Dortmund gehört seit vielen Jahren zu den beliebtesten Städten im Ruhrgebiet. Menschen aus ganz Deutschland ziehen hierher, aber besonders Zuzügler aus Nordrhein-Westfalen Bereichen die Stadt. Die Popularität von Dortmund ist auch viele unterschiedliche Faktoren zurückzuführen. Wer sich dafür interessiert, in den Wohnungsmarkt Dortmund zu ziehen oder dort in Immobilien zu investieren, sollte sich mit den Bestandsimmobilien, Neubauten und statistischen Kennzahlen auseinandersetzen.
Dortmund ist nicht nur eine der größten Städte im Ruhrgebiet sondern auch besonders beliebt. Das liegt unter anderem daran, dass die Stadt eine gesunde Mischung aus guter Wirtschaft und hoher Lebensqualität erreicht. Entsprechend steigen die Preise für Wohnraum in der Region immer weiter an, änlich wie in Leipzig. Auch wenn vieles die beiden Metropolen trennt, so ähneln sich die Perspektiven für Investoren.
Das ist für Mieter, Vermieter und Eigentümer von Privathäusern und Eigentumswohnungen gleichermaßen interessant. Dieser Artikel stellt die Besonderheiten vom Wohnungsmarkt Dortmund vor, präsentiert die Entwicklung von Bestandsimmobilien und Neubauten und erklärt, welchen Einfluss Wohnlagen und Kennzahlen auf die Immobilienpreise haben.
Wissenswertes zum Wohnungsmarkt Dortmund
Dortmund ist eine ausgesprochen lebenswerte Stadt, weswegen sie einen großen Zuzug vor allem von Menschen aus Nordrhein-Westfalen verzeichnet. Insgesamt lebten 2022 609.546 Menschen in der Stadt. Diese hatten eine durchschnittliche Kaufkraft von 23.411 €. Unter anderem ist die vielfältige Wirtschaft in Dortmund für den hohen Zuzug verantwortlich. Menschen finden hier leicht Arbeit und können ganz unterschiedlichen Tätigkeiten nachgehen. Gleichzeitig gibt es viele Grünflächen und Naherholungsmöglichkeiten, sodass man sich leicht entspannen und neue Kräfte tanken kann, so auch viele andere Standortanalysen zu Dortmund.
Hinweis: Diese verschiedenen Kriterien kommen bei Menschen unterschiedlichen Alters hervorragend an, weswegen eine gute Altersdurchmischung in Dortmund anzutreffen ist.
Die Leerstandsquote am Wohnungsmarkt Dortmund lag 2021 bei gerade einmal 2,5%. Das bedeutet, dass es kaum leere Wohnungen und Häuser gab, in die Mieter ziehen oder die Käufer erwerben konnten. Das wirkt sich auf die Preise am Wohnungsmarkt Dortmund aus. Eine Eigentumswohnung kostete im zweiten Halbjahr 2021 durchschnittlich 2.586 € pro Quadratmeter. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern betrug der Median-Angebotspreis im zweiten Halbjahr 2022 469.000 €. Entsprechend schwierig ist es, Wohnraum und Investitionsobjekte zu finden, die den eigenen Vorstellungen entsprechen.
So haben sich die Bestandsimmobilien in Dortmund entwickelt
Die Angebote für Eigentumswohnungen in Dortmund lagen zwischen dem vierten Quartal 2019 und dem zweiten Quartal 2022 nahezu immer konstant zwischen 550 und 590. Ausnahmen bildeten lediglich das vierte Quartal 2020 mit 447 Angeboten, das erste Quartal 2021 mit 441 angeboten und das erste Quartal 2022 mit 495 Angeboten. Im dritten Quartal 2022 ist die Zahl der Angebote deutlich angestiegen und lag bei 716. Auch im vierten Quartal war die Angebotszahl mit 674 noch überdurchschnittlich hoch.
