Wenn Mieter kündigen oder eine Eigentumswohnung vermietet werden soll, kommt einiges auf den Immobilieneigentümer zu. Wir geben Tipps für Vermieter, wie man eine Mietwohnung erfolgreich neu vermietet kann und erklären, worauf es bei der Vermarktung, der Mietersuche bis hin zur Schlüsselübergabe ankommt und geben Hinweise zu rechtlichen Voraussetzungen des Mietvertrags, der Nebenkostenabrechnung und vielem mehr.
Eine Mietwohnung heutzutage neu zu vermieten klingt, angesichts der Wohnungsnot, einfach. Doch nach Jahren der Vermietung, oder wenn es das erste Mail sein sollte, muss man auf dem Weg zum neuen Mietverhältnis als Vermieter vieles beachten.
Eine Mietwohnung erfolgreich neu zu vermieten, bedarf einer guten Planung und Vorbereitung. Ebenso sind Gesetze des Mietrechts und Vorschriften zu beachten. Wir geben hierzu Tipps und Hinweise zu den einzelnen und notwendigen Schritten. Denn nicht nur die Suche nach einem neuen Mieter kann zur Herausforderung avancieren.
Mietwohnung vor Neuvermietung vorbereiten
Der alte Mieter ist ausgezogen. Je nachdem in welchem Zustand sich die Wohnung befindet, ist es ratsam zumindest einige Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Eine saubere, frisch durchrenovierte Wohnung lässt sich einfacher und schneller vermarkten.
Ist die Wohnung in einem eher desolaten Zustand oder wurde so gekauft, um anschließend vermietet zu werden, sollte man vor der Vermarktung die Instandhaltungsmaßnahmen und Renovierungen planen und Kosten kalkulieren.
Mietwohnung durch Onlineanzeige erfolgreich neu vermieten
Heutzutage führt kein Weg an einer Onlineanzeige in den üblichen Immobilienportalen vorbei. Befindet sich die Mietwohnung in einem vermietbaren und gewünschten Zustand, müssen vor der Anzeigenschaltung einige Daten gesammelt, Fotos erstellt, Zahlen gedreht, Messungen vorgenommen und Informationen eingeholt werden.
Durch gute Fotos eine Mietwohnung erfolgreich vermarkten
Fotos sagen mehr als Worte, so sagt man. Umso wichtiger ist es eine Immobilienanzeige mit guten Fotos aufzuwerten. Dafür sollte man genügend Zeit einplanen und die Bereiche der Wohnung aufnehmen, die eine positive Wirkung auf die Interessenten ausüben könnten. Viele Aufnahmen zu machen ist sinnvoll, denn im Nachgang zu löschen ist einfach. Die Fotos sollten bei gutem Tageslicht aufgenommen werden.
Ein modernes Handy reicht, teils mit zusätzlichem Weitwinkel, aus. Die Fotos sollten ein positives Raumgefühl erzeugen, den richtigen Blickwinkel einfangen und auch die Außenanlagen und die Umgebung sollten in einer Immobilienanzeige nicht fehlen. Eine leichte Nachbearbeitung und ein Zuschneiden des Bildes vor dem Inserieren sind anzuraten.
Grundriss der Mietwohnung erstellen
Wenn es keinen korrekten Grundriss der Wohnung gibt, sollte man diesen aus zwei Gründen unbedingt selbst erstellen und der Immobilienanzeige hinzufügen. Einerseits können Interessenten durch einen Grundriss die Raumaufteilung erfassen. Andererseits ist das Wissen um die Größe der Wohnung für den Mietvertrag essenziell, um eine rechtssichere Mietkalkulation erstellen zu können. Zusätzlich verlangen Immobilienportale die Angabe „Mietpreis pro Quadratmeter“.
Der Grundriss sollte die Maßangaben aller Räume enthalten (Breite und Länge). Auch die Lage von Türen und Fenstern oder Mauervorsprüngen sollte enthalten sein. Wer es sich zutraut, kann mit einem Zollstock selbst Hand anlegen. Einfacher geht es mit einem elektronischen Laser Entfernungsmesser, mit dem man auch die Fläche korrekt ausmessen kann. Diese kleinen Helfer gibt es bereits ab 25 Euro.
