In der Praxis macht es einen Unterschied, ob einem Vermieter eine Immobilie vollständig selbst gehört oder ob er lediglich Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Zwar bleibt der Vermieter der direkte Ansprechpartner der Mieter, diese sind unmittelbar jedoch von den Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft abhängig. Wer eine Eigentumswohnung vermieten möchte, muss sich daher mit verschiedenen Fragen auseinandersetzen. Diese betreffen beispielsweise den Umgang mit Mängeln, die Miete und Betriebskosten sowie eine Gebrauchsbeschränkung.
Wenn Vermieter eine Eigentumswohnung vermieten, können sie zwar über ihr Sondereigentum frei verfügen, bei allen Fragen zum Gemeinschaftseigentum sind sie jedoch von den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft abhängig. Deswegen erweist sich der Umgang mit Mängeln und Schwierigkeiten der Mieter in der Praxis häufig als schwierig.
Dieser Artikel erklärt, worauf zu achten ist, wenn man eine Eigentumswohnung vermieten möchte, und wie beispielsweise mit Mängeln, der Miete, den Betriebskosten und dem Mietvertrag umzugehen ist.
Immer mehr Eigentümer einer WEG wollen eine Eigentumswohnung vermieten
Gerade in Ballungszentren kommt es immer häufiger vor, dass Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Das geschieht nicht immer aus Eigenbedarf, sondern häufig wollen Eigentümer ihre Eigentumswohnung vermieten. Hierbei ist zu beachten, dass die Eigentümer zwar über ihr Sondereigentum frei verfügen können, bei allen Fragen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, jedoch die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft berücksichtigen müssen.
In diesem Zusammenhang ist es wichtig, klar zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden. Sondereigentum meint die Wohnung selbst und sämtliche Komponenten, die dem Eigentümer selbst gehören und über die er eigenständig verfügen kann. Das Gemeinschaftseigentum meint demgegenüber alle Teile einer Immobilie, die nicht einem einzelnen Eigentümer zuzuordnen sind, sondern der Eigentümergemeinschaft als Ganzes gehören. Was alles zum Sondereigentum und zum Gemeinschaftseigentum gehört, ist in der Teilungserklärung festgehalten. Außerdem stehen im Wohnungseigentumsgesetz sämtliche Rechte und Pflichten, die sich aus diesen beiden Eigentumsformen ergeben.
Hat das Wohnungseigentumsgesetz Auswirkungen auf Mieter?
Prinzipiell ist es so, dass das Wohnungseigentumsgesetz keine Relevanz für Mieter hat. Diese gehen ausschließlich einen Mietvertrag mit ihrem Vermieter ein und können aus dem Gesetz keine Rechte und Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ableiten. Allerdings schreibt das Gesetz dem Vermieter vor, dass er sich in bestimmten Fragen an die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft halten muss. Mittelbar sind Mieter somit von den Eigentümern und deren Entscheidungen abhängig.
Das bedeutet in der Praxis häufig eine Einschränkung der Gestaltungsspielräume bei der Erstellung von Mietverträgen. Grundsätzlich können Mieter und Vermieter zwar individuelle Vereinbarungen treffen, diese dürfen aber keinen Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft oder der Gemeinschaftsordnung zuwiderlaufen. Das bedeutet, dass sich Mieter zwar nicht durch die Beschlüsse und Entscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gebunden fühlen müssen, ihr Vermieter aber sehr wohl. Hierdurch sind auch die Mieter indirekt betroffen.
Hinweis: Stehen im Mietvertrag Vereinbarungen, die im Widerspruch zur Gemeinschaftsordnung oder zu Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft stehen, so sind diese unwirksam.
In der Praxis spielt diese indirekte Abhängigkeit von der Eigentümergemeinschaften nur dann eine Rolle, wenn es zu Problemen und Streitfällen kommt. In einer solchen Situation ist es Mietern zwar möglich, Ansprüche gegenüber ihrem Vermieter geltend zu machen oder sich gegen dessen Verhalten zur Wehr zu setzen, allerdings ist es einem Vermieter nicht möglich, Regelungen im individuellen Mietvertrag gegen den Willen der anderen Eigentümer durchzusetzen. Somit ist es für Mieter meist deutlich schwerer oder sogar unmöglich, Recht zu bekommen.
Der Umgang mit Mängeln an einer vermieteten Eigentumswohnung
In § 536a BGB ist klar geregelt, dass Mieter bei Mängeln an der Mietwohnung oder anderen Teilen der vermieteten Sache einen Anspruch auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes haben. Dieser richtet sich an den Vermieter. Dieser muss sich somit darum kümmern, dass der jeweilige Mangel beseitigt wird. Tut er dies nicht, können die Mieter den Mangel beseitigen und haben dann einen Anspruch auf Aufwendungsersatz.
Wenn einem Vermieter die gesamte Immobilie gehört oder der Mangel auf die Mietwohnung und somit das Sondereigentum beschränkt ist, ist der Fall ganz klar. Schwierigkeiten treten jedoch auf, wenn es zu Mängeln am Gemeinschaftseigentum kommt. Hier hat der Vermieter üblicherweise nicht das Recht, Mängel einfach zu beseitigen, sondern muss hierfür durch die Eigentümergemeinschaft befugt sein. Wenn Mieter einen Mangel beseitigen, ist es somit oft schwer, ihren Aufwendungsersatzanspruch geltend zu machen. Diesen haben sie nämlich nur dem Vermieter gegenüber, nicht aber der Eigentümergemeinschaft.
