Leipzig ist nicht nur die einwohnerreichste Stadt Sachsens, sondern hat auch einen ganz eigenen Charme. Deswegen fühlen sich Menschen aller Altersgruppen hier wohl, weswegen die Zahl der Einwohner kontinuierlich steigt. Für Investoren ist die Stadt ebenfalls interessant, zumindest wenn sie in passende und renditestarke Wohnungen und Immobilien in den stark nachgefragten Stadtteilen investieren. Häufig sind dies Bestandsbauten, weil sich der Neubau in Leipzig oft als schwierig erweist. Zudem sind Mietimmobilien gefragt, für die die meisten Eigentümer dann Hausverwaltungen einsetzen.
Leipzig genießt unter den deutschen Städten eine große Popularität. Das, was der Wohnungsmarkt München längt erreicht hat, hat Sachsens Metropole in den letzten Jahren hinter sich. Nicht zuletzt deswegen ist der Wanderungssaldo der Stadt seit vielen Jahren positiv und das Durchschnittsalter sinkt.
Die steigende Nachfrage nach Immobilien und Wohnungen in Leipzig zeigt sich auch an der Preisentwicklung. Dieser Artikel stellt den Wohnungsmarkt Leipzig vor, erklärt die Preisentwicklung in der Stadt und veranschaulicht, warum es zu Angebotsverknappungen kommt und der Neubau schwierig ist.
Der Wohnungsmarkt Leipzig ist stark nachgefragt
Die Zahl der Menschen, die in Leipzig wohnen, steigt immer weiter an. In 2020 waren es rund 605.000 Menschen, was einem Plus von 83 000 im Vergleich zu 2010 entspricht. Der Wanderungssaldo ist seit Jahren positiv, was bedeutet, dass mehr Menschen nach Leipzig ziehen als von dort weg. Nur Berlin und dessen Wohnungsmarkt verzeichnet ebenfalls Steigerungen im Zuzug. Für das Jahr 2040 wird prognostiziert, dass 665.000 Menschen in der sächsischen Stadt leben werden. Das wäre ein Plus von gut 10% im Vergleich zu 2020.
Leipzig ist unter anderem deshalb so beliebt, weil es ein breites Angebot an ganz unterschiedliche Bevölkerungsgruppen macht. So ist die Universitätsstadt bei jungen Menschen beliebt, die hier lernen und Erfahrungen für ihr (Berufs)Leben sammeln möchten. Das große kulturelle Angebot kommt auch bei älteren Menschen hervorragend an und wegen der vergleichsweise moderaten Preise ist Leipzig auch bei Investoren beliebt.
Gründe für eine Angebotsverknappung am Wohnungsmarkt Leipzig
Am Wohnungsmarkt Leipzig ist eine etwas paradoxe Situation festzustellen: Zwar werden immer wieder große Neubauprojekte realisiert, trotzdem kommt es zu einer Angebotsverknappung, die zu einem kontinuierlich sinkenden Leerstand in der Stadt führt. In 2020 lag dieser bei rund 2,7%, was einer Reduzierung um 76% im Vergleich zu 2006 entspricht. Diese Angebotsverknappung ist auf unterschiedliche Faktoren zurückzuführen:
Einerseits ist eine ortsteilbezogene Angebotsverknappung festzustellen. Das bedeutet, dass bestimmte Stadtteile bei Leipzigern und Menschen, die in die Stadt ziehen, ausgesprochen beliebt sind. Entsprechend sind beispielsweise Wohnungen in der Altstadt schwerer zu bekommen und teurer als beispielsweise in den Plattenbausiedlungen am Stadtrand. Diese wurden in den letzten Jahren zwar massiv aufgewertet, trotzdem orientieren sich viele Wohnungssuchende meist in Richtung Zentrum.
