Das Ziel der meisten Vermieter ist es, mit ihrer Immobilie eine möglichst gute Rendite zu erwirtschaften. Das funktioniert dann, wenn man eine geeignete Miethöhe wählt, die von Mietern als angemessen empfunden wird und deutlich mehr als nur die laufenden Kosten abdeckt. Hierbei ist der Unterschied zwischen Warmmiete und Kaltmiete zu berücksichtigen, um bei der Renditeberechnung keine Fehler zu machen.
Um einschätzen zu können, wie rentabel ihre Immobilie ist, müssen Vermieter die Mieteinnahmen den anfallenden Kosten gegenüberstellen. Nur so kann festgestellt werden, ob die Einnahmen angemessen sind oder eine Mieterhöhung notwendig wird. Hierbei ist der Unterschied Warmmiete Kaltmiete wichtig, da die Betriebskosten keinen Gewinn für die Vermieter darstellen. Was es mit der Warmmiete und Kaltmiete auf sich hat und welche Unterschiede hier bestehen, erklärt dieser Beitrag.
Das bedeutet Kaltmiete
Kaltmiete meint die reinen Mietkosten ohne die Nebenkosten, die mit ihr einhergehen. Die Kaltmiete erhalten Vermieter komplett von ihren Mietern. Sie ist das Entgelt für die Erlaubnis, eine bestimmte Wohneinheit nutzen zu dürfen. Gelegentlich trägt die Kaltmiete auch den Namen Nettomiete.
Die Kaltmiete darf von Vermietern nicht willkürlich bestimmt werden, sondern muss verschiedene Aspekte berücksichtigen. Hierzu zählen unter anderem der örtliche Mietspiegel und die Quadratmeterzahl der jeweiligen Wohnung. Außerdem gibt es für einige Lagen eine Mietpreisbremse, die eine Erhöhung der Mieten beschränkt. Grundsätzlich gilt die Formel: Quadratmeterzahl x Quadratmeterpreis = Kaltmiete.
Grundlagen der Kaltmiete
Eine wichtige Grundlage, auf der die Berechnung der Kaltmiete erfolgt, ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese gibt an, welcher Quadratmeterpreis in einer bestimmten Lage üblich ist. Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete gibt der Mietspiegel der jeweiligen Region, den Vermieter bei ihrer Gemeindeverwaltung bekommen.
Hinweis: Lange Zeit war ein Mietspiegel freiwillig, heutzutage müssen ihn alle Städte verpflichtend erstellen, die mehr als 50.000 Einwohner haben.
Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete werden die durchschnittlichen Mieten herangezogen, die innerhalb der letzten sechs Jahre für Wohneinheiten in einer Immobilie verlangt wurden. Sie sind juristisch zwar nicht bindend, dienen jedoch als wichtige Orientierung für Vermieter, um eine sinnvolle Kaltmiete zu bestimmen.
Bisher war es notwendig, die Datensätze im Mietspiegel alle 2 Jahre zu aktualisieren, seit Juli 2022 genügt es, wenn alle vier Jahre Anpassungen vorgenommen werden. Zudem ist es seit 2023 erforderlich, einen qualifizierten Mietspiegel zu erstellen. Es gab eine Übergangsfrist bis 2024, nun ist ein solcher Mietspiegel verpflichtend.
Ein Mietspiegel ist dann qualifiziert, wenn er durch bestimmte Interessenvertreter wie Mieter und Vermieter anerkannt wird. Dann dient er als bindende Grundlage und Begründung, wenn Vermieter eine Mieterhöhung vornehmen möchten. Liegt kein solcher Mietspiegel vor, hilft es bei der Bestimmung der Kaltmiete die Mietpreise von drei Immobilien in derselben Lage und mit ähnlicher Ausstattung heranzuziehen.
Besonderheiten bei Vorliegen einer Mietpreisbremse
Für einige Regionen in Deutschland gilt die Mietpreisbremse, die 2015 in Kraft getreten ist. Diese soll eine übermäßige Erhöhung der Mieten in stark nachgefragten Ballungszentren verhindern. Die Mietpreisbremse schreibt vor, dass die Kaltmiete bei einer Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete maximal um 10% übersteigen darf. So soll dauerhaft bezahlbarer Wohnraum erhalten bleiben. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass die Mietpreisbremse nur bei neu vermieteten Bestandsimmobilien und nicht bei Erstvermietungen von Neubauten gereift. Online und in der Gemeindeverwaltung erfahren Vermieter, ob eine entsprechende Deckelung in ihrer Region gegeben ist.
