Der Wohnungsbau in Deutschland ist zu langsam und kann die bestehende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum bei Weitem nicht decken. Insbesondere wird zu wenig in den sozialen und geförderten Wohnungsbau investiert. Außerdem sieht sich die Branche mit einer Stagnation konfrontiert. Der Wohnungsbau 2024 braucht nicht zuletzt angesichts des hohen Leitzinses der EZB, einer nach wie vor starken Inflation und gesellschaftlichen Verwerfungen kluge Impulse und Förderungen, um sich in die richtige Richtung zu entwickeln.
Die Welt sieht sich aktuell einer Vielzahl von Krisen gegenüber. Hiervon ist auch der Wohnungsbau 2024 in Deutschland betroffen. Dieser kommt nicht so recht von der Stelle und kann die bestehende Nachfrage so gut wie nicht decken. Dabei sprechen die Immobilientrends 2024 für eine spannende Zukunft.
Jedoch ist alles eine Frage des Geldes, wie immer und entsprechend sind Maßnahmen im sozialen und geförderten Wohnungsbau und an anderer Stelle nötig, um die bestehende Stagnation zu überwinden. Dieser Artikel zeigt auf, wie es um den Wohnungsbau 2024 in Deutschland bestellt ist und welche Maßnahmen jetzt nottun.
Hintergrundwissen zum Wohnungsbau in Deutschland
In Deutschland leben rund 84 Millionen Menschen und es gibt etwa 43 Millionen Wohnungen. Diese sind allerdings nicht optimal verteilt, weswegen es in zahlreichen Regionen und speziell in Ballungszentren zu einer übermäßig hohen Nachfrage kommt. Dieser wird der Wohnungsbau aktuell überhaupt nicht gerecht. Selbst die geplanten 400.000 Wohnungen zusätzlich pro Jahr würden die Nachfrage nur bedingt decken, aber von diesen werden gerade einmal etwa 177.000 tatsächlich gebaut. Es ist davon auszugehen, dass sich auch der Wohnungsbau 2024 in Deutschland weiter großen Schwierigkeiten gegenübersehen wird.
Was genau unter Wohnungsbau zu verstehen ist, definiert § 2 Absatz 1 II. des Wohnungsbaugesetzes. Hiernach werden alle Maßnahmen dem Wohnungsbau zugerechnet, die der Schaffung von Wohnraum dienen. Das kann sowohl durch Neubau als auch durch Wiederaufbau oder eine Erweiterung geschehen. Hierbei werden die einzelnen Arten des Wohnungsbaus drei großen Gruppen zugeordnet: der Gebäudeart, dem Auftraggeber und dem Umfang der staatlichen Wohnungsbauförderung.
Trotz des Namens werden zum Wohnungsbau nicht nur Wohnungen gerechnet, sondern auch Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und anderes. Die Auftraggeber können entweder Privatleute oder Wohnungsunternehmen sein, in einigen Fällen werden Aufträge aber auch durch die öffentliche Hand vergeben. Neben dem frei finanzierten Wohnungsbau gibt es auch Projekte mit staatlichen Förderungen. Diese werden dem sozialen und geförderten Wohnungsbau zugerechnet.
Um den Wohnungsbau 2024 ist es aktuell nicht gut bestellt. Erhebungen zufolge fehlen in den Großstädten rund 1,9 Millionen bezahlbare Wohnungen, es werden aber nur 177.000 statt 400 000 neue Wohnungen in 2024 gebaut. Entsprechend wächst die Unterversorgung immer weiter an. Mittlerweile entspricht der deutschlandweite Wohnungsbau nur noch 61% des Wertes von 2004. Das ist nicht zuletzt auf die hohen durchschnittlichen Zinsen bei einer zehnjährigen Sollzinsbindung zurückzuführen. Diese betragen mittlerweile 4,23%.
Wie viel Wohnraum gibt es in Deutschland?
Aktuell stehen deutschlandweit rund 43,4 Millionen Wohnungen zur Verfügung, was einem Anstieg um 6,3% im Vergleich zu 2022 entspricht. Heutzutage leben rund 1,9 Personen pro Wohnung und haben durchschnittlich 47,4 Quadratmeter zur Verfügung. Das sind 7,4% mehr als 2022. Insgesamt benötigen alle Menschen in Deutschland somit 4 Milliarden Quadratmeter Wohnfläche.