Die durchschnittlichen Angebotspreise für Eigentumswohnungen sind zwischen dem vierten Quartal 2019 und dem zweiten Quartal 2022 stetig angestiegen. Zu Beginn mussten noch 1.815 € pro Quadratmeter investiert werden, 2022 waren es bereits 2.704 € pro Quadratmeter im dritten Quartal 2022 gab es dann erstmals einen Rückgang bei den durchschnittlichen Angebotspreisen. Dort mussten 2.613 € pro Quadratmeter bezahlt werden und im vierten Quartal 2022 waren sogar nur noch 2.589 € pro Quadratmeter fällig.
Eine ähnliche Entwicklung ist bei den Ein- und Zweifamilienhäusern festzustellen. Hier gab es zwischen dem vierten Quartal 2019 und dem dritten Quartal 2020 relativ konstant Angebote zwischen 280 und 310. Mit dem 4 Quartal 2020 sank die Angebotszahl auf 267 und im ersten Quartal 2021 sogar auf 236. Nach einer kurzen Erholung im zweiten Quartal 2021 pendelten sich die Werte zwischen 240 und 260 Angeboten ein. Dann fand ein deutlicher Anstieg statt. Im zweiten Quartal 2022 waren es 361 Angebote, im dritten Quartal 467 und im vierten Quartal sogar 486.
Prinzipiell sind die Median-Angebotspreise bei Ein- und Zweifamilienhäusern zwischen dem vierten Quartal 2019 und dem vierten Quartal 2022 spürbar angestiegen. 2019 mussten noch 369.000 € investiert werden, 2022 bereits 469.900. Dazwischen haben jedoch Schwankungen stattgefunden, sodass die Preise mal anstiegen und wieder fielen. Der Höhepunkt bei den Median-Angebotspreisen wurde im vierten Quartal 2021 erreicht, als noch 489.000 € investiert werden mussten.
So haben sich die Neubauten in Dortmund entwickelt
Die Angebotszahl für neugebaute Eigentumswohnungen in Leipzig hatte im vierten Quartal 2019 mit 711 ein recht hohes Niveau, das im vierten Quartal 2022 mit 718 wieder erreicht wurde. Dazwischen gab es mehr oder weniger starke Einbrüche bei den Angeboten. Besonders drastisch war dieses im vierten Quartal 2020, im ersten Quartal 2021, im dritten Quartal 2021 und im ersten Quartal 2021, als die Angebotszahl deutlich unter 600 fiel. Im dritten Quartal 2022 war dann eine deutliche Erholung zu spüren, als die Angebotsanzahl auf 769 stieg.
Die durchschnittlichen Angebotspreise für neugebaute Eigentumswohnungen sind mit wenigen Ausnahmen immer weiter angestiegen. Im vierten Quartal 2019 mussten noch 5.054 € pro Quadratmeter investiert werden und im vierten Quartal 2022 waren es bereits 7.360 € pro Quadratmeter. Ein Rückgang war lediglich vom zweiten Quartal 2021 auf das dritte Quartal 2021 sowie vom vierten Quartal 2021 auf das erste Quartal 2022 festzustellen.
Die Angebotsanzahl für neugebaute Ein- und Zweifamilienhäuser ist zwischen dem vierten Quartal 2019 und dem ersten Quartal 2022 spürbar gesunken. 2019 gab es noch 382 Angebote und 2022 nur noch 290. Im zweiten Quartal 2022 stieg die Angebotsanzahl jedoch auf 407 und erhöhte sich im dritten Quartal 2022 auf 523 und im vierten Quartal auf 528. Der Tiefpunkt wurde hingegen im dritten Quartal 2021 erreicht, als lediglich 283 Angebote zur Verfügung standen.
Die Median-Angebotspreise sind zwischen dem vierten Quartal 2019 und dem vierten Quartal 2022 merklich angestiegen. 2019 mussten noch 768.900 € für neugebaute Ein- und Zweifamilienhäuser investiert werden, 2022 waren es bereits 1.014.800. Insgesamt bleiben die Preise aber recht konstant. Im zweiten Quartal 2021 mussten beispielsweise noch 886.900 € investiert werden, was einen moderaten Anstieg im Vergleich zum vierten Quartal 2019 darstellt. Bereits im dritten Quartal 2021 wurde mit 1.032.310 jedoch bereits die Millionenmarke geknackt. Seither bewegen sich die Angebotspreise auf einem relativ konstanten Niveau, sind allerdings bis zum vierten Quartal 2022 wieder etwas gesunken.