Die Rentabilität einer Immobilie steigern
Um mit der eigenen Immobilie eine hohe Rentabilität zu erzielen, ist eine sinnvolle Kaltmiete wichtig. Deren Höhe hängt unter anderem von der Lage, dem Zustand und der Ausstattung des jeweiligen Mietobjekts ab. In einem beliebten Wohnumfeld können etwa höhere Kaltmieten verlangt werden als in einem weniger populären. Allerdings ist es häufig so, dass in beliebten Regionen eine Mietpreisbremse vorliegt, die die Höhe der Kaltmiete deckelt.
In Bezug auf den Zustand lassen sich mit frisch renovierten und sanierten Mietobjekten besonders hohe Kaltmieten erzielen. Ebenso können Vermieter die Wohnung mit hochwertigen Komponenten wie einer Einbauküche ausstatten, die den Wert erhöhen. Auch dann ist es möglich, eine höhere Kaltmiete zu verlangen als bei Objekten ohne eine entsprechende Ausstattung. Vermieter haben es somit in gewissen Grenzen selbst in der Hand, die Rentabilität ihres Mietobjektes zu steigern.
Wann Mieterhöhungen zulässig sind
Unter bestimmten Voraussetzungen ist es Vermietern erlaubt, eine Mieterhöhung vorzunehmen. Die entsprechenden Regelungen finden sich in den §§ 557 bis 561 BGB. Eine Mieterhöhung stellt immer eine Anpassung der Kaltmiete dar und hat somit zunächst einmal nichts mit den Betriebskosten zu tun. Vermieter können sich bei der Erhöhung auf berechtigte Gründe berufen oder von vornherein im Mietvertrag eine Erhöhung mittels Staffel- oder Indexmietverträgen festlegen.
Wird eine Mieterhöhung auf Grundlage berechtigter Gründe vorgenommen, müssen unter anderem die ortsübliche Vergleichsmiete und die in § 558 Absatz 3 BGB geregelte Kappungsgrenze berücksichtigt werden. So ist beispielsweise vorgeschrieben, dass zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens 15 Monate liegen müssen. Außerdem darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % ansteigen. In Ballungsgebieten ist diese Grenze sogar auf 15 % beschränkt.
Achtung: Gelegentlich kommt es vor, dass Vermieter mit ihrer Kaltmiete die Kappungsgrenze erreichen, die ortsübliche Vergleichsmiete allerdings deutlich höher liegt. In einem solchen Fall darf die Miete trotzdem nicht weiter erhöht werden.
Das bedeutet Warmmiete
Neben der Kaltmiete gibt es die sogenannte Warmmiete. Hiermit sind sämtliche Kosten gemeint, die ein Mieter bei seinem Vermieter bezahlt. Neben der eigentlichen Kaltmiete fallen hierunter die Neben- und Betriebskosten. Gelegentlich trägt die Warmmiete auch den Namen Bruttomiete.
Die Nebenkosten erhöhen die eigentliche Kaltmiete deutlich. Häufig kommt es vor, dass Neben- und Betriebskosten synonym eingesetzt werden, dass ist jedoch nicht ganz korrekt. Die Nebenkosten meinen sämtliche Kosten die für eine Immobilie anfallen. Von diesen Gesamtkosten dürfen allerdings nur einige auf die Mieter umgelegte werden. Hierbei handelt es sich um die laufenden Kosten. Diese umlagefähigen Kosten werden als Betriebskosten bezeichnet. Sind Belastungen hingegen einmalig, muss der Vermieter sie selbst tragen. Hierzu gehören beispielsweise Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.
Nur bestimmte Nebenkosten sind umlagefähig
Für Vermieter ist es wichtig, zu wissen, welche Kosten sie an ihre Mieter weitergeben dürfen. Die Betriebskostenverordnung führt zu diesem Zweck 16 unterschiedliche Positionen auf. Zudem sind unter Punkt 17 „sonstige Betriebskosten“ aufgeführt. Hierüber haben Vermieter und Mieter die Möglichkeit, individuelle Vereinbarungen zu treffen. Häufig wird dieser Punkt für Kosten genutzt, die beispielsweise bei der Reinigung von Dachrinnen anfallen.
Es gibt einige Punkte unter den umlagefähigen Kosten, die besonders häufig genutzt werden. So geben Vermieter insbesondere die Grundsteuer sowie die Kosten für die Wasserversorgung und die Abwasserentsorgung an ihre Mieter weiter. Auch die Straßenreinigung, die Müllabfuhr und die Gartenpflege zählen zu den umlagefähigen Kosten. Des Weiteren müssen Vermieter Kosten für die Beleuchtung, die Ungezieferbekämpfung sowie die Sach- und Haftpflichtversicherung nicht selbst tragen, sondern dürfen sie weitergeben.
