Leider kommt es auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gelegentlich zu Ärger zwischen Eigentümern. Das kann auf vielfältige Gründe zurückzuführen sein. Es ist wichtig, gezielt gegen Störungen vorzugehen und sich um eine gemeinsame Lösung zu bemühen. Gelingt dies nicht, dürfen und sollten sich Eigentümer, die gestört werden, unbedingt zur Wehr setzen. Dies kann auf unterschiedliche Weise erfolgen.
Die meisten Eigentümer einer WEG streben ein gutes Miteinander an, gelegentlich kommt es jedoch zu Ärger. Hiermit ist nicht so sehr gemeint, dass zwei Eigentümer nicht miteinander klarkommen, sondern dass eine erhebliche und dauerhafte Störungen des Gemeinschaftsfriedens vorliegt. Das können kleinere Verstöße gegen die Hausordnung sein, wie ein Kinderwagen, der trotz mehrmaliger Ermahnung immer wieder im Hausflur abgestellt wird. Gelegentlich handelt es sich aber auch um massive Störungen durch Lärm- oder Geruchsbelästigung. Zunächst sollte versucht werden, eine für alle Beteiligten akzeptable Lösung zu finden. Gelingt dies nicht, können weitergehende Maßnahmen ergriffen werden. Wie diese aussehen könnten, veranschaulicht diese Artikel.
Streit mit Miteigentümer – Möglichkeiten zur Streitbeilegung
Die erste Maßnahme bei einem Streit mit Miteigentümer sollte darin bestehen, einen klärendes Gespräch zu suchen. So können alle Beteiligten ihre Standpunkte austauschen. Wichtig ist, dass die Kommunikation sachlich und auf Augenhöhe stattfindet und dass man sich für einen ruhigen und professionellen Ton entscheidet. Gelegentlich ist es so, dass störende Miteigentümer gar nicht bemerken, was ihr Verhalten bei anderen auslöst. Im Idealfall versteht er die anderen Eigentümer nach dem Gespräch besser, passt sein Verhalten an und der Grund für den Streit ist aus der Welt.
Leider funktioniert das nicht immer. Manchmal beharrt ein störender Miteigentümer auf seinem Standpunkt und ist zu keinen Kompromissen bereit. Zeigt er sich hingegen offen für ein Gespräch und einen konstruktiven Austausch, kann gegebenenfalls ein Mediator hinzugezogen werden. Hierbei handelt es sich um eine neutrale dritte Person, die im Bereich Konfliktlösung spezielle Kompetenzen erworben hat. Diese bemüht sich dann, eine für beide Seiten akzeptable Lösung zu finden, um den Grund für den Ärger zu eliminieren.
In der Praxis ist es aber leider so, dass solche klärenden Gespräche nicht immer zum gewünschten Ziel führen, sondern die betroffenen Eigentümer ihr Verhalten einfach beibehalten, einige werden sogar ausfallend. In diesem Fall ist es notwendig, die gewählten Maßnahmen zu verschärfen. Aber auch dann gilt es, eine Deeskalation nach besten Kräften anzustreben und zunächst auf die Durchsetzung der Hausordnung zu bestehen. Erst wenn auch das nicht fruchtet, können drastischere Maßnahmen ergriffen werden.
Auf die Einhaltung der Hausordnung bestehen
Ist eine gütliche Einigung mit einem störenden Miteigentümer nicht möglich, müssen die Eigentümer, die sich gestört fühlen, auf eine Durchsetzung der Hausordnung bestehen. Vor der WEG-Reform vom 01.12.2020 war hierfür der Verwalter zuständig. Aktuell schreibt § 27 Abs. 1 WEG allerdings vor, dass ein Verwalter Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung nur noch ergreifen darf, wenn diese von untergeordneter Bedeutung sind und die Gemeinschaften nicht erheblich verpflichten beziehungsweise wenn Fristen eingehalten oder Nachteile abgewendet werden müssen.