Unterschiedliche Wohnlagen am Wohnungsmarkt Dortmund
Wer sich lediglich die durchschnittlichen Immobilienpreise anschaut, bekommt nur einen oberflächlichen Eindruck vom Wohnungsmarkt Dortmund. Das liegt daran, dass die Wohnlage erheblichen Einfluss auf die Preise hat. Grundsätzlich gibt es mit sehr guter Lage, guter Lage, mittlerer Lage und einfacher Lage vier unterschiedliche Kategorien, die zu berücksichtigen sind. Einfluss auf die Lage nehmen unter anderem die Verkehrsanbindung, die vor Ort vorhandenen Geschäfte und das Straßenbild.
Abhängig von der Wohnlage können unterschiedliche Preise mit Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern erzielt werden. In sehr guter Lage liegt die Spanne zwischen 2.500 € bis 4.800 € pro Quadratmeter. In einfacher Lage können hingegen lediglich 1.400 € bis 2.500 € pro Quadratmeter erzielt werden. In guter Lage sind es immerhin noch 2.200 € bis 4.000 € und in mittlerer Lage 1.800 € bis 3.100 €.
Die verschiedenen Wohnlagen sind relativ gleichmäßig vertreten, wobei die mittlere Lage besonders häufig anzutreffen ist. Die sehr guten und guten Wohnlagen befinden sich eher im Süden der Stadt, während die mittleren und einfachen lagen eher im Norden anzutreffen sind. Zu der sehr guten Lage gehören beispielsweise Innenstadt Süd und Ost sowie Gartenstadt, Schüren, Lücklemberg Kirchhörde und Hörde. Die gute Lage umfasst unter anderem Brakel, Berghofen und Syburg, während zur mittleren Lage beispielsweise Kley, Westerfilde, Mengede und Asseln gehören. Die einfache Lage umfasst beispielsweise Derne, Scharnhorst, Huckarde und Kirchlinde.
Hinweis: Abhängig davon, wie viel Budget Investoren und Käufern zur Verfügung steht, sollten sie sich somit an jeweils anderen Stadtteilen orientieren.
Wichtige statistische Kennzahlen am Wohnungsmarkt Dortmund
Es gibt verschiedene Kennzahlen, die Einfluss auf die Immobilienpreise am Wohnungsmarkt Dortmund nehmen. An diesen kann man sich orientieren, wenn man die bisherige Entwicklung einer Region beurteilen und Prognosen für die Zukunft abgeben möchte. Eine wichtige Kennzahl ist beispielsweise die Einwohnerzahl. Wenn diese steigt, spricht das dafür, dass eine bestimmte Stadt oder Region eine hohe Attraktivität und Anziehungskraft hat. Abhängig von der Kaufkraft der Menschen vor Ort, steigen die Immobilienpreise stark oder moderat.
Eine weitere wichtige Kennzahl ist die Leerstandsquote. Wenn diese sehr gering ist, gibt es wenig Fluktuation am Wohnungsmarkt Dortmund, weil einer großen Nachfrage nur ein begrenztes Angebot gegenübersteht. Das könnte ein Indiz dafür sein, dass eine Sättigung in einer bestimmten Region stattfindet, sodass sich Interessenten in Zukunft eher in andere Stadtteile orientieren. In diesem Fall könnte es sinnvoll sein, in diese anderen Stadtteile zu investieren, in der Hoffnung, dass mit wachsender Einwohnerzahl auch hier die Preise ansteigen.
Fazit zum Immobilien und Wohnungsmarkt Dortmund
Der Wohnungsmarkt Dortmund ist äußerst beliebt. Das zeigt nicht zuletzt der teils hohe Zuzug aus unterschiedlichen Bundesländern. Entsprechend sind die Preise für Wohnungen und Häuser in den letzten Jahren stark angestiegen. Das gilt sowohl für Bestandsimmobilien als auch für den Neubau. Wer sich Eigentum zulegen oder in den Wohnungsmarkt Dortmund investieren möchte, muss neben den Preisen die unterschiedlichen Lagen in den Blick nehmen und eine Vielzahl statistischer Kennzahlen berücksichtigen.