Es gibt keine genauen Erhebungen darüber, wie groß der Leerstand in Deutschland ist die aktuelle Bundesbauministerin spricht allerdings von 1,7 Millionen Wohnungen im gesamten Bundesgebiet. Diese Zahl wird jedoch von einigen Experten angezweifelt. Grundsätzlich ist es aber so, dass viele Immobilien als Wertanlagen und nicht als eigentlicher Wohnraum genutzt werden. Es ist davon auszugehen, dass rund die Hälfte der leerstehenden Wohnungen nicht bezugsfertig ist und zunächst renoviert oder saniert werden müsste.
Hinweis: Für 2024 wird erneut angestrebt, 400.000 neue Wohnungen zu schaffen, angesichts der weiterhin bestehenden Krisen und hohen Zinsen sowie Baukosten ist es jedoch mehr als fraglich, ob dieses Ziel erreicht werden kann.
Sozialer und geförderter Wohnungsbau als Sonderfälle
Der soziale und geförderte Wohnungsbau sind zwei Sonderfälle. Während es bei kommerziellen Vermietungen oder dem Verkauf von Wohnungen und Häusern um eine größtmögliche Rendite geht, steht im sozialen Wohnungsbau nicht der Profit im Mittelpunkt. Von staatlicher Seite werden beim sozialen Wohnungsbau Subventionen bereitgestellt, sodass der Wohnraum kostendeckend vermietet werden kann. Somit haben auch Menschen mit geringem Einkommen die Möglichkeit, sich eine Wohnung zu leisten. Das betrifft sowohl Mietwohnungen als auch Wohneigentum. Doch am Beispiel Berlin zeit sich, wie notwendig Sozialbauwohnungen für eine Entlastung des Mietermarktes wären.
Ein Hauptziel des sozialen Wohnungsbaus besteht darin, zu verhindern, dass sich Armenviertel bilden. Am freien Markt steigen die Mietpreise immer weiter an und für Menschen mit geringem Einkommen ist es kaum oder gar nicht mehr möglich, bezahlbaren Wohnraum in Zentrumsnähe zu finden. Hiergegen geht der soziale Wohnungsbau vor. Er wird von Bund, Ländern und Gemeinden getragen.
Seit 2019 steht im Grundgesetz eine sogenannte Finanzhilfekompetenz. Somit ist klar geregelt, wie viel Geld die Länder vom Bund für den sozialen Wohnungsbau erhalten. Seither stellt der Bund 1 bis 2,5 Milliarden Euro jährlich zur Verfügung. Allerdings haben diese Maßnahmen bisher noch nicht ausgereicht, weswegen es nach wie vor zu wenig Sozialwohnungen in Städten und Ballungszentren gibt. Das ist nicht zuletzt auf die stark gestiegenen Baukosten und Finanzierungsbedingungen zurückzuführen, die den sozialen Wohnungsbau ausbremsen.
Der geförderte Wohnungsbau wird fälschlicherweise oft mit dem sozialen Wohnungsbau gleichgesetzt. Im Unterschied zu diesem richtet er sich aber nicht gezielt an einkommensschwache Menschen. Stattdessen gibt es Fördermittel und Zuschüsse für private und öffentliche Bauträger, die verschiedene Bauprojekte umsetzen möchten. Um eine entsprechende Förderung zu erhalten, müssen sie zahlreiche Vorgaben erfüllen. Diese betreffen beispielsweise die Energieeffizienz. Ein weiterer Unterschied ist, dass es keine so strengen Regeln in Bezug auf die Mietpreise und die Belegung gibt, wie das beim sozialen Wohnungsbau der Fall ist.
Hinweis: Trotz der weniger strengen Vorgaben sind Wohnungen des geförderten Wohnungsbaus üblicherweise deutlich günstiger als anderer Wohnraum.
Damit ein Wohnprojekt zum geförderten Wohnungsbau gehört muss es verschiedene Kriterien erfüllen. Hierzu gehören eine Zielgruppenorientierung an mittleren Einkommensgruppen sowie staatliche Fördermittel. Das Projekt besitzt eine Mietpreisbindung für einen klar definierten Zeitraum und es werden sowohl private als auch öffentliche Bauträger unterstützt. Es gibt klare Regelungen zu den Belegungsrechten und zur Gemeinschaftsförderung. Außerdem müssen die Bauherren auf Nachhaltigkeit sowie eine soziale Durchmischung achten.
So ist es um den Wohnungsbau 2024 bestellt
Aktuell sieht sich der Wohnungsbau mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert. Die EZB hat im Kampf gegen die Inflation ihren Leitzins in mehreren Schritten deutlich angehoben. Das hat dazu geführt, dass die Zinsen am Markt massiv angestiegen sind. Für Bauherren ist es somit schwerer möglich, an frisches Kapital für ihre Projekte zu kommen. Außerdem gehen mit den neuen Krediten hohe Zinsen einher, die die unterschiedlichen Bauvorhaben verteuern und später hohe Mieten erforderlich machen, um die Pläne wirtschaftlich zu halten.
