eingereicht sein. Fällt der letzte Tag (in diesem Fall der 25. September) auf einen Feiertag, haben Eigentümer bis zum nächsten Werktag um 24 Uhr die Möglichkeit, die Klage einzureichen. Das ist in § 193 BGB geregelt.
Es ist immer sinnvoll, die Anfechtungsklage zeitnah einzureichen. Wenn es etwas dauert, ist es aber möglich, ein Fax zu senden oder den Gerichtsbriefkasten zu nutzen, um die Anfechtungsklage einzureichen. Auf diesen Wegen haben Eigentümer die Möglichkeit, klar nachzuweisen, dass die Klage rechtzeitig bei Gericht eingegangen ist.
Das ist in Bezug auf die Klagebegründung zu beachten
Für eine erfolgreiche Anfechtungsklage ist eine konkrete Klagebegründung erforderlich. Hierin werden sämtliche Argumente genannt, deretwegen die Kläger davon ausgehen, dass ein Beschluss rechtswidrig ist. Diese Klagebegründung kann zusammen mit der Klage eingereicht werden, das ist aber nicht zwingend erforderlich. Grundsätzlich haben Eigentümer zwei Monate lang Zeit, um die Klagebegründung bei Gericht einzureichen.
Die Fristen orientieren sich hierbei an denselben Zeitpunkten wie sie für die Anfechtungsklage gelten. Das bedeutet, dass die Frist läuft, sobald ein Beschluss verkündet oder das Ergebnis eines Umlaufverfahrens sämtlichen Eigentümern mitgeteilt wurde. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn Eigentümer die Frist unverschuldet nicht einhalten konnten. Ein Beispiel hierfür wäre, wenn sie unvorhergesehen für einen stationären Aufenthalt ins Krankenhaus mussten. In einem solchen Fall kann ein Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand gestellt werden. In einem solchen Antrag muss exakt erläutert werden, wie es zu dem Fristversäumnis kam.
Welche Beschlüsse können angefochten werden?
Nicht immer ist die Anfechtung einer Verwalterbestellung sinnvoll. Eigentümer sollten sich daher genau informieren, welche Bestellungsbeschlüsse anfechtbar sind. Grundsätzlich gilt, dass nur Beschlüsse über eine Verwalterbestellung angefochten werden können, die sowohl gefasst als auch verkündet wurden. Dies ist auf einer Eigentümerversammlung ebenso möglich wie im Umlaufverfahren. Wurde ein Beschluss gefasst aber noch nicht verkündet, ist er laut dem BGH Urteil vom 23.08.2001 mit dem Aktenzeichen V ZB 10/01 nicht wirksam. Allerdings genügt eine mündliche Feststellung vollkommen aus. Beim Umlaufverfahren müssen sämtliche Eigentümer über den Beschluss informiert worden sein damit er gültig ist.
Beschlüsse, die zwar gefasst, aber nicht verkündet wurden, werden als sogenannter Nichtbeschluss bezeichnet. Da sie nicht existieren, können sie auch nicht angefochten werden. Wird ein Nichtbeschluss dennoch umgesetzt, kann er nicht durch eine Anfechtungsklage bekämpft werden, sondern Eigentümer müssen auf eine Feststellungsklage zurückgreifen.
Demgegenüber sind sogenannte Negativbeschlüsse anfechtbar. Hierbei handelt es sich um Beschlüsse, die einen Beschlussantrag formal einwandfrei abgelehnt haben. Wenn beispielsweise eine Verwalterbestellung mehrheitlich abgelehnt wird, Eigentümer diese Ablehnung jedoch für rechtswidrig halten, können sie eine Anfechtungsklage einreichen.
Unterschiede bei rechtswidrigen und nichtigen Beschlüssen
Grundsätzlich gilt: Sind Beschlüsse rechtswidrig, können sie angefochten und für ungültig erklärt werden. Hierfür ist aber eine Abgrenzung zwischen rechtswidrigen und nichtigen Beschlüssen erforderlich. Rechtswidrige Beschlüsse müssen unter Einhaltung der Ein-Monats-Frist angefochten werden, für nichtige Beschlüsse ist eine Feststellungsklage der richtige Weg. Deren Ziel ist es, dass gerichtlich festgestellt werden soll, dass aufgrund der fehlenden Verkündigung kein Bestellungsbeschluss existiert.
