Das Mietrecht ist komplex und für Privatvermieter oft missverständlich. Gerichtsurteile spezifizieren teils Gesetze oder legen ihre Inhalte aus. Ein Amtsgericht musste urteilen, ob Mieter bei Auszug renovieren müssen, obwohl die Mietwohnung bei Bezug unrenoviert war. Der BGH äußerte sich zu der Frage, ob das Mieterhöhungsverlangen auch ohne beigefügten Mietspiegel begründet ist.
Die Gesetze im Mietrecht sind dem Grunde nach einfach und nachvollziehbar formuliert. Doch Einzelfälle unter einer subjektiven Betrachtung führen oft zu Streit zwischen Mietern und Vermietern. Demzufolge müssen Gerichte die Gesetze auslegen, teils interpretieren uns auf den Einzelfall hin Urteile fällen.
Private Vermieter sollten stets ihre Rechte und Pflichten kennen. Zusätzlich helfen solche Gerichtsurteile, um ein umfassenderes Bild zum Mietrecht zu erhalten. Im ersten Fall geht es um die Frage, ob Mieter nach Auszug renovieren müssen, obwohl die Mietwohnung augenscheinlich unrenoviert bezogen wurde. Im zweiten Fall äußert sich der BGH zu der Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen auch ohne beigefügten Mietspiegel berechtigt ist.
Schönheitsreparatur: Was bedeutet renoviert bei Ein- und Auszug?
Dem Grund müssten alle Vermieter den § 535 BGB als Hauptpflicht des Mietvertrags kennen. Er hat, so das Gesetz, „… die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“. Dem juristischen Leitbild entsprechend sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Doch er kann mietvertragliche die Schönheitsreparaturen auf die Mieter umlegen.
Doch kann man bei Auszug eine renovierte Wohnung erwarten, wenn diese zum Zeitpunkt der Neuvermietung nicht renoviert war? Jeder interpretiert den Zustand von „renoviert“ anders.
Und so stritten sich ein Mieterehepaar und deren Vermieterin am Ende vor dem Landgericht Krefeld, das am 25. August 2021 unter Aktenzeichen 2 S 26/20 urteilen musste. Denn nach Auszug wähnten die Mieter sich im Glauben, bald die Mietkaution zurückzuerhalten. Doch die Vermieterin befand, dass die Mieter noch die Schönheitsreparaturen durchführen müssten, bevor die Kaution ausbezahlt werden kann. Solange Schönheitsreparaturen nachweislich im Mietvertrag auf die Mieter umgelegt wurden und diese dem nicht nachkamen, nachvollziehbar.
Doch die Sachlage hier war eine andere. Als die Wohnung bezogen wurde, waren die Räume nicht „dem üblichen Geschmack entsprechend“ renoviert. Bordüren an den Decken nebst individueller Farbgestaltung, sowie ein Sternenhimmel nebst gemalten Dreiecken zierten die Wohnung bei Einzug.
Das Amtsgericht befand, dass diese individuelle Gestaltung den Schluss nahelegt, dass die Mietwohnung sich zum Zeitpunkt der Anmietung in einem unrenovierten Zustand befand. Doch die Vermieterin zog vor das Landgericht und dieses definierte die Frage, was „renoviert“ bedeutet. Eine Mietwohnung, so die Richter, dürfe allenfalls Gebrauchsspuren mit Bagatellcharakter aufweisen. Nur dann kann man von einem renoviertem Zustand sprechen.
Zwar argumentierte die Vermieterin mit dem Einverständnis des Zustands bei Einzug. Doch das sei unerheblich. Letztlich kann aus dem stillen Einverständnis zum damaligen Zustand keine beidseitige Vereinbarung hergeleitet werden, die den Zustand als „renoviert“ definiere.
Im Resümee sollten Vermieter eine entsprechende Formulierung mietvertraglich festzurren. Ein Hinweis im Mietvertrag, dass die Wohnung trotz individueller Gestaltung als renoviert ausweist und, bis auf übliche Gebrauchsspuren, bei Auszug eine renovierte, dem üblichen Mediangeschmack entsprechende Wohnung, zurückzugeben sei, hätte unter Umständen geholfen.
Muss der Mietspiegel dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt sein?
Die Hürden für eine Mieterhöhung von Vermieter sind hoch. Und in der Regel wehren sich die Mieter gegen das Mieterhöhungsverlangen, beziehungsweise versuchen den Widerspruch, der innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung möglich ist.
Im folgenden Fall stellte eine Vermieterin in Nürnberg ein Mieterhöhungsverlangen, mithin 15 Prozent mehr Miete. Der Mieter wehrte sich und begründete seinen Widerspruch damit, dass der Nürnberger Mietspiegel nicht als Anlage beigefügt wurde. Ebenso monierte der, dass die jeweiligen Beträge zur Mietpreisspanne, die üblicherweise plus/minus 20 Prozent aufweist, nicht genau benannt wurden.
Sowohl das Amts- als auch Landesgericht stellten sich auf die Seite des Mieters. Das Mieterhöhungsverlangen sei, so die Auffassung der Richter, nicht ausreichend begründet. Durch das Fehlen des Mietspiegels und der Beträge zur Mietpreisspanne sei das Mieterhöhungsverlangen formal unwirksam und ergo die Klage unzulässig.
Der Fall landete am Ende beim Bundesgerichtshof und die obersten Richter bezogen sich formal auf § 558a Abs. 2 BGB. Demzufolge muss das Mieterhöhungsverlangen alle Tatsachen enthalten, die eine Begründung zur Herleitung der Mieterhöhung herleiten. Der Umfang (und darum ging es dem Mieter und den vorherigen Instanzen) muss so sein, dass Mieter zumindest ansatzweise prüfen können, ob das Erhöhungsverlangen berechtigt sei.
Zusätzlich, so der BGH, müssen Vermieter, die sich auf den Mietspiegel beziehen, auch die Angaben machen, die nach dem Mietspiegel für die Ermittlung der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete relevant seien.
Genau diesen Anforderungen ist die Vermieterin nachgekommen, auch wenn sie nicht die genauen Beträge der Mietpreisspanne nannte, sehr wohl aber den konkreten Betrag anhand der Ausstattungsmerkmale und dem Hinweis auf die örtlich geltende Preisspanne von plus/minus 20 Prozent. Darüber hinaus benannte die Vermieterin den Mietspiegel als Argumentation für ihr Mieterhöhungsverlangen.
Mit anderen Worten: Einem Mieter kann zugemutet werden, dass er 20 Prozent auf einen konkreten Betrag selbst ausrechnen kann. Ebenso erklären die Richter, dass der Mietspiegel nicht beigefügt sein muss. Letztlich ist der Mietspiegel öffentlich einsehbar und selbst die Zahlung einer kleinen Gebühr für das Einsehen des Mietspiegels ist vertretbar. Demzufolge entspricht das Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin aufgrund des Urteils des BGH vom 07. Juli 2021 unter Aktenzeichen VIII ZR 167/20 allen Anforderungen gemäß § 558a des BGB.
