Mit dem Wegfall des Privilegs der verbrauchsunabhängigen Abrechnung für Wärmepumpen in der Heizkosten ist für Vermieter eine wesentliche gesetzliche Neuerung eingetreten. Hier erfahren Sie, was Sie als Vermieter über die gesetzlichen Anpassungen wissen müssen und was das für Sie konkret bedeutet.
Neben dem politischen und gesellschaftlichen Trubel rund um das Heizungsgesetz sind mit der Novellierung der Heizkostenverordnung auch einige wesentliche Änderungen eingetreten, die den Verbraucher zum Energiesparen anregen sollen. Für Vermieter ist vor allem die letzte Änderung im Oktober 2024 von Bedeutung.
Wird Ihr Mietshaus überwiegend durch eine Wärmepumpe beheizt, besteht möglicherweise dringender Handlungsbedarf. Denn die gesetzliche Änderung sieht vor, dass die Abrechnung bei solchen Gebäuden nun nach dem Verbrauch abgerechnet werden muss. In diesem Beitrag erfahren Sie, was es mit der gesetzlichen Änderung auf sich hat, welche Übergangsregelungen und Ausnahmevorschriften gelten und was die Novellierung für Sie bedeutet.
Neue Regelung ist Teil der Novellierung der Heizkostenverordnung
Als Teil der großen Reform der Heizkostenverordnung ist seit Oktober dieses Jahres die Verbrauchserfassung bei Wärmepumpen inzwischen Pflicht. Mit der Änderung der Heizkostenverordnung aus dem Jahr 2021 wurden die Vorgaben der EED (Energy Efficiency Directive) in das deutsche Recht umgesetzt. Drei wesentliche Änderungen waren bereits in Kraft getreten. Zum einen umfasst die Novellierung eine Pflicht zur Umrüstung auf fernablesbare Zähler. Zudem sieht sie die Ergänzung der Heizkostenabrechnung durch zusätzliche Informationen vor. Darüber hinaus statuiert die Änderung der Verordnung die Verpflichtung zur monatlichen Verbrauchsinformation für den Mieter.
Durch die Änderungen der Heizkostenverordnung sollen die Verbraucher zum Energiesparen angeregt werden. Dies soll durch einen besseren Überblick über die genauen Verbrauchszahlen realisiert werden.
Privileg für Wärmepumpen entfällt
Seit dem 01. Oktober 2024 ist nun eine weitere Änderung eingetreten, die für Vermieter von Bedeutung ist. Bisher fielen Gebäude, die überwiegend durch Wärmepumpen beheizt wurden, nämlich unter § 11 der Heizkostenverordnung (HeizkostenV). § 11 HeizkostenV stellt eine Privilegierung dar, weil er Vermieter von der verbrauchsabhängigen Erfassung und Abrechnung in bestimmten Fällen und bei bestimmten Gebäuden befreit. Eine verbrauchunabhängige Abrechnung war daher möglich und die entstandenen Kosten konnten vollständig und unabhängig von dem konkreten Verbrauch auf die Mieter umgelegt werden.
Durch die Novellierung der Heizkostenverordnung entfällt diese Privilegierung für Wärmepumpen, sodass nunmehr eine Abrechnung nach dem Verbrauch verpflichtend ist. Gebäude, die überwiegend mit Wärmepumpen beheizt werden, fallen deshalb entsprechend der Anpassung unter § 7 HeizkosenV. Hintergrund dieser Anpassung ist, dass Wärmepumpen vor allem in Mehrfamilienhäusern als wesentliche Warmwasser- und Wärmequelle eingesetzt werden. Mieter sollen – wie auch bei anderen Heizarten – einen besseren Überblick über ihren eigenen Verbrauch erhalten und letztlich zum Energiesparen angeregt werden.