Ein weiteres Phänomen in Leipzig ist die grundrissbezogene Angebotsverknappung. Hiermit ist gemeint, dass Wohnungen mit einem bestimmten Schnitt oder einer bestimmten Anzahl an Zimmern so stark nachgefragt sind, dass hier nur ein geringes Angebot zur Verfügung steht. Insbesondere bei Wohnungen mit fünf Zimmern, die den Richtlinien der Kosten der Unterkunft entsprechen, ist diese Art der Verknappung festzustellen. Aber auch Wohnungen mit drei Zimmern und 70 Quadratmetern Wohnfläche beziehungsweise mit vier Zimmern und 80-100 Quadratmetern sind stark nachgefragt. Folglich ist es in diesem Bereich schon heute recht schwierig, geeignete Wohnungen zu finden.
Eine weitere Verknappung betrifft den Preis der jeweiligen Wohnungen. Vor allem Angebote im niedrigpreisigen Segment sind immer schwieriger zu bekommen. Das liegt nicht zuletzt daran, dass sich Neubauten häufig nicht auf dieses Preissegment fokussieren, sondern eher Wohnraum schaffen, bei dem höhere Mieten verlangt und erzielt werden können.
Hinweis: Noch besteht am Wohnungsmarkt Leipzig kein Wohnungsmangel. Bei einem Leerstand von 2,7 % steht noch genügend Wohnraum zur Verfügung, aus dem Einheimische und zugezogene wählen können. Bleibt die aktuelle Nachfrage allerdings hoch und wird der Neubau in Leipzig nicht stark vorangetrieben, könnte in den kommenden Jahren eine Mangelsituation eintreten. Das gilt insbesondere für stark nachgefragte Lagen in der Stadt.
Soviel kostet das Wohnen am Wohnungsmarkt Leipzig
Wer sich einen Eindruck von den Mietpreisen am Wohnungsmarkt Leipzig machen möchte, sollte sich den qualifizierten Mietspiegel der Stadt ansehen. Dieser trat am 24.06.2021 in Kraft und löste den Leipziger Mietspiegel 2018 ab. Der aktuelle Mietspiegel gilt bis zum 23.06.2023 und bietet einen verlässlichen Eindruck von der Entwicklung der Mietpreise in der Stadt.
Ein solcher Mietspiegel dient Mietern und Vermietern dazu, Rechtssicherheit bei Mieterhöhungen zu erlangen und die eigene Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen. Hierbei hilft ein sogenannter Mietspiegelrechner. Mit diesem kann abhängig vom Jahr und der Lage die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden. Hierbei wird zwischen Wohnungen in sehr guter, guter, mittlerer und einfacher Lage unterschieden.
Wer hingegen eine Immobilie kaufen möchte, sollte sich mit dem Immobilienspiegel Leipzig auseinandersetzen. Dieser stellt die aktuellen Kaufpreise denen in Sachsen und in Gesamtdeutschland gegenüber. Hierbei zeigt sich, dass Leipzig noch vergleichsweise günstig ist. Eine 30 Quadratmeter Wohnung kostet hierbei durchschnittlich 3.567,27 Euro, während in Gesamtdeutschland 5.167,18 € investiert werden müssten. In Sachsen insgesamt fallen 2280,01 € pro Quadratmeter an. Bei einer 100 Quadratmeter Wohnung liegen die Werte weniger weit auseinander. Hier kostet der Quadratmeter in Leipzig 4.376,21 € und in Deutschland insgesamt 4.716,99 Euro. In Sachsen fallen demgegenüber 3.704,80 € pro Quadratmeter an.
Auffällig am Wohnungsmarkt Leipzig ist zudem, dass die Quadratmeterpreise bei Häusern deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegen. Für ein Haus mit 100 Quadratmetern fallen beispielsweise 4.159,42 € in Leipzig an, aber nur 3.541,46 € in Gesamtdeutschland. In Sachsen liegt der Wert mit 2708,73 € sogar noch deutlich darunter. Das gleiche Grundverhältnis liegt auch bei Häusern mit 200 Quadratmetern vor. Hier kostet der Quadratmeter in Leipzig 3.676,21 € und in Gesamtdeutschland 3.101,12 €. In Sachsen insgesamt müssen lediglich 2.077,26 € pro Quadratmeter bezahlt werden.