Da in der Praxis nicht immer klar zwischen nichtigen und rechtswidrigen Beschlüssen unterschieden werden kann, sollten Eigentümer im Zweifelsfall eine Anfechtungsklage einreichen, um die einmonatige Anfechtungsfrist nicht zu versäumen. Sollte sich später herausstellen, dass ein angefochtener Beschluss nicht rechtswidrig, sondern nichtig ist, kann die Anfechtungsklage in eine Feststellungsklage umgewandelt werden.
Als Orientierung dienen folgende Richtlinien: Nichtige Beschlüsse sind solche, die gesetzliche Gebote brechen, sittenwidrig sind oder ohne eine Beschlusskompetenz entstehen. Letzteres ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Beschluss die Regeln der Gemeinschaftsordnung missachtet oder keine Rücksicht auf eine Teilungserklärung nimmt. Das wäre beispielsweise dann der Fall, wenn eine Mehrheit der Eigentümer beschließt, dass einer von ihnen allein über die Auswahl und Berufung eines Verwalters entscheiden soll. Ein entsprechender Beschluss wäre nichtig und könnte durch eine Feststellungsklage angegriffen werden.
Folgen der Anfechtung einer Verwalterbestellung für den Verwalter
Solange kein Urteil über eine Anfechtungsklage gefällt wurde und die Klage weiter anhängig ist, verbleibt der gewählte WEG-Verwalter im Amt. Sollte ein Gericht den entsprechenden Bestellungsbeschluss für ungültig erklären, verliert der Verwalter rückwirkend sein Amt. Das bedeutet aber nicht, dass sämtliche Rechtshandlungen, die er bis zu diesem Zeitraum für die WEG vorgenommen hat, unwirksam würden. Außerdem bleibt der Vergütungsanspruch des Verwalters ebenfalls bestehen. Da durch die Anfechtungsklage lediglich die Bestellung hinfällig wird, kann es nötig sein, einen bestehenden Verwaltervertrag separat zu kündigen.
Verwalter haben grundsätzlich die Möglichkeit, gegen das gerichtliche Urteil Berufung einzulegen. Laut dem Landgericht Berlin vom 19.04.2013 mit dem Aktenzeichen 55 S 170/12 WEG ist es hierfür nicht nötig, eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Einlegung der Berufung einzuholen. Bis eine rechtskräftige Entscheidung des Berufungsgerichts vorliegt, bleibt der Verwalter im Amt und kann seiner Tätigkeit für die Eigentümer weiter nachgehen.
Fazit
Bevor die Anfechtung einer Verwalterbestellung eingereicht wird, sind zahlreiche Vorbereitungen zu treffen. So hat eine solche Anfechtung nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn der Beschluss, gegen den sie sich richtet, rechtswidrig oder nichtig ist. Das sollten Kläger im Vorfeld genau prüfen. Zudem kommt es darauf an, sämtliche Fristen bei der Anfechtung einzuhalten. In diesem Zusammenhang bietet es sich an, zunächst eine Anfechtungsklage einzureichen. Sollte sich später herausstellen, dass der Beschluss nicht rechtswidrig, aber nichtig war, kann die Anfechtungsklage in eine Feststellungsklage umgewandelt werden.
Für eine erfolgreiche Anfechtung einer Verwalterbestellung ist juristisches Fachwissen hilfreich. Wer das nicht mitbringt, kann sich professionelle Hilfe an die Seite holen. Diese hilft beispielsweise bei der Erstellung der Klageschrift, hilft bei der Einhaltung von Fristen und steht beratend zur Seite. Eigentümer können so gegen rechtswidrige und nichtige Beschlüsse vorgehen und sich beispielsweise von einem Verwalter schützen, der nicht ihre Interessen verfolgt.