Der Bedarf an neuen Wohnungen steigt immer weiter an, dafür gehen die staatlichen Förderungen real zurück. Entsprechend fehlen gerade für den sozialen und geförderten Wohnungsbau oft die notwendigen Geldmittel. Wenn das Ziel von 100.000 Sozialwohnungen pro Jahr erreicht werden soll, müssten Sozialverbänden zufolge mindestens 50 Milliarden Euro bereitgestellt werden. Bis 2026 ist jedoch geplant, lediglich 14,5 Milliarden Euro in den sozialen Wohnungsbau zu investieren. Es ist somit davon auszugehen, dass die bestehenden Krisen auch in diesem Jahr weiter Bestand haben werden.
Deutlich zu wenig Wohnungen für die Nachfrage
Der Wohnungsbau in Deutschland ist aktuell nicht in der Lage, die hohe Nachfrage zu decken. Das ist insbesondere auf eine zu geringe Bautätigkeit zurückzuführen. Im Vergleich zu den 70er Jahren werden deutlich weniger Bauvorhaben erfolgreich umgesetzt. Damals wurden etwa 700.000 Wohnungen jährlich neu gebaut, heutzutage werden nicht einmal 300.000 erreicht.
Aktuell kommt es aufgrund des zu geringen Wohnungsbaus in vielen Regionen Deutschlands noch nicht zu massiven Verwerfungen. Allerdings kann und darf man sich nicht darauf verlassen, dass das so bleibt. Wer heute kein Geld in neue Wohnungen investiert, erzeugt Probleme und Schwierigkeiten für die Zukunft. Das gilt vor allem angesichts eines zunehmenden Bevölkerungswachstums. Wenn hier nicht für eine gute Balance zwischen Anzahl der Menschen und Anzahl der verfügbaren Wohnungen gesorgt wird, dürften hierunter Millionen von Menschen leiden.
Achtung: Durch Maßnahmen wie Mietpreisdeckel und Subventionen wird versucht, die Probleme beim Wohnungsbau und mit steigenden Mieten in den Griff zu bekommen. Ohne eine ausreichend große Anzahl an Wohnraum stellt das jedoch nur eine Bekämpfung von Symptomen und nicht eine Beseitigung der den Problemen zugrundeliegenden Ursachen dar.
Gründe für die Stagnation im Wohnungsbau
Das große Problem mit dem Wohnungsbau 2024 in Deutschland ist, dass nicht nur eine einzelne Schwierigkeit vorliegt, die man bekämpfen kann. Stattdessen gibt es an unterschiedlichen Fronten vielfältige Krisen und Hindernisse, denen man sich stellen und die man aus dem Weg räumen muss. Es gibt somit keine einfachen Lösungen, um schnell für viele neue Wohnungen in Deutschland zu sorgen. Stattdessen müsste man an ganz unterschiedlichen Stellschrauben drehen und ein großes Gesamtkonzept erarbeiten.
Einen maßgeblichen Einfluss auf die aktuelle Situation hatte die Corona-Pandemie. Diese hat wie ein Brennglas fungiert und innerhalb kürzester Zeit zu einem massiven Anstieg der Preise bei Rohstoffen, Energie und Arbeit geführt. In der Konsequenz muss mehr Geld in Bauprojekte investiert werden, sodass diese sich wirtschaftlich kaum noch oder nicht mehr lohnen. Da das Bauen dann weniger attraktiver war, haben immer mehr Bauherren ihre Vorhaben verschoben oder ganz abgesagt.
Ein weiteres Problem ist die hohe Inflation. Diese ist auf unterschiedliche Ursachen wie die Nullzinspolitik der EZB und das hierdurch billige Geld oder den russischen Angriffskrieg auf die Ukraine zurückzuführen. Durch die Inflation steigen die Baukosten massiv an. Die EZB hat gegengesteuert, indem sie den Leitzins erhöht hat. Das hat zwar im Kampf gegen die Inflation geholfen, dafür wurden die Kreditzinsen so teuer, dass sich bestimmte Bauvorhaben nicht mehr gelohnt haben. Es ist somit nur noch schwer möglich an Fremdkapital zu kommen. Aber auch wenn das gelingt, werden die Bauvorhaben insgesamt teurer und lohnen sich somit finanziell weniger oder gar nicht mehr.
