Die Grundlagen der Mietverwaltung sind im BGB geregelt. Gerichtsurteile erweitern das Mietrecht. Private Vermieter haben gegenüber den Mietern sowohl Rechte als auch Pflichten.Diese zu kennen erspart nicht nur Zeit, sondern auch Kosten. Im nachfolgenden ein Überblick über die wichtigsten Regeln zur Vermietung einer Immobilie.
Mit der Vermietung einer Immobilie gehen viele Fragen und Entscheidungen einher. Für jeden privaten Vermieter ist es mehr als empfehlenswert, die eigenen Rechte und Pflichten der Mietverwaltung zu kennen. Das Mietrecht ist ein weites und für viele unbekanntes Feld.
Die Hauptpflichten ergeben sich aus dem § 535 des BGB, des Bürgerlichen Gesetzbuches. Ein Blick in das Gesetzt ist Grundlagenwissen im Mietrecht.
Viele Vermieter, gerade wenn Sie zum ersten Mal eine Immobilie Vermietern, sind unerfahren. Dabei versetzt Sie die Kenntnis über Ihre Rechte und Pflichten nicht nur in die Lage, rechtssicher und professionell auftreten zu können. Sie sind auf Probleme mit Mietern auch besser vorbereitet.
Darüber hinaus trägt die Wahrnehmung Ihrer eigenen Pflichten zu einer guten Beziehung zu Ihren Mietern bei. In diesem Artikel haben wir die wichtigsten Rechte und Pflichten zusammengefaßt.
Mietverwaltung – Ihre Rechte als Vermieter
Über die Rechte eines Vermieter bestehen oft Zweifel. Während sich einige Vermieter mehr herausnehmen, als Ihnen zusteht, lassen sich andere Vermieter zu viel gefallen. Nicht nur wegen der Möglichkeit eines Rechtsstreits sollten Sie Ihre Rechte unbedingt kennen.
Schon gewusst? Ein mündlicher Mietvertrag ist gültig und bedarf nicht der Schriftform. Jedoch sollten Vermieter stets einen schriftlichen Mietvertrag aufsetzen, sowie eine Hausordung als Anlage bereitstellen.
- Mietkaution
Als Vermieter haben Sie das Recht, eine Kaution von Ihrem Mieter zu verlangen. Die Höhe der Kaution muss vertraglich vereinbart werden. Dabei darf sie allerdings das Dreifache der Monatsmiete nicht übersteigen. Der Mieter muss die Kaution allerdings nicht auf einmal zahlen, sondern kann sie auch in drei gleich großen Teilzahlungen leisten.
Zudem muss die Kaution nicht unbedingt in Bar hinterlegt werden – sie kann auch durch eine Bürgschaft, die Einrichtung eines Kautionssparbuchs oder immer häufiger auch durch eine Mietkautionsversicherung geleistet werden. Denken Sie unbedingt daran, die Mietkaution gemäß § 551 Abs. 3 BGB getrennt von Ihrem Vermögen anlegen.
- Mieterhöhungen
Als Vermieter haben Sie das Recht, die Miete zu erhöhen, auch wenn es sich um einen unbefristeten Mietvertrag handelt – dabei ist allerdings vieles zu beachten. Sie haben die Möglichkeit, die Miete nach § 558 BGB auf den ortsüblichen Satz anzuheben, wobei die Nettokaltmiete zugrunde zu legen ist. Eine Mieterhöhung ist frühestens fünfzehn Monate nach dem Einzug des Mieters möglich und muss nach § 558a BGB in Textform mitgeteilt werden.
Bei der Erhöhung der Miete sind Sie als Vermieter an den geltenden Mietspiegel gebunden. Zudem müssen Sie bei Neuvermietungen beachten, ob Ihre Immobilie in einem Gebiet liegt, die Mietpreisbremse gilt, welche die Mieterhöhung zusätzlich begrenzt.
- Kündigung des Mieters
Sie sind nicht auf ewig an Ihren Mieter gebunden – unter bestimmten Voraussetzungen haben Sie als Vermieter das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen. Zu unterscheiden ist dabei die ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB von der außerordentlichen, fristlosen Kündigung gemäß § 543 BGB. Ein Grund für eine ordentliche Kündigung kann etwa eine schuldhafte Verletzung der Pflichten aus dem Mietvertrag sein.
Auch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs fällt unter die Rubrik der ordentlichen Kündigung. Eine außerordentliche, fristlose Kündigung kann zum Beispiel erfolgen wenn der Mieter seiner Pflicht zur Mietzahlung nicht nachkommt oder die Wohnung an Dritte ohne Zustimmung des Vermieters untervermietet. Auch eine vorsätzliche Beschädigung oder Vernachlässigung der Mietwohnung gibt dem Vermieter das Recht, fristlos zu kündigen.