Eigentümer sind laut § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet, nicht nur die gesetzlichen Regelungen einzuhalten, sondern auch sämtliche Vereinbarungen und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft. Laut § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG gehört hierzu, eine Hausordnung aufzustellen, an die sich alle Eigentümer halten müssen. Der Verwalter hat dann die Aufgabe, sicherzustellen, dass alle Eigentümer dieser Pflicht nachkommen. Er darf die hierfür notwendigen Maßnahmen ergreifen. Im besten Fall ist in der Hausordnung bereits vorgegeben wie in einem solchen Fall zu verfahren ist.
Kommt es zu Verstößen gegen die Hausordnung, bietet es sich an, dass der Verwalter zunächst mit Aushängen im Treppenhaus arbeitet oder Rundschreiben und Aufforderungsschreiben an einzelne Eigentümer verschickt, die ihren Pflichten nicht nachkommen. So sollen die Betroffenen für ihr Fehlverhalten sensibilisiert und idealerweise zu einer Verhaltensänderung bewegt werden. Zudem helfen gezielte Aufforderungsschreiben später dabei, einen Verstoß und die dagegen ergriffenen Maßnahmen festzuhalten und nachweisen zu können.
Bleiben die entsprechenden Aushänge und Schreiben ohne Erfolg, bestünde ein sinnvoller Schritt darin, rechtliche Schritte in die Wege zu leiten. Das könnte bedeuten, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen oder Klage gegen den störenden Miteigentümer einzureichen. Die entsprechende Vertretungsmacht erhält der Verwalter grundsätzlich durch § 9b Abs. 1 S. 1 WEG. Allerdings handelt es sich bei solchen rechtlichen Schritten um keine Maßnahmen untergeordneter Bedeutung und sie haben auch keine Eilbedürftigkeit. Deswegen ist ein Verwalter nicht berechtigt, sie in die Wege zu leiten. Stattdessen muss er die Verstöße zum Tagesordnungspunkt bei der nächsten Eigentümerversammlung machen und einen Beschluss erwirken, um rechtliche Schritte einleiten zu dürfen. Ist eine gewisse Eile geboten, kann sogar eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden.
Um solche zusätzlichen Schritte zu vermeiden, ist es möglich, dass eine Eigentümerversammlung von vornherein konkrete Beschlüsse fasst, wie in einem solchen Fall vorzugehen ist. So können dem Verwalter beispielsweise in einem Verwaltervertrag oder über einen gesonderten Dauerbeschluss bestimmte Zusatzaufgaben zugewiesen werden. Dann muss er bei wiederholten Verstößen keinen zusätzlichen Beschluss einholen, sondern kann unmittelbar rechtliche Schritte einleiten.
Hinweis: In eine Hausordnung dürfen keine Vertragsstrafen aufgenommen werden, da diese mangels Beschlusskompetenz nichtig wären. Eine Ausnahme besteht lediglich dann, wenn verhältnismäßige Vertragsstrafen mittels einer Vereinbarung definiert sind, was auch für besondere Leistungspflichten gilt, die nicht zu den Kosten und Lasten der Gemeinschaft gehören.
Es ist wichtig, dass eine Hausordnung möglichst präzise formuliert wird. Fordert sie beispielsweise einen Verwalter auf, „grobe Verstöße“ gegen die Hausordnung zu ahnden, ist dies nicht eindeutig genug und die Hausordnung selbst ist ungültig. Auch darf durch eine Hausordnung keine verschuldensunabhängige Haftung begründet werden, wie das bayerische Oberste Landesgericht unter dem Aktenzeichen 2Z BR 156/01 festlegte.
Unter diesen Umständen besteht eventuell ein Unterlassungsanspruch
Durch die WEG-Reform haben sich die Rechte von Eigentümern, gegen Störungen vorzugehen, spürbar verändert. Vor der Reform konnte jeder einzelne Eigentümer Maßnahmen gegen jede Form der Störung ergreifen. Die Eigentümergemeinschaft war nicht zur Beschlussfassung verpflichtet, konnte aber die einzelnen Ansprüche vergemeinschaften, was die Ansprüche einzelner Eigentümer beendete.