Auf die Vereinbarungen im Mietvertrag kommt es an
Grundsätzlich gilt, dass nur solche Betriebskosten an die Mieter weitergegeben werden dürfen, die im Mietvertrag vereinbart sind. Hierbei müssen nicht alle einzelnen Punkte genannt werden, sondern es genügt, § 2 der Betriebskostenverordnung zu erwähnen. Ebenso ist es jedoch möglich, einzelne Kostenpunkte ausdrücklich zu nennen. So wird für eine größtmögliche Transparenz für Mieter und Vermieter gesorgt.
Eine Ausnahme gilt lediglich, wenn die unter Punkt 17 genannten „sonstigen Betriebskosten“ weitergegeben werden sollen. Hier genügt ein allgemeiner Verweis nicht, sondern die jeweiligen Kosten müssen ausdrücklich genannt werden. Wie bei allen anderen Betriebskosten darf es sich auch hierbei nur um laufende Belastungen handeln. So darf etwa eine Rauchmelderwartung nur dann weitergegeben werden, wenn diese regelmäßig durchgeführt wird.
Inklusivmiete als zusätzliche Optionen
In Bezug auf den Unterschied zwischen Warmmiete und Kaltmiete spielt die sogenannte Inklusivmiete eine Rolle. Diese kommt insbesondere dann zum Einsatz, wenn Mietobjekte nur kurzzeitig vermietet werden. In einer solchen Inklusivmiete sind sämtliche Kosten inkludiert. Das erleichtert die Berechnung und sorgt ebenfalls für eine hohe Transparenz. Bei langfristigen Mietverträgen bietet sich eine Inklusivmiete hingegen nicht an, da es zu teils starken Schwankungen bei den Kosten kommen kann. Das betrifft unter anderem die Heizkosten. Hier ist es für alle Beteiligten besser, wenn die Heizkosten konkret berechnet werden, damit nur der tatsächliche Verbrauch bezahlt werden muss.
Die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig erstellen
In den meisten Fällen verlangen Vermieter von ihren Mietern eine Vorauszahlung der Nebenkosten. Diese wird zusammen mit der Kaltmiete monatlich bezahlt und bildet mit ihr die Warmmiete. In einem solchen Fall sind die Vermieter dazu verpflichtet, eine jährliche Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
In vielen Fällen umfasst der Abrechnungszeitraum ein volles Kalenderjahr. Anders ist es jedoch, wenn es zu einem unterjährigen Mieterwechsel kommt. Dann müssen die Nebenkosten anteilig auf den bisherigen und den zukünftigen Meter aufgeteilt werden. Im Normalfall findet eine Berechnung vom 01.01 eines Jahres bis zum 31.12 desselben Jahres statt. Eine Überschreitung des Abrechnungszeitraums über ein Jahr hinaus ist nicht erlaubt.
Für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung haben Vermieter ein Jahr Zeit. Das bedeutet, dass die Abrechnung spätestens am 31.12 des Folgejahres beim Mieter eingegangen sein muss. Geschieht dies nicht, verfallen die Ansprüche und eventuelle Nachforderungen können von den Vermietern nicht mehr geltend gemacht werden. Guthaben bleiben allerdings bestehen und müssen den Mietern innerhalb von 30 Tagen ausgezahlt werden.
Prinzipiell ist es möglich, dass zur Warmmiete noch weitere Kosten hinzukommen. Das betrifft üblicherweise Kosten für Strom, Fernsehen oder das Internet. Diese gehören nicht zu den eigentlichen Mietkosten, sondern beziehen sich auf separate Verträge. Diese können entweder von den Mietern selbst oder von den Vermietern abgeschlossen werden. Vermieter haben häufig die Möglichkeit, besonders günstige Konditionen auszuhandeln, da sie viele Anschlüsse gleichzeitig benötigen. Wie bei den Betriebskosten müssen auch solche sonstigen Kosten ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden, da sonst sämtliche Verpflichtungen der Mieter mit der Zahlung der Warmmiete abgegolten sind.
Fazit: den Unterschied Warmmiete Kaltmiete berücksichtigen
Der größte Unterschied zwischen Warmmiete und Kaltmiete besteht in den Nebenkosten. Mit der reinen Kaltmiete zahlen Mieter für die Überlassung des Wohnraums, wohingegen die Warmmiete auch Nebenkosten umfasst. Bei der Berechnung der Kaltmiete müssen verschiedene Faktoren wie die Größe, die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze berücksichtigt werden. Hier sollten Vermieter sorgfältig vorgehen, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein und eine größtmögliche Rentabilität zu erzielen.
Die Höhe der Warmmiete ergibt sich aus der Kaltmiete und den Nebenkosten. Die Warmmiete fällt somit höher als die Kaltmiete aus. Die Nebenkosten, die auf die Mieter umgelegt werden sollen, müssen ausdrücklich im Mietvertrag genannt werden. Außerdem ist es erforderlich, rechtzeitig eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, um als Vermieter keine Nachforderungen zu verlieren.