Die Kündigung muss schriftlich als Brief ergehen und handschriftlich vom Vermieter unterschrieben sein. Beachten Sie zudem, dass der Kündigungsgegenstand, also die vermietete Wohnung, klar benannt werden muss. Gleiches gilt auch für den Kündigungsgrund, der explizit genannt werden muss. Darüber hinaus müssen Sie dem Mieter eine angemessene Frist zur Räumung der Wohnung setzen.
Die Kündigungsfrist für eine ordentliche Kündigung ist abhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bisher bestand. Bei einer Mietdauer unter fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, bei einer Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren wiederum schon sechs Monate. Hat der Mieter mehr als acht Jahre in der Wohnung gewohnt, beträgt die Kündigungsfrist neun Monate.
- Betriebskosten
Vermieter können Nebenkosten auf den Mieter umlegen, sofern sie vertraglich vereinbart sind. Nebenkosten, die auf den Mieter umgelegt werden können, sind etwa die Grundsteuer, die warmen Betriebskosten, die Abwassergebühr, die Kosten für den Aufzug, die Müllabfuhr und die Straßenreinigung, sowie Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung.
Umlagefähig sind, gemäß Betriebskostenverodnung, kurz BetrKV, zudem auch Beleuchtungskosten, die Kosten für Fernsehen, Kabelanschluss oder Antenne, Haftpflicht – und Sachversicherungen, die Kosten für die Gartenpflege, die Kosten für den Hausmeister und Schornsteinfeger und sonstige Betriebskosten.
Wichtig: Vergessen Sie nicht, dass diese Nebenkosten detailliert aufgelistet werden müssen, wenn Sie die Nebenkostenabrechnung erstellen.
- Besichtigungsrecht des Vermieters
Der Vermieter hat kein generelles Besichtigungsrecht. Selbiges gilt für eine Hausverwaltung, die die Mietverwaltung übernimmt. Nur wenn ein konkreter Anlass für eine Wohnungsbesichtigung besteht, haben Sie als Vermieter das Recht, die Wohnung zu besichtigen. Ein solcher Anlass kann darin bestehen, einen Schaden oder Mangel feststellen zu müssen. Seien Sie aber bei Ausübung eines Besichtigungsrechts äußerst vorsichtig.
Mietverwaltung – Ihre Pflichten als Vermieter
Mit der Vermietung einer Immobilie gehen nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten einher. Kommen Sie diesen von Anfang an gewissenhaft nach, ersparen Sie sich möglichen Auseinandersetzungen und beugen Streitigkeiten mit Mietern vor.
- Instandhaltung
Als Vermieter haben Sie die Pflicht, die Immobilie instand zu halten. Damit verbunden ist die Pflicht, dass Sie die Kosten für notwendige Reparaturen an Strom -, Gas – und Wasserleitung tragen müssen. Nur wenn es sich um Kleinreparaturen an Gegenständen in der Wohnung handelt, muss der Mieter bezahlen, sofern er diese verursacht hat. Darunter fällt zum Beispiel die Erneuerung für beschädigte Zugschnüre an Jalousien, Lichtschaltern oder Türklinken.
Beachten Sie aber, dass die Einzel – oder Höchstgrenze, bis zu der der Mieter bezahlen muss, im Mietvertrag benannt sein muss, denn andernfalls ist der Mieter von seiner Leistungspflicht befreit. Doch selbst wenn der Mietvertrag dies regelt, liegt die Obergrenze nach stetiger Rechtsprechung bei 75 Euro.
Tipp: Privatvermieter sollten in den Mietzins eine kalkulatorische Instandhaltungsrücklage einrechnen. Damit können Vermieter notwendige Reparaturen durchführen. Diese Rücklage sollte man separiert auf einem Unterkonto ansammeln.
Die Instandhaltung einer Immobilie ist wohl eines der komplexesten Unterfangen für Vermieter. Wird die Immobilie vermietet ist es umso wichtiger den Zustand in einer vermietbaren Form aufrechtzuerhalten.
- Beseitigung von Schäden und Mängeln
Als Vermieter sind Sie grundsätzlich verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem mangelfreien und ordnungsgemäßen Zustand zu zu übergeben und diesen während der Mietzeit zu erhalten. Sämtliche Schäden, die während der Mietdauer auf den normalen Verschleiß zurückzuführen sind, müssen Sie als Vermieter tragen. Das gilt etwa für abgenutzte Fußböden oder Beschädigungen von Fensterfassungen. Nur, wenn der Mieter Schäden selbst verursacht und diese nicht auf den normalen Verschleiß durch Abnutzung zurückzuführen sind, kann der Mieter sich zahlungspflichtig machen. Unter Umständen kann es sich sogar um einen Kündigungsgrund handeln.
