Eine WEG-Verwaltung kann jederzeit abberufen werden. Wer aber muss sich dann um die letzte Abrechnung kümmern? Für die Antwort auf diese Frage ist entscheidend, wann die Abberufung erfolgt ist.
Wenn eine WEG mit einem Verwalter nicht (mehr) zufrieden ist, kann sie ihn seit der WEG-Reform vom 1.12.2020 jederzeit abberufen, so § 26 Abs. 3, Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz. Eine Schwierigkeit ergibt sich dann, wenn die Abrechnung des Vorjahres noch nicht erledigt wurde.
Muss der alte Verwalter diese dann noch erstellen oder fällt das in den Zuständigkeitsbereich des neuen Verwalters? Der BGH hat hierzu eine klare Haltung und revidierte verschiedene Urteile der Vorinstanzen. Dieser Artikel erklärt, welche Regeln bestehen und wie die Verantwortlichkeiten geregelt sind.
Wer ist für die letzte Abrechnung verantwortlich?
Der Wechsel des Verwalters ist für eine WEG keine Seltenheit. Allerdings ergeben sich hieraus verschiedene Fragen und Probleme. Eine davon betrifft die Jahresabrechnung des vorherigen Wirtschaftsjahres. Wer ist für diese verantwortlich: der alte oder der neue Verwalter? Diese Frage stellt sich unter anderem, weil es bei WEG in der Regel zu keinen Leerzeiten kommt, in der kein Verwalter vorhanden ist. Stattdessen nimmt der neue Verwalter die Arbeit nahezu immer unmittelbar auf, sobald der alte Verwalter aus dem Amt scheidet.
Eine wichtige Frage bei der Klärung dieses Problems lautet, ob der alte Verwalter im laufenden Wirtschaftsjahr oder zum Ende des Wirtschaftsjahres ausscheidet. Das hat konkrete Auswirkungen. Für den ersten Fall gibt es klare Regelungen und Bestimmungen, für den zweiten Fall nicht. Im Folgenden werden die beiden verschiedenen Varianten und die sich daraus ergebenden Konsequenzen vorgestellt:
Wenn der Verwalter im laufenden Wirtschaftsjahr ausscheidet
In Bezug auf § 28 Absatz 3 WEG liegt ein konkretes Urteil des BGH vor. Der BGH urteilte, dass bei der Frage, wer für die letzte Abrechnung verantwortlich ist, der Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht verantwortlich sei und nicht der Zeitpunkt der Fälligkeit. Somit muss der Verwalter die letzte Abrechnung vornehmen, der das Amt innehatte, als das Wirtschaftsjahr endete und somit eine Pflicht entstand, einen Jahresabschluss zu erstellen. Dass der Fälligkeitstermin für die Einreichung des Jahresabschlusses eventuell erst in der Zukunft liegt, ist laut dem BGH-Urteil vom 26. Februar 2018, Aktenzeichen V ZR 89/17 irrelevant.
Hinweis: Mit diesem BGH-Urteil wurden zahlreiche Urteile von Instanzgerichten für nichtig erklärt. Beispielsweise hatte das OLG Zweibrücken geurteilt, dass der Zeitpunkt der Fälligkeit für die Bewertung der Frage heranzuziehen sei, wer die letzte Abrechnung erstellen müsse.
Für den BGH ist entscheidend, dass für alle Seiten eine größtmögliche Rechtssicherheit besteht. Das Gericht sieht dies nur gegeben, wenn die Entstehung der Leistungspflicht als Kriterium herangezogen wird. Aus der Fälligkeit lasse sich nämlich nicht ableiten, wer die Jahresabrechnung zu erstellen habe, aus der Entstehung der Leistungspflicht hingegen schon.
Wenn das Wirtschaftsjahr und das Kalenderjahr identisch sind und der Verwalter erst im neuen Wirtschaftsjahr aus dem Amt scheidet, muss er den Jahresabschluss trotzdem anfertigen. Hierbei ist es unerheblich, ob der Verwaltervertrag bereits beendet ist. Eine zusätzliche Vergütung wird ebenfalls nicht fällig, da sich die Pflicht zur Erstellung des Jahresabschlusses aus der früheren Tätigkeit ergibt. Auch können sich ehemalige Verwalter nicht darauf berufen, sie hätten schon sämtliche Verwaltungsunterlagen an den neuen Verwalter übergeben. Der BGH urteilte, dass der bisherige Verwalter ein Einsichtsrecht in die Unterlagen besitzt, sodass er die notwendigen Informationen bekommen kann, die er für den Jahresabschluss benötigt.
Wenn der Verwalter zum Ende des Wirtschaftsjahres ausscheidet
Der BGH hat allerdings nicht geklärt, wie vorzugehen ist, wenn ein Verwalter zum Ende des Wirtschaftsjahres ausscheidet. Das ist in der Praxis allerdings üblich. Häufig scheiden Verwalter zum 31.12 eines Wirtschaftsjahres aus dem Amt aus und die neuen Verwalter übernehmen diese Funktion ab dem 1.1 des Folgejahres. Wer in einer solchen Situation für die Erstellung des Jahresabschlusses des Vorjahres verantwortlich ist, geht aus dem BGH-Urteil nicht hervor.
Hinzu kommt, dass sich der Gesetzestext, auf den sich das BGH-Urteil bezieht, im Rahmen der WEG-Reform verändert hat. Die Neufassung gibt allerdings ebenfalls nicht Aufschluss darüber, wer für die Erstellung des Jahresabschlusses verantwortlich ist. Zwar können Beschlüsse einer Eigentümerversammlung frühestens am 01.01. des Folgejahres erfolgen, trotzdem ist es denkbar, dass der bisherige Verwalter für den Jahresabschluss des vorhergehenden Wirtschaftsjahres verantwortlich ist. Es bleibt somit der Deutung des Gesetzestextes überlassen, wie in einem solchen Fall zu verfahren ist.
Dieser erste Teil des Ratgebers hat die Problematik aufgezeigt, wenn eine WEG-Verwaltung abberufen wird und noch Jahresabrechnungen ausstehen. Während der Fall bei Ausscheiden im laufenden Wirtschaftsjahr eindeutig ist, bleiben beim Ausscheiden zum Ende eines Wirtschaftsjahres Fragen offen. Der zweite Teil dieses Ratgebers stellt die verschiedenen Argumente vor, die es zu diesem zweiten Fall gibt, und beschäftigt sich zusätzlich mit eventuellen Schadenersatzansprüchen einer WEG sowie den Regeln für Mietverwaltungen.