GeriHeutzutage können Maßnahmen gegen Störungen nur noch von der Eigentümergemeinschaft als Ganzes rechtlich bekämpft werden, wenn die Störung das Gemeinschaftseigentum betrifft. Die entsprechende Regelung ist in § 9a Abs. 2 WEG zu finden. Einzelne Wohnungseigentümer haben nur noch dann die Möglichkeit, rechtlich gegen Störungen vorzugehen, wenn ihr Sondereigentum betroffen ist. Dies regeln die § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG und § 1004 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Das Sondereigentum ist beispielsweise dann betroffen, wenn Störungen in den Räumlichkeiten selbst vorliegen. Das kann beispielsweise durch Lärm, Gestank oder Verschattung erfolgen. Werden von einer Störung sowohl das Gemeinschafts- als auch das Sondereigentum beeinträchtigt, bleibt es den einzelnen Eigentümern erlaubt, gegen die Störungen unabhängig von der Eigentümergemeinschaft vorzugehen.
Hinweis: Ein typisches Beispiel wäre es, wenn Eigentümer ihr Sondereigentum zweckentfremden und für eine gewerbliche Tätigkeit nutzen, die viel Lärm verursacht. Gegen die Lärmbelästigung kann sowohl die Eigentümergemeinschaft als Ganzes vorgehen und verlangen, dass die gewerbliche Nutzung eingestellt wird, oder die benachbarten Eigentümer, die unter der Lärmbelästigung leiden, gehen separat dagegen vor.
In der Praxis hat es sich als sinnvoll erwiesen, zwei verschiedene Maßnahmen parallel zu nutzen. Zum einen sollte der betroffene Eigentümer zur Unterlassung aufgefordert werden und hierfür eine konkrete Frist erhalten. Auf der anderen Seite sollte der Verwalter gegen die Störung vorgehen. Dies geschieht dadurch, dass ihm eine Kopie des Schreibens an den störenden Miteigentümer zugeht, in dem er gebeten wird, entsprechende Maßnahmen zu ergreifen.
Kommt es zu einem Rechtsstreit, ist es an den Klägern, nachzuweisen, dass die Störung einem „geordneten Zusammenleben“ wie es in § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG gefordert wird, absolut zuwiderläuft. Hierfür ist es notwendig, zu belegen, dass die Störungen wiederholt auftreten und von Bedeutung sind. Die Störung muss objektiv lästig sein und darf nicht nur das Empfinden des Einzelnen Miteigentümers betreffen. Das geht aus einem Urteil des BGH mit dem Aktenzeichen V ZR 143/17 hervor. Der Kläger muss die Beeinträchtigung konkret definieren und nachweisen. Bei einer Lärmbelästigung ist dies beispielsweise über ein Lärmprotokoll möglich, in dem die Art der Lärmbelästigung sowie die Tageszeit, Dauer und Intensität enthalten sind.
Wird die Beeinträchtigung der Eigentümergemeinschaft erkannt, ohne dass jedoch konkrete Angaben vorliegen, wie ein Verwalter in einer solchen Situation zu reagieren hat, muss ein entsprechender Beschluss gefasst werden. Üblicherweise umfasst ein solcher Beschluss, dass der störende Miteigentümer abgemahnt oder zur Unterlassung aufgefordert werden soll. Ebenso kann die Gemeinschaft beschließen, dass bei wiederholten Störungen ein Rechtsanwalt hinzugezogen werden darf, der rechtliche Schritte einleitet.
Einem Mieter das Wohneigentum entziehen
Als letztes Mittel, wenn alle anderen Maßnahmen nicht gefruchtet haben, hat eine Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit, einem störenden Eigentümer das Wohneigentum zu entziehen. Die Generalklausel in § 17 Abs. 1 WEG schreibt für diesen Fall vor, dass ein entsprechender Wohnungseigentümer sein Miteigentum verkaufen muss, wenn eine Fortsetzung des gemeinschaftlichen Miteinanders nicht mehr zumutbar ist. Das wäre der Fall, wenn eine schwere Verletzung seiner Pflichten vorliegt.