Die Durchschnittswerte vermitteln jedoch nur einen grundlegenden Eindruck von den Preisen am Wohnungsmarkt Leipzig. Abhängig von der Lage unterscheiden sich die Preise teils erheblich. Beispielsweise müssen für eine Wohnung in der Grünau-Siedlung lediglich 2.000 € pro Quadratmeter investiert werden, wohingegen es im Zentrum Nordwest bereits 5.303,50 € sind. Auch im Zentrum Süd und in Gohlis Nord legen die Quadratmeterpreise über 5.000 €. Ähnliches ist für die Kaufpreise bei Häusern festzustellen. Hier müssen im Zentrum Südost lediglich 2.281,61 € pro Quadratmeter investiert werden und in Schleußig sogar 6417,15 €. Ebenfalls zu den teuren Lagen gehören Zentrum Süd und Leutzsch mit deutlich über 5.000 € pro Quadratmeter.
Die Entwicklung der Preise am Wohnungsmarkt Leipzig
Anhand der Entwicklung der Wohnungs- und Immobilienpreise am Wohnungsmarkt Leipzig zeigt sich die Beliebtheit der sächsischen Stadt ebenfalls. Mussten beispielsweise 2011 für eine Wohnung noch 1.590,69 € pro Quadratmeter gezahlt werden, so liegt dieser Wert mittlerweile bei 4.259,23 € pro Quadratmeter. Bei Wohnungen mit 30 und 60 Quadratmetern ist der Anstieg vergleichbar. Bei einer 60 Quadratmeter Wohnung mussten in 2011 noch 1044,14 € pro Quadratmeter gezahlt werden und in 2022 bereits 3.152,46 €. Bei 30 Quadratmeter Wohnungen lag der Wert in 2011 mit 972,81 € sogar noch unter 1.000 € und in 2022 bereits bei 2551,79 €.
Die Immobilienpreise am Wohnungsmarkt Leipzig haben sich nahezu gleichmäßig entwickelt. Mussten für 100 Quadratmeter, 150 Quadratmeter und 200 Quadratmeter Immobilien in 2011 noch 1578,27 €, 1567,17 beziehungsweise 1505,09 € bezahlt werden, so waren es in 2022 bereits 4.087,33 €,, 4.049,75 € beziehungsweise 3898,16 €. Innerhalb eines Jahrzehnts haben sich die Kaufpreise somit mehr als verdoppelt.
Hinweis: Auch bei den Kaufpreisen für Wohnungen und Immobilien handelt es sich um Durchschnittswerte. Je nach Lage können die Preise deutlich darüber oder darunter liegen.
Neubau in Leipzig erweist sich als schwierig
Am Wohnungsmarkt Leipzig liegt in bestimmten Lagen und Segmenten eine Angebotsverknappung vor. Diese lässt sich nicht einfach durch Neubau aus der Welt schaffen, da es in den stark nachgefragten Ortsteilen einfach viel zu wenige Grundstücke gibt, auf denen noch gebaut werden könnte. Es ist deshalb davon auszugehen, dass Neubauten vor allem in anderen Stadtteilen erfolgen werden, was vermutlich zu einer Neuausrichtung der Wohnungssuchenden in Leipzig führen wird.
Bevor man sich für ein Neubauprojekt am Wohnungsmarkt Leipzig entscheidet, sollte man sich mit der Nachfrage vor Ort genau beschäftigen. Denn es liegt eine etwas seltsame Situation vor: Trotz der großen Nachfrage nach Wohnraum in Leipzig und dem seit langer Zeit positiven Wanderungssaldo stehen vielfältige Neubauwohnungen in Leipzig leer. Das ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass viele Großprojekte in der Innenstadt fertiggestellt wurden. Hierzu gehört beispielsweise der Eutritzscher Freiladebahnhof, dass Krystallpalast-Areal und das Gelände des ehemaligen Bayerischen Bahnhofs.
