Wohn- und Büroimmobilien in München sind seit Jahren attraktive Anlageobjekte für Privatpersonen und professionelle Investoren. Um die Verwaltung der Häuser kümmern sich die Besitzer häufig jedoch nicht selbst, sondern sie setzen erfahrene Hausverwaltungen ein. Hausverwalter sind sowohl mit technischen als auch kaufmännischen Angelegenheiten betraut und auch für den Mieter eine zentrale Anlaufstelle. Gut 400 Hausverwaltungen gibt es in der bayerischen Landeshauptstadt.
Der Wohnungsmarkt München ist beliebt wie eh und je. Insgesamt 250.000 Menschen mehr als noch vor 20 Jahren leben in der bayerischen Landeshauptstadt. Das das liegt unter anderem daran, dass München eine geringe Kriminalitätsrate besitzt und wirtschaftlich stark ist. Außerdem geben die Einwohner immer wieder an, dass sie Stadt eine besonders hohe Lebensqualität bietet.
Zudem ist München der Sitz vieler Medien, Kultureinrichtungen und Universitäten beziehungsweise Hochschulen, was für Menschen allen Alters interessant ist. Die große Nachfrage nach Wohnraum in München hat Auswirkungen auf die Kauf- und Mietpreise. Dieser Artikel stellt den Wohnungsmarkt München vor und erklärt, welche Bedeutung er für Investoren, Vermieter und Hausverwaltungen hat.
Fakten zum Wohnungsmarkt München
Im Jahr 2017 lebten in München 1,5 Millionen Menschen, bis 2030 werden es schätzungsweise 1,8 Millionen sein, bis die Zahl bis 2035 dann auf 1,85 Millionen ansteigen wird. Wohnraum ist somit begehrt, weswegen Mieter geduldig nach einer passenden Wohnung suchen müssen und Investoren am Wohnungsmarkt München äußerst interessiert sind. Im Jahr 2020 wurden schätzungsweise 7,2 Milliarden Euro in den gesamten Immobilienmarkt der Stadt investiert und davon etwa 4,5 Milliarden Euro in den Wohnimmobilienmarkt.
Um eine möglichst vielseitige und attraktive Stadt zu bleiben, investiert München eine Menge Geld in bezahlbaren Wohnraum. Das Wohnungsprogramm „Wohnen in München VII“ wird mit 2 Milliarden Euro bis 2028 ausgestattet und umfasst eine Vielzahl von Maßnahmen und Projekten. So soll sichergestellt werden, dass die Miet- und Kaufpreise in München nicht ungebremst durch die Decke gehen und sich auch Normalverdiener das Wohnen dort leisten können.
Wie in Berlin und Hamburg kann die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum hierdurch aber nur bedingt befriedigt werden. Es gibt in München Wartelisten für ganz unterschiedliche Wohnformen, auf denen 40.000 Münchner zu finden sind. Der tatsächliche Bedarf kann jedoch nur ein Zehntel davon abdecken. Das Wohnbauprogramm in München versucht seit 30 Jahren gegenzusteuern und kann einige Erfolge vorweisen. Insgesamt wurde für 94.000 Wohnungen Baurecht geschaffen, 250.000 Bauprojekte haben eine Baugenehmigung erhalten und 215.000 Wohnungen wurden komplett umgesetzt.
Aktuell wird die Situation durch den Mangel an Materialien und Handwerkern sowie die steigenden Bau- und Zinskosten erschwert. Auch die neuen Anforderungen im energetischen Bereich machen das Bauen in München teurer und schwieriger. Deswegen fokussiert sich die Stadt nunmehr nicht allein auf den Neubau, sondern stellt auch Geld für Sanierungen bereit.
Mit diesen Mietpreisen ist am Wohnungsmarkt München zu rechnen
Seit Jahren gilt München als teuerste Stadt Deutschlands, was den Wohnungsmarkt betrifft, und es ist nicht davon auszugehen, dass dieser Trend zeitnah nachlassen wird. Im Neubau sind die Preise besonders hoch. Hier müssen Mieter durchschnittlich 21,37 € pro Quadratmeter bezahlen. Das ist deutlich mehr als in der zweitgrößten Stadt Deutschlands, Stuttgart, wo pro Quadratmeter durchschnittlich 16,33 € bezahlt werden müssen.
Die Mietpreise für Altbauten sind am Wohnungsmarkt in München ein wenig günstiger. Hier müssen Mieter aktuell 17,77 € pro Quadratmeter zahlen. Das ist ebenfalls deutlich mehr als beim Zweitplatzierten Frankfurt am Main. Hier kostet der Quadratmeter in Altbauwohnungen durchschnittlich 13,16 € pro Quadratmeter.
