Essen war lange Zeit ein Industriestandort, der vor allem für die Krupp Werke und die Zeche Zollverein bekannt war. Aktuell finden verschiedene Wandlungen hin zu einem Handels- und Dienstleistungszentrum in der Region statt, die Einfluss auf die Immobilienpreise haben. Sowohl Gewerbeimmobilien als auch Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser sind stark nachgefragt. Wer in die Stadt ziehen oder dort in Immobilien investieren möchte, muss sich ausgiebig mit dem Wohnungsmarkt Essen auseinandersetzen.
Viele Menschen entscheiden sich dafür, nach Essen zu ziehen, weil es hier viele attraktive Arbeitsplätze gibt. Entsprechend hoch ist die Nachfrage nach Wohnraum, was sich spürbar auf die Preise am Wohnungsmarkt Essen auswirkt. Denn anders als in Metropolen wie Hamburg oder München bietet Essen, neben Berlin, noch viel Potenzial.
Dieser Artikel stellt die Entwicklung der Bestandsimmobilien und Neubauten in der Stadt vor und erklärt, welchen Einfluss die verschiedenen Wohnlagen auf die Immobilienpreise haben. Außerdem werden wichtige statistische Kennzahlen für den Wohnungsmarkt Essen vorgestellt.
Wissenswertes zum Wohnungsmarkt Essen
Der Wohnungsmarkt Essen ist vielfältig und breit aufgestellt. Insgesamt lebten 593.489 Menschen im Jahr 2022 in der Stadt. Diese hatten eine Kaufkraft von 25.134 €. Zudem ist Essen ein wichtiges Wirtschaftszentrum, dass einer Vielzahl von Großunternehmen eine Heimat bietet. Das liegt insbesondere daran, dass die Stadt zentral gelegen ist und 30% aller Menschen in der EU lediglich 500 km von Essen entfernt leben. Für Betriebe bedeutet das, dass Rohstoffe leicht besorgt und die Waren an die Kunden ausgeliefert werden können. Für Arbeitnehmer steht demgegenüber eine beachtliche Anzahl an Arbeitsplätzen zur Verfügung.
Die Leerstandsquote lag im Jahr 2021 bei 3,0%. Das ist vergleichsweise niedrig und zeigt, dass die Nachfrage nach Wohnraum im Wohnungsmarkt Essen hoch ist. Die durchschnittlichen Angebotspreise für Eigentumswohnungen lagen im zweiten Halbjahr 2022 daher bei 2.606 € pro Quadratmeter und der Median-Angebotspreis für Ein- und Zweifamilienhäuser lag im selben Zeitraum bei 475.000 €.
So haben sich die Bestandsimmobilien in Essen entwickelt
Die Angebotsanzahl für Eigentumswohnungen im Wohnungsmarkt Essen begann im vierten Quartal 2019 bei einem recht hohen Niveau von 736, sank dann immer weiter ab und pendelte sich in einer Größenordnung zwischen 600 und 650 Angeboten ein. Ein Ausreißer war lediglich das zweite Quartal 2021, als 753 Angebote zur Verfügung standen. Im zweiten Quartal 2022 stieg die Angebotsanzahl dann deutlich auf 771 an und lag im dritten und vierten Quartal 2022 bei 920 beziehungsweise 898.
Die durchschnittlichen Angebotspreise für Eigentumswohnungen am Wohnungsmarkt Essen sind kontinuierlich angestiegen. Im vierten Quartal 2019 lagen sie noch bei 1.857 € pro Quadratmeter und im vierten Quartal 2022 bereits bei 2.590 € pro Quadratmeter. Das ist allerdings der erste Rückgang, da die Preise im dritten Quartal 2022 noch bei 2.640 € pro Quadratmeter lagen.