Es gibt einige Praxisbeispiele, die als schwere Verletzung der Pflichten verstanden werden können. Hierzu gehören erhebliche Nachbarschaftsstreitigkeiten ebenso wie ein Messi-Syndrom oder andauernde Misstrauensbekundungen und ein rechtsmissbräuchliches Verhalten dem Verwalter gegenüber, die für die anderen Eigentümer nicht hinnehmbar sind. Auch Schmähungen und Tätlichkeiten beziehungsweise Beleidigungen gegenüber Dritten oder anderen Eigentümern und dem Verwalter zählen hierzu.
Hinweis: Trotz dieser allgemeinen Regelungen muss jeder Fall individuell betrachtet werden. Eine querulatorische Anfechtung ist beispielsweise noch kein Rechtsmissbrauch, der einen Entzug des Wohneigentums rechtfertigen würde.
Andersherum darf kein Eigentümer zu einem bestimmten Verhalten genötigt werden, indem ihm damit gedroht wird, ihm sein Wohneigentum zu entziehen. Grundsätzlich haben Eigentümer das Recht, Beschlüsse anzufechten und dieses Recht darf ihnen nicht durch Drohungen verwehrt werden.
Ein Sonderfall liegt vor wenn die Eigentümergemeinschaft lediglich aus zwei Parteien besteht. Hier ist eine Entziehung des Wohneigentums nicht möglich, wenn derjenige Eigentümer, der eine solche Entziehung anstrebt, selbst so erhebliche Pflichtverletzungen begangen hat, dass man auch ihm sein Wohneigentum entziehen könnte.
Vor dem Entzug des Wohneigentums ist eine Abmahnung erforderlich
Bevor einem Eigentümer sein Wohneigentum entzogen werden kann, muss er zwingend zuvor abgemahnt worden sein und trotzdem seinen Pflichten, die er nach § 14 WEG zu erfüllen hat, nicht nachkommen, was mit einem „geordneten Zusammenleben“ nicht vereinbar wäre. Entsprechend setzt ein Entzug des Wohneigentums nach § 17 Abs. 2 WEG mindestens drei gravierende Pflichtverstöße voraus.
Dem Wohnungseigentumsrecht zufolge hat die Eigentümergemeinschaft das Entziehungsrecht, weswegen sie den Verwalter als ihr Vertretungsorgan damit beauftragen darf, eine Abmahnung gegen den störenden Miteigentümer auszusprechen. Allerdings ist es seit der WEG-Reform nicht mehr eindeutig klar, ob der Verwalter einfach eine Abmahnung aussprechen darf oder ob er zunächst einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft einholen muss. Somit wäre zu klären, ob es sich bei einer Abmahnung um ein Thema von untergeordneter Bedeutung handelt. Wenn Eigentümer auf der sicheren Seite sein wollen, sollten sie einen Beschluss fassen, um Rechtssicherheit für sich und den Verwalter herzustellen.
Läuft bereits ein gerichtliches Verfahren gegen einen Miteigentümer, sodass ihm der Entzug des Wohneigentums droht, und setzt er trotzdem sein Verhalten fort, gegen das sich die Klage richtet, ist keine zusätzliche Abmahnung erforderlich. Beleidigungen, Drohungen und tätliche Angriffe während eines laufenden Gerichtsverfahrens signalisieren somit, dass der Miteigentümer nicht zu einer Verhaltensänderung bereit ist. Da eine Abmahnung das Ziel verfolgt, dem Eigentümer die Chance zu geben, sein Verhalten zu ändern, ist nicht von einem Erfolg auszugehen, weshalb auf sie verzichtet werden kann.
Ein Zahlungsrückstand allein reicht nicht aus
Vor der WEG-Reform war es möglich, einem Eigentümer sein Wohneigentum zu entziehen wenn dieser länger als drei Monate mit einem Betrag in Zahlungsverzug war, der mindestens 3% des Einheitswertes seines Eigentums betrug. Heutzutage ist die Rechtslage anders. Das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) wurde so geändert, dass die Eigentümergemeinschaft bei Zahlungsrückständen einen Zahlungstitel gegen den betroffenen Eigentümer erwirken und somit eine Zwangsversteigerung des Wohneigentums in die Wege leiten kann. Ein Entziehungsgrund liegt somit nur noch vor, wenn das Zahlungsverhalten eines Eigentümers schleppend ist und sich somit schädlich auf die Eigentümergemeinschaft auswirkt.