Achtung: Die Durchschnittspreise geben nur einen ungenauen Eindruck von den tatsächlichen Kosten am Wohnungsmarkt München. Abhängig vom Stadtbezirk können die Mietpreise pro Quadratmeter deutlich darüber liegen. Das gilt insbesondere für die Altstadt, die besonders stark nachgefragt ist.
Die Entwicklung der Münchner Mietpreise in den vergangenen Jahren
Die Mietpreise in München haben eine rasante Entwicklung hinter sich. Das zeigt sich unter anderem daran, dass die Einkommen der Normalverdiener mit ihnen nicht schritthalten konnten. Heutzutage ist es für viele Menschen nur schwierig oder sogar gar nicht mehr möglich, die hohen Mietpreise und Lebenshaltungskosten zu bezahlen. Entsprechend ist eine Verdrängung bestimmter Mietergruppen aus einzelnen Stadtbezirken deutlich zu erkennen. Das ist vornehmlich auf das fehlende Angebot zurückzuführen. Aktuell stehen gerade einmal 0,2 % der Wohnungen in München leer.
Die Trendwende am Immobilienmarkt, die unter anderem auf das Ende der Nullzinspolitik der EZB zurückzuführen ist, hat auf die aktuellen Mietpreise in München keinen erkennbaren Einfluss. Im Gegenteil sind die Mietpreise im vierten Quartal 2022 um 3 % angestiegen. Das gilt zumindest für Neubauten. Bei Altbauwohnungen stagniert der Mietpreis aktuell, was aber auch nicht erkennbar auf die Zinsentwicklungen am Immobilienmarkt zurückzuführen ist.
Schaut man sich die langfristige Entwicklung am Wohnungsmarkt München an, sind noch deutlichere Preisentwicklungen festzustellen. Bei Neubauten stiegen die Mietpreise zwischen 2017 und 2020 von 15,76 € auf 21,37 €, was einem Anstieg von 35,5 % entspricht. Bei den Bestandsbauten stiegen die Preise hingegen von 14,72 € im Jahr 2017 auf 17,77 € im Jahr 2022. Das stellt immerhin auch einen Anstieg von 20,7 % dar.
Massenbesichtigungen: Viele Bewerber für wenig Wohnraum
Wer in einer Großstadt eine Wohnung sucht, muss ich üblicherweise auf Massenbesichtigungen einstellen. Die Zahl der Wohnungssuchenden, die auf eine Wohnung kommen, ist hierbei mit 12 in München und Köln besonders groß. In Berlin und Hamburg sind es immerhin noch 10 Personen pro Wohnung und in Frankfurt 7. Hierbei zeigt sich jedoch, dass der Konkurrenzdruck stark von den jeweiligen Bezirken abhängt.
In Thalkirchen kommen beispielsweise durchschnittlichen 89 Bewerber auf eine Wohnung. In Au sind es immerhin noch 75, wohingegen es in Schwanthalerhöhe und Lehel 43 und in Altstadt 41 Bewerber pro Wohnung anzutreffen sind. Mit 21 bis 40 Bewerbern sind beispielsweise Freimann, Lochhausen, Nymphenburg, Sending, Untergiesing und Haidhausen besonders beliebt. Lediglich gegen 1-10 Bewerber muss man sich beispielsweise in Bogenhausen, Sollin, Hadern, Aubing und Feldmoching durchsetzen.
Durch Neubauprojekte am Wohnungsmarkt München gegensteuern
Eine Maßnahme, um den Druck aus dem Wohnungsmarkt München zu nehmen, besteht darin, Neubauprojekte zu realisieren. Das gilt allerdings nur dann, wenn tatsächlich bezahlbarer Wohnraum geschaffen und nicht allein auf Luxusimmobilien gesetzt wird. Wegen der lukrativen Aussichten entscheiden sich viele Bauherren für Bauprojekte in München. In 2017 wurden insgesamt 13.475 Baugenehmigungen für Wohneinheiten erteilt.
Hinweis: Baugenehmigungen haben in München nur eine Gültigkeit von vier Jahren. Wird das Bauprojekt in dieser Zeit nicht umgesetzt, muss ein neuer Antrag gestellt und bezahlt werden. Die Erfahrung lehrt, dass etwa 90 % der Baugenehmigungen genutzt werden und etwa 10 % verfallen.