Der Vorstand der Leipziger Wohnungsgenossenschaft Unitas befürchtet daher, dass es in Leipzig zu einem Überangebot kommen könnte. Durch die zahlreichen Neubauprojekte in Leipzig würde sich der Leerstand erhöhen, was Auswirkungen auf die Miet- und Kaufpreise hätte. Noch ist von dieser Entwicklung wenig oder nichts festzustellen, da die Miet- und Kaufpreise nach wie vor nach oben zeigen.
Diese Wohnungen und Immobilien bringen die höchsten Renditen
Für Investoren ist die Situation am Wohnungsmarkt Leipzig unübersichtlich. Auf der einen Seite ist die Nachfrage nach Wohnraum groß, sodass sich grundsätzlich gute Einnahmen und Renditen erzielen lassen. Auf der anderen Seite führt ein massiver Neubau dazu, dass ein großes Wohnungsangebot vorhanden ist und die Gefahr eines Leerstands steigt. Bevor man sich für Investitionen in Leipzig entscheidet, muss man daher genau überlegen, welche Wohnungsarten nachgefragt sind und welche Immobilien die größten Renditechancen bieten.
Leerstand ist aktuell vor allem bei Neubauwohnungen im Erstbezug festzustellen. Das gilt allerdings nur für bestimmte Lagen und Wohnungsgrößen. Kleinere Projekte, bei denen etwa 10 bis 40 Wohnungen realisiert werden, sind üblicherweise immer noch effizient, weil sich die einzelnen Wohnungen gut vermieten lassen. Dasselbe gilt für Neubauwohnungen in mittlerer Lage. Beispielsweise ist die Nachfrage in Stötteritz oder Lindenau nach wie vor ungebrochen.
Wichtig ist, dass Investoren auf einen sinnvollen Grundriss achten. Mieter legen Wert darauf, dass Quadratmeterzahl und Raumanzahl in einem sinnvollen Verhältnis zueinander stehen. Besonders erfolgreich sind beispielsweise Wohnungen mit 70 Quadratmetern und drei Zimmern beziehungsweise 80-100 Quadratmetern und 4 Zimmern. Durchschnittlich lassen sich in Leipzig derzeit 3,7% Rendite im Immobiliensektor erwirtschaften. Das ist nach wie vor attraktiv, allerdings deutlich geringer als vor einigen Jahren, weil mittlerweile die Kaufpreise stark angezogen haben.
Es ist eine klare Hinwendung zum Leipziger Umland festzustellen. Hier sind die Grundstückspreise noch recht niedrig, so ass man langfristig gute Gewinne damit erzielen kann. Das gilt insbesondere für Immobilien die hervorragend an den öffentlichen Verkehr angebunden sind. Entsprechend gewinnt auch der Osten der Stadt, der früher eher stiefmütterlich behandelt wurde, an Interesse. Zudem ist der Südwesten mit Kleinzschocher beliebt, weil der Stadtteil nahe der Innenstadt liegt, eine dörfliche Atmosphäre zu bieten hat und durch eine exzellente Infrastruktur überzeugt. Grundsätzlich haben Investoren somit vielfältige Möglichkeiten, um sinnvolle Investitionen zu tätigen.
Fazit
Der Wohnungsmarkt Leipzig ist beliebt, weist allerdings einige Besonderheiten auf. Wer auf der Suche nach einer Wohnung oder einem Investitionsobjekt ist, muss sich daher ausgiebig mit dem Markt und seinen Gegebenheiten beschäftigen, um sinnvolle Lösungen zu finden.