In der Praxis wird die Wohnflächenberechnung auf Grundlage der nicht mehr gültigen, aber von den Gerichten anerkannten Wohnflächenverordnung berechnet.
Miet- und Nebenkostenkalkulation erstellen
Nach Vorliegen der korrekten Grundfläche der Mietwohnung erfolgt die Mietkalkulation. Dabei geht es um die Nettokaltmiete, als den Preis pro Quadratmeter ohne Betriebskosten und ohne verbrauchsabhängige Heizkosten.
Eine Hilfestellung zur Mietkalkulation bieten Vergleiche mit anderen Immobilien mit gleichwertiger Ausstattung aus der näheren Umgebung, die man in den Internetportalen findet. Auf jeden Fall lohnt sich aber ein Blick in den Mietspiegel der Gemeinde, sofern vorhanden. Aus diesem lässt sich die ortsübliche Vergleichsmiete pro Quadratmeter erlesen.
Neben der Größe der Wohnung sind auch die Lage, sowie die Ausstattungsmerkmale der Wohnung und des Hauses zur Berechnung der Nettomiete die Grundlage.
Achtung: Besteht in der Gemeinde eine Mietpreisbremse, so ist ein Blick in den Mietspiegel essenziell. Nur so lässt sich herausfinden, wie weit man die Miete bei Neuvermietung erhöhen kann. In der Regel sind es maximal 10 Prozent im Vergleich zur Vormiete. Grundlage ist hier § 556d BGB.
Durch die Nebenkostenkalkulation errechnet man den Betriebskostenanteil, der der Nettomiete zugeschlagen wird und so die Bruttokaltmiete ergibt. Doch Vermieter dürfen nicht alle Nebenkosten zum Betrieb der Immobilie auf den Mieter umlegen. Auch wenn sich eine professionelle Hausverwaltung lohnt, die Kosten dafür trägt der Eigentümer, wie auch die Aufwendungen für Instandsetzungsmaßnahmen und Reparaturen.
Die Nebenkosten werden nach Wohneinheit, Personenanzahl im Haushalt oder nach dem Anteil der Wohnfläche der Mietwohnung im Verhältnis zur Gesamtfläche aller Wohneinheiten über einen Verteilerschlüssel zur Nettokaltmiete addiert.
Verbrauchsabhängige Kosten wie die Heizkosten werden als Heizkostenvorauszahlung in die Nebenkosten eingerechnet. Je nach Verbrauch ergibt sich nach der Betriebskostenabrechnung ein zurückzahlbares Guthaben für den Mieter oder eine Forderung gegenüber dem Mieter.
Die Kaution als Sicherheitsnetz für das Mietverhältnis
Die Kaution ist eine Art Sicherheitsnetz für den Vermieter. In der Regel und maximal darf eine Kaution in Höhe von drei Monatsnettokaltmieten vom Mieter gefordert werden. Diese kann er in drei Raten zahlen. Die Kaution ist vom Vermieter gesondert und verzinslich anzulegen, kann aber auch als Mietkautionsversicherung dargestellt werden.
Nach Mietvertragsende können berechtigte Forderungen des Vermieters (noch offenen Nebenkosten, Reparaturkosten, Mietausfälle etc.) durch die Kaution getragen werden. Spätestens nach sechs Monaten ist diese aber an den ehemaligen Mieter auszukehren. Die Mietkaution darf in keiner Immobilienanzeige fehlen.
Ohne Energieausweis keine Immobilienanzeige
Bis auf denkmalgeschützte Immobilien muss jeder Vermieter ohne Aufforderung einen Energieausweis der Immobilie beziehungsweise Mietwohnung vorlegen. Bei der bevorstehenden Anzeigenschaltung kann dieser als PDF hochgeladen werden. Ein Energieausweis ist Pflicht und kann, je nach Bemessungsgrundlage, über das Internet oder einen Energieberater erstellt werden.
Mit dem Energieausweis wird der zukünftige Mieter über den energetischen Zustand der Mietwohnung und Immobilie informiert. Er kann so die Heiz- oder Stromkosten einschätzen.
Im nächsten Teil geben wir Tipps für Vermieter zur Anzeigenerstellung im Internet und wie man die gewünschte Zielgruppe an Mietern erreicht und zielgerichtet kommuniziert.