Die Bundesregierung hat das Problem des Wohnraummangels in Metropolen und Großstädten mittlerweile ebenfalls erkannt. Es ist geplant, jährlich 400.000 neue Wohnungen im gesamten Bundesgebiet entstehen zu lassen, von denen 25 % Sozialwohnungen sein werden. Es ist allerdings davon auszugehen, dass nur wenige dieser Wohnungen in München realisiert werden. Deswegen ist es fraglich, ob sich der aktuelle Mangel durch die Maßnahmen der Bundesregierung eindämmen oder zumindest verlangsamen lässt.
So erhöhen Mieter ihre Chancen am Wohnungsmarkt München
Da sich Mieter am Wohnungsmarkt München mit einer großen Konkurrenz konfrontiert sehen, sollten sie alle Maßnahmen ergreifen, um ihre Chancen auf eine Wohnung zu erhöhen. In diesem Zusammenhang ist es wichtig, sich exzellent vorzubereiten. Hierzu gehört, alle notwendigen Unterlagen zusammenzustellen, um diese den Vermietern vollständig und korrekt übergeben zu können. Unverzichtbar sind beispielsweise die Bonitätsauskunft, Einkommensnachweise und Mietzahlungsbestätigungen.
Immer mehr Mieter nutzen die Vorteile der Digitalisierung. So gibt es verschiedene öffentliche Suchprofile bei namhaften und seriösen Anbietern, mit denen man sich präsentieren und alle notwendigen Dokumente bereitstellen kann. So müssen die Mieter nicht selbst nach Angeboten suchen, sondern können sich von den Vermietern finden lassen. Untersuchungen zeigen, dass 87% der Wohnungen, die über solche öffentlichen Suchprofile empfohlen werden, zunächst gar nicht online inseriert wurden. Vermieter sparen sich somit einen großen bürokratischen Aufwand und können gezielt geeignete Mieter finden.
Aber auch wer den klassischen Weg zur Wohnung geht, sollte alle Unterlagen sorgfältig zusammenstellen und zum Wohnungsbesichtigungstermin mitbringen. Wer vollständige Bewerbungsunterlagen vorlegt und bei dem Besichtigungstermin sympathisch Auftritt, hat die besten Chancen, den Vermietern im Gedächtnis zu bleiben und in die innere Auswahl zu kommen.
Das gibt es über die Kaufpreise am Wohnungsmarkt München zu wissen
Nicht nur Mieter interessieren sich für den Wohnungsmarkt München, sondern auch Käufer und Investoren. Diese suchen je nach Wunsch Immobilien für die eigene Verwendung, Mietobjekte, Gewerbeimmobilien oder Investitionsobjekte. Gerade im Bereich der Mietshäuser werden die Investoren häufig aber nicht selbst tätig. Stattdessen engagieren sie eine professionelle Hausverwaltung, die sich in ihrem Namen um alle wichtigen Anliegen und anfallenden Aufgaben kümmert. Insgesamt 400 Hausverwaltungen stehen zur Wahl und bieten professionelle Leistungen und ein individuelles Portfolio.
Bevor jedoch Wohnungen in München vermietet werden können, muss zunächst die geeignete Immobilie gefunden werden. Hierfür ist es wichtig, sich mit den Kaufpreisen am Wohnungsmarkt München auseinanderzusetzen. Das gilt auch dann, wenn man keine Miete zahlen, sondern sich ein Eigenheim zulegen möchte. Die Preise für Wohneigentum in München liegen derzeit je nach Lage bei 8.000-12.000 € pro Quadratmeter.
Wie bei den Mietwohnungen unterscheiden sich auch die Kaufpreise je nach Art der Immobilie. Bei Neubauten muss im Schnitt mit 9.411 € pro Quadratmeter gerechnet werden. Die zweitteuerste Stadt Düsseldorf ist mit 6.400 € pro Quadratmeter erheblich günstiger. Bei Bestandsbauten liegen die Preise in München bei 7.425 € pro Quadratmeter die zweitteuerste Stadt bei den Bestandsbauten ist Frankfurt am Main. Hier muss mit 5.578 € pro Quadratmeter gerechnet werden. Je nach Lage und Größe der Wohnung können somit schon einmal Millionenbeträge bei einem Kauf fällig werden.
Die Entwicklung der Kaufpreise in München
Aktuell finden spürbare Veränderungen am Immobilienmarkt statt. Die steigenden Bauzinsen haben dazu geführt dass Immobilienkredite nicht mehr so leicht zu bewältigen sind. Das hat Auswirkungen auf die Nachfrage, weswegen die Kaufpreise aktuell stagnieren oder sogar sinken. Das gilt nicht zuletzt für den Wohnungsmarkt München.