Nicht nur schuldhaftes Verhalten kann geahndet werden
Nimmt man § 17 Abs. 1 WEG wörtlich, muss ein Verschulden des störenden Miteigentümers vorliegen, um ihm sein Wohneigentum entziehen zu können, in der Praxis wird der Paragraph jedoch anders gehandhabt. Hiernach ist es nicht zwingend erforderlich, dass ein störendes Verhalten schuldhaft ist, sondern ein Entzug des Wohneigentums ist auch dann möglich, wenn eine gesundheitliche Verfassung zu einem Verhalten führt, das für die Gemeinschaft schädlich ist. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn das sogenannte Messi-Syndrom vorliegt.
Allerdings hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass bei einer Beurteilung der Schwere einer Pflichtverletzung die Schuldunfähigkeit des jeweiligen Miteigentümers zu berücksichtigen ist. Die letztendliche Entscheidung müssen hierbei die Fachgerichte treffen. Ist beispielsweise ein Miteigentümer psychisch krank und schafft es trotzdem, dass es über einen längeren Zeitraum hinweg zu keinen Beeinträchtigungen mehr kommt, ist eine Eigentumsentziehung nur dann möglich, wenn zusätzliche besondere Gründe vorliegen.
Das ist zu tun, wenn Angehörige des Eigentümers der Störfaktor sind
Manchmal sind es gar nicht die Miteigentümer selbst, die das harmonische Miteinander der Eigentümergemeinschaft stören, sondern beispielsweise Ehegatten oder Miteigentümer. In diesem Fall ist es möglich, einen Veräußerungsbeschluss gegen die jeweils störende Person zu erwirken. Das ist möglich da es sich bei Ehegatten um Bruchteilseigentümer handelt, denen es grundsätzlich frei steht, ihre Eigentumsanteile zu veräußern.
Prinzipiell ist es aber möglich, dass das Eigentum komplett entzogen wird, da es genügt, wenn einer der Miteigentümer einen Entziehungstatbestand erfüllt. Um das zu vermeiden, sollten die anderen Miteigentümer die Anteile des störenden Eigentümers erwerben und dafür sorgen, dass dieser dauerhaft nicht mehr in der Wohnanlage anzutreffen ist. Dieses Vorgehen kann auch während eines gerichtlichen Verfahrens genutzt werden, solange noch kein Zuschlag erteilt wurde. In einem solchen Fall ist es allerdings erforderlich, der Eigentümergemeinschaft die Kosten zu ersetzen, die durch das bisherige Verfahren entstanden sind.
Verhindern, dass das Entziehungsrecht verwirkt wird
Grundsätzlich ist es möglich, dass ein Entziehungsrecht verwirkt wird. Ein typisches Beispiel liegt vor, wenn es über Jahre hinweg nicht geltend gemacht wird und es inzwischen keine Entziehungsgründe mehr gibt. Aber selbst wenn noch Entziehungsgründe vorliegen, kann das Entziehungsrecht verloren gehen, wenn es über Jahre hinweg nicht benutzt wurde. Auch ein gerichtlich erwirktes Entziehungsurteil, das die Miteigentümer nicht genutzt haben, kann dazu führen, dass das Entziehungsrecht verwirkt. Deswegen ist es empfehlenswert, rechtliche Schritte immer zeitnah zu vollziehen.
Einen rechtskonformen Beschluss fassen
Die gesetzlichen Vorgaben, wie ein Entziehungsbeschluss formal gefasst sein muss, gelten seit der WEG-Reform nicht mehr. Entsprechend ist es rechtlich nicht mehr zwingend erforderlich, einen Entziehungsbeschluss zu erwirken, um entsprechende rechtliche Maßnahmen in die Wege zu leiten. Dennoch ist es empfehlenswert, einen solchen Beschluss zu fassen, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein.