Ausnahme bei Unwirtschaftlichkeit bleibt erhalten
Eine Ausnahme von nun geltenden Pflicht zur Erfassung und Abrechnung der Energie nach dem Verbrauch besteht allerdings auch weiterhin für Wärmepumpen. Denn trotz der Tatsache, dass das Privileg für Wärmepumpen mit der gesetzlichen Änderung entfallen ist, existiert weiterhin die Ausnahmeregelung bei sogenannter Unwirtschaftlichkeit gemäß § 11 Abs. 1 HeizkostenV.
Unwirtschaftlichkeit liegt vor, wenn die Kosten unverhältnismäßig hoch sind. Dies ist der Fall, wenn die Kosten nicht durch Einsparungen erwirtschaftet werden können, die innerhalb von zehn Jahren erzielt werden können.
- 7 regelt die anteilig verbrauchsabhängige Abrechnung
Mit dem Wegfall des Privilegs für Wärmepumpen fallen Gebäude, die überwiegend mit Wärmepumpen beheizt werden also unter § 7 HeizkostenV. Dieser regelt in Absatz 1 die Verteilung des erfassten Wärmeverbrauchs. Eine Verbrauchsabhängige Erfassung und Abrechnung bedeutet nämlich nicht, dass tatsächlich 100 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. § 7 Abs. 1 HeizkostenV regelt, dass mindestens 50 Prozent, höchstens jedoch 70 Prozent der Kosten verbrauchsabhängig abzurechnen sind. Der Rest (30 bis 50 Prozent der Kosten) können demnach weiterhin auf Grundlage des festgelegten Verteilerschlüssels auf die Mieter umgelegt werden. In bestimmten Ausnahmefällen ist sogar eine Verteilung von 70 bis 30 Prozent festgelegt.
Was unter die umlagefähigen Nebenkosten fällt, ist wiederum in § 7 Abs. 2 HeizkostenV geregelt. Darunter fallen:
- Kosten des zur Wärmeerzeugung verbrauchten Stroms und der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung
- die Kosten des Betriebsstromes
- die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes
- die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz
- die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung
- die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen gemäß § 6a. der Heizkostenverordnung
Übergangsregelung bis September 2025
Wie häufig sieht die Änderung eine Übergangsfrist vor, sodass die Vermieter eine Karenzzeit für die Umstellung haben. Eigentümer haben noch bis Ende September 2025 Zeit, um die verbrauchsabhängige Erfassung zu realisieren. Eine unmittelbare Umstellung bedurfte es mit Inkrafttreten der Änderung im Oktober 2024 also noch nicht.
Hinzu kommt, dass eine Abrechnung nach dem Verbrauch erst ab 2026 verpflichtend wird, wenn die notwendigen Geräte und Vorrichtungen entsprechend der Übergangsfrist im Jahr 2025 installiert werden. Maßgeblich für die verbrauchsabhängige Abrechnung ist also der nach der Installation beginnende Abrechnungszeitraum.
Gesetzliche Anpassungen in der Heizkostenverordnung
Der Wegfall des Privilegs wurde durch eine Reihe gesetzlicher Änderungen in der Heizkostenverordnung realisiert.
In § 7 Abs. 2 HeizkostenV wurde die umlagefähigen Kosten nun auch um „Kosten des zur Wärmeerzeugung verbrauchten Stroms“ erweitert.
- 9 HeizkostenV führt in Absatz 1 und Absatz 2 nun auch Wärmepumpen in Bezug auf die Kostenverteilung auf.
Wie bereits ausgeführt wurden Wärmepumpen aus § 11 HeizkostenV gestrichen, welcher eine Privilegierung zur verbrauchsunabhängigen Abrechnung statuiert.
In § 12 Abs. 3 HeizkostenV wird die Frist zum Einbau von Geräten zur Verbrauchserfassung genannt, soweit am 01. Oktober 2024 noch keine Zähler vorhanden sind.
Ergänzt wird werden diese Anpassungen darüber hinaus auch durch eine kleine Änderung der Betriebskostenverordnung (BetrKV). § 2 Abs. 2 BetrKV wurde durch „Kosten des zur Wärmeerzeugung verbrauchten Stroms“ erweitert.