Eine ähnliche Entwicklung ist bei den Ein- und Zweifamilienhäusern festzustellen. Die Angebotsanzahl lag im vierten Quartal 2019 noch bei 254 und sank dann immer weiter ab. Der Tiefpunkt wurde im ersten Quartal 2021 mit 141 Angeboten erreicht. Dieses niedrige Niveau wurde dann gehalten, bis die Angebote im zweiten Quartal 2022 auf 230 anstiegen. Ein deutlicher Sprung ist im dritten und vierten Quartal 2022 festzustellen, als 314 beziehungsweise 319 Angebote verfügbar waren.
Die Median-Angebotspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind teils großen Schwankungen unterworfen, liegen heute aber auf einem ähnlichen Niveau wie vor drei Jahren. So mussten im vierten Quartal 2019 noch 430.000 € investiert werden und im vierten Quartal 2022 475.000 €. Der Höhepunkt lag im ersten Quartal 2022 bei 529.000 €.
So haben sich die Neubauten in Essen entwickelt
Die durchschnittlichen Angebotspreise und die Angebotszahl für neu gebaute Eigentumswohnungen in Essen unterscheiden sich deutlich vom Bestand. Hier sind die Angebote merklich eingebrochen. Im vierten Quartal 2019 standen noch 149 Angebote zur Verfügung, im vierten Quartal 2022 waren es nur noch 116. Dazwischen gab es teilweise kaum Angebote, wobei der Tiefpunkt im zweiten Quartal 2022 mit insgesamt 42 Angeboten erreicht wurde.
Die durchschnittlichen Angebotspreise blieben zwischen dem vierten Quartal 2019 und dem dritten Quartal 2021 relativ konstant. 2019 mussten noch 3.986 € pro Quadratmeter investiert werden, im dritten Quartal 2021 waren es bereits 4.185 € pro Quadratmeter. Danach fand ein deutlicher Anstieg statt. Im vierten Quartal 2022 mussten dann 5.391 € pro Quadratmeter investiert werden.
Bei der Angebotszahl und den Median-Angebotspreisen für Ein- und Zweifamilienhäuser ist eine ähnliche Entwicklung festzustellen. Hier gab es im vierten Quartal 2019 noch 52 Angebote und im vierten Quartal 2022 nur noch 33. Den Tiefpunkt erreichte der Wohnungsmarkt Essen im ersten Quartal 2022 als nur 18 Angebote zur Verfügung standen.
Die Median-Angebotspreise sind teilweise großen Schwankungen unterlegen, es ist aber ein Anstieg festzustellen. Im vierten Quartal 2019 mussten 395.000 € investiert werden, im vierten Quartal 2022 bereits 739.700 €. Ein deutlicher Ausreißer fand im vierten Quartal 2021 statt, als die Preise die Millionenmarke knackten und 1.085.000 € kosteten. Seither haben sich die Preise wieder normalisiert.
Unterschiedliche Wohnlagen am Wohnungsmarkt Essen
Die durchschnittlichen Immobilienpreise sind nur bedingt dazu geeignet, sich einen Überblick über den Wohnungsmarkt Essen zu verschaffen. Das liegt daran, dass es in unterschiedlichen Lagen zu teils erheblichen Preisschwankungen kommt. Grundsätzlich wird der Wohnungsmarkt Essen in vier Wohnlagen unterteilt: sehr gute Lage, gute Lage, mittlere Lage und einfache Lage. Bei Immobilien in sehr guter Lage konnten 2021 Preise zwischen 4.500 € bis 7.000 € erzielt werden. In einfacher Lage waren es hingegen lediglich 2.000 € bis 3.000 €. In guter Lage kosteten Immobilien 4.000 € bis 6.000 € und in mittlerer Lage 3.200 € bis 3.700 €.
Hinweis: Schaut man sich den Wohnungsmarkt Essen insgesamt an, wird deutlich, dass die verschiedenen Wohnlagen recht gleichmäßig vorkommen, wobei die sehr gute Lage unterrepräsentiert ist.