Sind die anderen Eigentümer mit einer Mangelbeseitigung durch den Mieter einverstanden, kann dieser die jeweiligen Arbeiten durchführen und hat dann einen Anspruch auf Aufwendungsersatz dem Vermieter gegenüber. Dieser wiederum hat dann einen Ausgleichsanspruch gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Das ist selbst dann der Fall, wenn Mängel am Gemeinschaftseigentum vorliegen und noch keinen konkreter Beschluss der Eigentümergemeinschaft gefällt wurde oder diese eine Zustimmung sogar verweigert.
Im schlimmsten Fall muss ein Vermieter das Recht zur Mängelbeseitigung und auf Aufwendungsersatz gerichtlich durchsetzen. Das bedeutet, dass er die Eigentümergemeinschaft auf Zustimmung zu einer bestimmten Beschlussfassung verklagen und seinen Ausgleichsanspruch rechtlich geltend machen muss.
Eigentumswohnung vermieten – das ist bei Miete und Betriebskosten zu beachten
Wenn Vermieter eine Eigentumswohnung vermieten, müssen sie sich bei der Miethöhe an dieselben Regeln halten wie bei anderen Wohnungsarten. Das bedeutet, dass sie Rücksicht auf Vergleichsmieten nehmen und Miethöhen sowie Mieterhöhungen immer rechtfertigen müssen. Auf diese Weise lassen sich rechtliche Auseinandersetzungen mit den Mietern von vornherein vermeiden.
Ähnliches gilt für die Betriebskosten. Üblicherweise vereinbaren Mieter und Vermieter eine Nettokaltmiete sowie Betriebskostenvorauszahlungen. In einem solchen Fall muss eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erstellt werden. Das gilt allerdings nicht, wenn Pauschalbeträge im Mietvertrag vereinbart wurden. Zu beachten ist, dass die Vermieter eine eigene Abrechnung erstellen müssen und nicht einfach die Abrechnung für das Wohn- oder Haushaltsgeld weitergeben dürfen, die sie von der Hausverwaltung erhalten. Das liegt daran, dass hierin auch nicht umlagefähige Kosten enthalten sind, die nicht an die Mieter weitergegeben werden dürfen. Hierzu gehören beispielsweise Eigentumssteuern und Instandsetzungskosten.
Störendes Verhalten der Mieter abstellen
Vermieter haben nach § 1004 BGB das Recht, den Mieter zur Unterlassung von nicht zu duldenden Störungen aufzufordern. Das ist beispielsweise dann gegeben, wenn vom Mieter Lärm- oder Geruchsbelästigungen ausgehen. So soll sichergestellt werden, dass sämtliche Eigentümer und Mieter der Immobilie nicht gestört werden.
Ebenso gibt es bestimmte Gebrauchsbeschränkungen, an die Mieter sich halten müssen. Das betrifft beispielsweise die Tierhaltung oder die Musikausübung. Hierbei muss geklärt werden, ob seitens der anderen Eigentümer ein sogenannter dinglicher Anspruch gegenüber dem Vermieter besteht. Das ist beispielsweise dann gegeben, wenn entsprechende Gebrauchsbeschränkungen in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung zu finden sind.
Wer eine Eigentumswohnung vermieten will, braucht einen professionellen Mietvertrag
Wenn Eigentümer ihre Eigentumswohnung vermieten, müssen sie hierbei einen Mietvertrag erstellen der demjenigen von anderen Wohnungsarten entspricht. Grundsätzlich können individuelle Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter getroffen werden, diese dürfen aber nur das Sondereigentum und keinesfalls das Gemeinschaftseigentum betreffen. Ansonsten kann es zu rechtlichen Schwierigkeiten mit den anderen Eigentümern kommen. Um diese zu vermeiden, sollte man daher darauf achten, dass der jeweilige Mietvertrag professionell erstellt und rechtlich einwandfrei ist.
Das bedeutet unter anderem, dass die von der Eigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse Berücksichtigung finden. Diese betreffen beispielsweise die Betriebs- und Nebenkosten, die Treppenhausreinigung und die Nutzung des Gemeinschaftseigentums. Außerdem muss sichergestellt sein, dass der Mietvertrag sämtliche Gemeinschaftsregelungen beherzigt. In der Praxis spielt hierbei die Hausordnung eine wichtige Rolle. Die Mieter müssen sich ebenso an diese halten, wie es die Vermieter müssten, wenn sie selbst in der Wohnung leben würden.
Zudem ist es üblich, dass eine Eigentümergemeinschaft Beschlüsse in Bezug auf Reparaturen oder bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum fast. Diese müssen im jeweiligen Mietvertrag Berücksichtigung finden. So lassen sich einerseits Schwierigkeiten zwischen Mieter und Vermieter und andererseits mit der Eigentümergemeinschaft als Ganzes vermeiden. Je sorgfältiger hier gearbeitet wird, desto harmonischer gelingt das Miteinander in der WEG.
Fazit – WEG – Eigentumswohnung vermieten
Wenn Eigentümer eine Eigentumswohnung vermieten, sind zahlreiche Aspekte zu beachten. Insbesondere ist es wichtig, dass der Mietvertrag keine geltenden Regelungen der Eigentümergemeinschaft ignoriert, sondern alle Beschlüsse aufgreift und berücksichtigt. Hierbei muss klar zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden werden. Besondere Berücksichtigung sollte der Umgang mit Mängeln, die Berechnung von Miete und Betriebskosten sowie der Umgang mit Gebrauchsbeschränkungen finden.