Betrachtet man die kurzfristige Entwicklung bei Neubauten, wird deutlich, dass die Kaufpreise von 9.837 € pro Quadratmeter auf 9.411 € pro Quadratmeter gesunken sind. Das entspricht einem Rückgang um 4,3 %. Bei Bestandsbauten ist eine ähnliche Entwicklung festzustellen. Hier sanken die Kaufpreise von 7.786 € pro Quadratmeter im dritten Quartal 2022 auf 7.425 € im vierten Quartal. Das ist ein Rückgang um 4,7 %.
Ebenfalls interessant ist, sich die Entwicklung der Kaufpreise der letzten fünf Jahre in München anzusehen. Hierbei zeigt sich, dass in den letzten Jahren ein massiver Anstieg bei den Kaufpreisen stattgefunden hat, der jetzt leicht korrigiert wird. In 2017 lagen die Kosten für Neubauten bei 7.433 € pro Quadratmeter. Das entspricht einem Anstieg um 26,6% bis 2022. Bei Bestandsbauten lagen die Kosten 2017 noch bei 6.297 Euro pro Quadratmeter, was bedeutet, dass bis 2022 ein Anstieg um 17,9% stattgefunden hat.
Die teuersten und günstigsten Lagen in München
Die Kaufpreise am Wohnungsmarkt München hängen stark von der jeweiligen Lage ab. Ein- und zwei Familienhäuser in sehr guter Lage kosteten 2022 beispielsweise zwischen 6,5 Millionen und 18 Millionen Euro. Für Eigentumswohnungen in derselben Lage mussten 2022 11.000-25000 € pro Quadratmeter bezahlt werden. Zu dieser sehr guten Lage gehören beispielsweise Altstadt, Lehel, Schwabingen, Nymphenburg und Neuhausen.
Am anderen Ende des Spektrums liegen Immobilien in einfacher Lage. Hier fielen 2022 für Ein- und Zweifamilienhäuser noch 850.000 bis 3 Millionen € an. Für Eigentumswohnungen in derselben Lage mussten hingegen 6.800 bis 9.800 € pro Quadratmeter eingeplant werden. Zu dieser Lage gehören beispielsweise Lochhausen, Langwied, Aubing und Hasenbergl.
Es gibt noch viele weitere Immobilien, die dazwischen liegen. Für Immobilien in guter Lage mussten 2022 3-10 Millionen € für Ein- und Zweifamilienhäuser aufgebracht werden und in mittlerer Lage waren es immerhin noch 1,2-4 Millionen Euro. Für Eigentumswohnungen in guter Lage vielen hingegen 9.800 bis 19.500 € pro Quadratmeter an und in mittlerer Lage waren es 8.000 bis 12.000 €.
Die Zukunft des Wohnungsmarkts München
Wer plant, eine Immobilie in München zu kaufen oder zu mieten, interessiert sich häufig für die Prognosen des jeweiligen Wohnungsmarkts. Nach aktuellem Stand ist davon auszugehen, dass die aufgrund der Zinswende gesunkenen Nachfrage zu einer Preisstabilität bei Immobilien in guter, mittlerer und einfacher Lage führen wird. Die Zeiten der massiven Preisanstiege dürften zunächst einmal vorbei sein. Das gilt allerdings nicht für Immobilien in hervorragender Lage. Hier dürften die Preise weiter anziehen.
Fazit zum Wohnungsmarkt München
Der Wohnungsmarkt München ist äußerst beliebt, was sich nicht zuletzt an den Miet- und Kaufpreisen zeigt. Menschen ganz unterschiedlichen Alters und mit vielfältigen Interessen möchten in der bayerischen Metropole leben. Da die hohe Nachfrage zu hohen Kosten führt, können sich aber immer weniger Menschen das Leben in München leisten. Deswegen finden teils starke Verdrängungsprozesse statt.
Stadt und Land reagieren hierauf und versuchen, durch Förderprogramme und Neubau für eine gewisse Entlastung zu sorgen. Ob diese Maßnahmen Erfolg haben, wird sich in den kommenden Jahren zeigen. Bisher haben Investoren und Vermieter in München nach wie vor gute Chancen auf hohe Renditen und Mieteinnahmen. Nicht zuletzt deshalb sind sie auf die professionelle Unterstützung durch Hausverwaltungen angewiesen.