Während der Beschlussfassung gilt das Stimmprinzip, dass auch sonst von der Eigentümergemeinschaft genutzt wird. Das kann nach § 25 Abs. 2 WEG nach Köpfen erfolgen oder anhand der Miteigentumsanteile. Eine einfache Mehrheit genügt für die Beschlussfassung, allerdings regelt § 25 Abs. 4 WEG, dass der störende Miteigentümer während der Beschlussfassung nicht stimmberechtigt ist. Bei einer Zweiergemeinschaft kann komplett auf einen solchen Beschluss verzichtet werden.
Kommt es zur Beschlussfassung, hat der störende Miteigentümer die Möglichkeit, diesen anzufechten. Die Anfechtungsklage wird nach § 44 Absatz 1 S. 1 WEG verhandelt, wobei zu klären ist, ob der Beschluss formell einwandfrei gefasst wurde, was beispielsweise bedeutet, dass zunächst eine Abmahnung des Miteigentümers stattgefunden hat, und ob das Verhalten des störenden Miteigentümers einen Entziehungsgrund rechtfertigt. Ob die Entziehungsgründe tatsächlich vorliegen wird hingegen nicht sachlich geprüft. Das passiert erst, wenn die Eigentümergemeinschaft tatsächlich Klage gegen den störenden Miteigentümer einreicht und eine Veräußerung der Eigentumswohnung fordert. Somit kann eine Anfechtung nicht damit erfolgreich durchgesetzt werden, dass aus Sicht des störenden Miteigentümers keine Entziehungsgründe vorliegen, da dies nicht Teil des Prüfverfahrens ist.
Der Verkauf des Eigentums
Kommt es zu einem bestandskräftigen Entziehungsbeschluss ist der betroffene Miteigentümer dazu verpflichtet, sein Sondereigentum zu verkaufen. So ist es in § 17 Abs. 1 WEG geregelt. Tut er dies nicht, kann die Eigentümergemeinschaft Klage einreichen, damit der Betroffene Miteigentümer zum Verkauf gezwungen wird. Reagiert der Betroffene Miteigentümer auch darauf nicht, besteht laut § 17 Abs. 4 WEG die Möglichkeit, das Wohnungseigentum zwangsversteigern zu lassen.
Hinweis: Es genügt nicht, dass der störende Miteigentümer nicht mehr der Eigentümer der Wohnung ist, sondern auch der Besitz muss ihm entzogen werden. Das bedeutet, dass derjenige, der die Eigentumswohnung erwirbt, den bisherigen Eigentümern nicht darin wohnen lässt oder ihm den Besitz anderweitig überlässt. Dies wäre den anderen Eigentümern nicht zuzumuten. Eine Ausnahme von dieser Regel liegt allerdings vor, wenn das Wohnungseigentum aufgrund eines gemeinschaftsschädlichen Zahlungsverhaltens entzogen wurde. Dann sollte es für die anderen Miteigentümer nicht unzumutbar sein, wenn der bisherige Eigentümer im Besitz der Wohnung bleibt.
Fazit: Deeskalation anstreben und schrittweise vorgehen
Ärger mit einem Miteigentümer gibt es in einer WEG immer wieder. Das Ziel sollte immer darin bestehen, ein klärendes Gespräch zu suchen und eine Lösung zu finden, die für alle Beteiligten akzeptabel ist. Lediglich wenn ein störender Miteigentümer uneinsichtig ist und auf seinem Standpunkt beharrt, sollte die Eigentümergemeinschaft schrittweise gegen ihn vorgehen. Hierbei sollte nicht sofort mit rechtlichen Schritten gedroht werden, sondern die einzelnen Maßnahmen sollten schrittweise erfolgen. Es ist immer besser zu deeskalieren und nach Möglichkeit gut miteinander auszukommen, als sofort mit Kanonen auf Spatzen zu schießen. Eine genaue Planung und eine exzellente Kommunikation sind in einem solchen Fall daher das Beste.
Artikelbild von Freepiks