Ein ebenfalls nicht zu unterschätzendes Problem ist der Fachkräftemangel. Viele Bauunternehmen haben über Jahre hinweg volle Auftragsbücher und können gar keine neuen Jobs mehr annehmen. Selbst wenn sich ein Bauprojekt lohnt und die notwendigen Gelder zur Verfügung stehen, kann es somit lange dauern, bis der eigentliche Bau beginnt. Entsprechend orientieren sich viele Bauherren und Unternehmen in andere Bereiche, die rentabler und weniger riskant sind.
Nicht zuletzt steht auch der Staat einem erfolgreichen Wohnungsbau 2024 häufig im Weg. Immer wieder führen bürokratische Hürden dazu, dass Bauvorhaben im Sand verlaufen. Insbesondere die hohen Baustandards und die strengen Richtlinien in Bezug auf die energetischen Anforderungen sind hier zu nennen. Ein guter Mittelweg aus Umweltschutz und Praxistauglichkeit wäre wichtig, um dem Wohnungsbau einen Schub zu verleihen.
Konsequenzen der aktuellen Situation
Wie sich die aktuelle Situation am Wohnungsmarkt entwicket und welche Konsequenzen sich hieraus ergeben werden, lässt sich nur schwer abschätzen. Im positiven Fall wirkt sich der geringe Wohnraum positiv auf die Bautätigkeit aus. Bauherren erkennen das große Potenzial, das moderne Immobilien zu bieten haben, und nehmen die hohen Hürden und finanziellen Herausforderungen, die mit Bauvorhaben aktuell verbunden sind, auf sich. Die Länder und Gemeinden könnten Bürokratieabbau betreiben und günstige Grundstücke zur Verfügung stellen. Zudem wäre eine Überarbeitung der Zonenpläne möglich um so die Bautätigkeit anzuregen. Ebenso könnte der Staat selbst mehr Geld in die Hand nehmen um mehr sozialen und geförderten Wohnungsbau zu realisieren.
Genauso ist es aber denkbar, dass sich die aktuelle Situation noch verschärft. Da sich bauen längst nicht mehr so sehr lohnt wie noch vor einigen Jahren, könnte es sein, dass viele Wohnungsunternehmen pleitegehen und sich Bauherren gegen die Umsetzung bestimmter Projekte entscheiden. Die Folge wäre, dass sich der Wohnraum noch weiter verknappt und dass es noch schwieriger wird, eine geeignete Wohnung zu finden. Für diese müssten dann außerdem deutlich höhere Mieten als bisher veranschlagt werden.
Das ist für den Wohnungsbau 2024 zu erwarten
Momentan zeichnet sich keine große Kehrtwende beim Wohnungsbau in Deutschland ab. Die bestehenden Krisen wie die Inflation, der Krieg und der Fachkräftemangel werden nicht von heute auf morgen verschwinden, sondern den Markt weiter beeinflussen. Entsprechend ist davon auszugehen, dass es noch etwas dauern wird, bis der Wohnungsbau in Deutschland mit Schwung vorangetrieben wird.
Die Bundesregierung signalisiert immer wieder, dass sie sich der Lage bewusst ist und mit Nachdruck an Lösungen für die bestehenden Probleme arbeitet. Das funktioniert allerdings nicht wie erhofft. So wurden beispielsweise auch 2023 die selbstgesteckten Ziele im Wohnungsbau deutlich verfehlt.
Es ist davon auszugehen, dass es für Menschen mit geringem Einkommen auch in diesem Jahr schwierig bleiben wird, Wohnraum zu finden, den sie sich leisten können. Das betrifft zumindest einige Regionen in Deutschland. Gerade auf dem Land und in vielen Bereichen Ostdeutschlands gibt es noch genügend Wohnraum, dafür sind dort sonstige Standortfaktoren wie Arbeit und Infrastruktur nicht zufriedenstellend. Entsprechend gering ist das Interessen der Menschen, den dort vorhandenen Wohnraum zu nutzen. Stattdessen werden auch in diesem Jahr immer mehr Menschen in die Städte ziehen, wodurch sich der Kampf um den geringen verfügbaren Wohnraum dort noch einmal verschärfen wird.
Fazit: Politische Weichenstellungen sind gefragt
Der Wohnungsbau 2024 sieht sich nach wie vor mit großen Schwierigkeiten konfrontiert. Deswegen sind politische Weichenstellungen wichtig, die Anreize setzen, neuen Wohnraum zu schaffen. Dieser sollte einerseits private Bauherren und Wohnungsbauunternehmen ansprechen und sich andererseits auf den sozialen und geförderten Wohnungsbau fokussieren. Ein gesamtgesellschaftliches Konzept zur Überwindung der Krisen, die für die Stagnation beim Wohnungsbau verantwortlich sind, wird gebraucht.