Zu den Immobilien in sehr guter Lage gehören lediglich Stadtteile wie Rüttenscheid, Bredeney und Schuir. Immobilien in guter Lage sind vor allem im Süden der Stadt anzutreffen. Hierzu gehören etwa Holsterhausen, Bergerhausen Burgaltendorf und Heisingen. Immobilien in mittlerer Wohnlage sind vor allem im Nordwesten anzutreffen. Unter anderem gehören hierzu Dellwig, Schönebeck und Bedingrade, aber auch Schonnebeck und Frillendorf sind dieser Wohnlage zuzuordnen.
Der Norden der Stadt ist hingegen von Immobilien einfacher Lage geprägt. Hierzu gehören beispielsweise Stoppenberg, Vogelheim und das Nordviertel. Wer Immobilien am Wohnungsmarkt Essen erwerben oder in die Stadt ziehen möchte, sollte sich mit den unterschiedlichen Wohnlagen daher genau beschäftigen.
Wichtige statistische Kennzahlen am Wohnungsmarkt Essen
Um sich einen Eindruck vom Wohnungsmarkt Essen zu verschaffen, sollte man verschiedene statistische Kennzahlen in den Blick nehmen. Unter anderem ist es wichtig, sich mit der Einwohnerzahl zu beschäftigen. Steigt diese an, spricht das dafür, dass eine Region besonders beliebt ist und auf Menschen bestimmter oder verschiedener Gruppen attraktiv wirkt. Zudem muss man sich die Kaufkraft der Menschen vor Ort anschauen, um die Prosperität der jeweiligen Wohnlage beziehungsweise der Stadt als Ganzes einschätzen zu können.
Ein ebenfalls wichtiges Kriterium ist die Leerstandsquote. Ist diese niedrig, zeigt das, dass ein großes Interesse am Wohnungsmarkt Essen besteht. Eigentümern fällt es somit leicht, Mieter für ihre Wohnungen zu finden. Eine niedrige Leerstandsquote bedeutet jedoch auch, dass wenig Fluktuation stattfindet. Gerade junge Menschen haben so kaum mehr Gelegenheit, eine für sie passende Wohnung zu finden. Aber auch für Investoren wird es zunehmend schwieriger, interessante Investitionsobjekte zu finden.
Die Folge ist häufig ein Ausweichen auf andere Stadtteile und Wohnlagen. Das bedeutet, dass Wohnungen in mittlerer und einfacher Lage zunehmend an Attraktivität gewinnen. Das ist interessant für Leute, die in den Wohnungsmarkt Essen investieren möchten. Sie können darauf spekulieren, dass bestimmte Stadtteile, die heute noch wenig frequentiert sind, weswegen man dort Immobilien zu vergleichsweise günstigen Preisen bekommt, zu einem neuen Hotspot werden. Die Folge wären ansteigende Immobilienpreise und höhere Renditen.
Der seit 2021 jährlich erstellte Wohnungsmarktbericht Essens sollte zur Pflichtlektüre der Investoren werden. Gerade private Investoren, aber auch bau- oder kaufwillige Selbstnutzer von Immobilien sollten sich im Vorfeld gut über die Ruhrpottperle Essen informieren.
Hinweis: Aus all diesen Gründen ist es wichtig, sich mit dem Wohnungsmarkt Essen, seinen Besonderheiten und den spezifischen Kennzahlen genau zu beschäftigen.
Fazit
Der Wohnungsmarkt Essen ist äußerst beliebt, was nicht zuletzt an den steigenden Immobilienpreisen erkennbar ist. Das ist insbesondere auf die zentrale Lage und die vielfältigen Großunternehmen in der Stadt zurückzuführen. Wer in den Wohnungsmarkt Essen ziehen oder dort investieren möchte, muss sich mit diesen Entwicklungen und den spezifischen Kennzahlen der Stadt ausgiebig auseinandersetzen.