- Reparaturen
Der Vermieter hat die Pflicht, Schönheitsreparaturen zu bezahlen, sofern im Mietvertrag keine oder eine fehlerhafte Klausel enthalten ist. Entscheidend ist der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe – aus diesem Grund ist das Übergabeprotokoll so wichtig. Wurde die Immobilie im renovierten Zustand übergeben und besteht keine Vereinbarung über die Einzugsrenovierung, teilen sich Mieter und Vermieter die Kosten.
- Beseitigung von Schimmel
Ob der Mieter oder der Vermieter Schimmel beseitigen und die Kosten dafür tragen muss, ist eine vieldiskutierte Frage mit hohem Streitpotenzial. Tatsächlich kommt es auf die Ursache der Schimmelbildung an. Nach ständiger Rechtsprechung trägt der Vermieter die Beweispflicht dafür, ob die Schimmelbildung nicht auf die Bausubstanz zurückzuführen ist. Lässt sich beweisen, dass dies der Fall ist, muss der Mieter wiederum nachweisen, dass die Schimmelbildung nicht auf vertragswidriges Heiz – und Lüftungsverhalten zurückzuführen ist. Kann der Vermieter aber nicht beweisen, dass die Schimmelbildung nicht auf die Bausubstanz zurückzuführen ist, ist er in der Pflicht, die Kosten für die Beseitigung des Schimmels zu übernehmen. Davon sind auch die Folgekosten abgedeckt.
- Allgemeine Verkehrssicherungspflicht
Der Vermieter hat die Rechtspflicht, andere nicht zu gefährden. Davon erfasst ist nicht nur die Wohnung, die er vermietet. Die Verkehrssicherungspflicht erstreckt sich auch auf die Garage, den Keller, den Hausflur, Treppen, den Fahrstuhl, den Garten, sowie alle Einrichtungen, die der gemeinschaftlichen Nutzung dienen. Sie umfasst etwa die Sicherstellung einer funktionierenden Beleuchtung oder die Reinigung von Geh – und Zuwegen.
Durch den Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht können sich Versicherer mehrfach absichern. Nicht nur eventuelle Schadenersatzansprüche werden befriedigt. Diese Versicherung enthält auch einen subsidären Rechtschutz, da der Versicherer die Schuldfrage vor Leistung stets prüft und die Ansprüche gegebenefalls abwehrt.
- Nebenkostenabrechnung
Als Vermieter haben Sie die Pflicht, gemäß § 556 BGB jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, soweit der Mieter eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung leistet. Aus § 2 der Betriebskostenverordnung ergibt sich, welche Nebenkosten umlagefähig sind. Beachten Sie, dass die Nebenkostenabrechnung für ein Jahr spätestens bis zum Ende des Folgejahres erstellt werden muss. Versäumen Sie als Vermieter diese Frist, haben Sie keinen Anspruch auf eine mögliche Nachzahlung. Dies gilt aber nicht für ein Guthaben, welches der Mieter auch bei einer verspäteten Abrechnung ausgezahlt bekommen muss.
- Heizung
Als Vermieter muss sicherstellen, dass die Wohnung zwischen dem 1. Oktober und dem 30. April mit einer Raumtemperatur von mindestens 20 Grad beheizt werden kann. Ist dies nicht der Fall, hat der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, die Miete zu mindern.
Aufgrund des Krieges in der Ukraine und der steigenden Energiepreise wird der Gesetzgeber wohl zeitnah darüber entscheiden, ob die Raumtemeparturen für einen gewissen Zeitraum seitens der Vermieter reduziert werden können. Unlängst hat Vonovia diesen Schritt angekündigt und erntet nun Kritik der Ampelpolitiker zur Temperatursenkung.
- Wohnungsgeberbestätigung
Der Vermieter ist seit dem 1. November 2015 verpflichtet, eine Wohnungsgeberbescheinigung beziehungsweise Vermieterbescheinigung für Mieter auszustellen. Dies bedeutet, dass Sie als Vermieter dem Mieter innerhalb einer Frist von zwei Wochen eine Bescheinigung über Ein – oder Auszug ausstellen müssen. Diese Bescheinigung muss die Namen und Adressen von Mieter und Vermieter, sowie die Anschrift der konkreten Wohnung und das jeweilige Ein – oder Auszugsdatum beinhalten.
Die Mietverwaltung ist komplex
Wer seine Immobilie, ob Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus vermietet, muss sich alltäglich mit dem Mietrecht befassen. Neben der Einhaltung der Hausordung, diversen Reparaturen fehlenden Mietzahlungen bietet die alljährliche Betriebskostenabrechnung viel Raum für Streietereien mit der Mieterschaft.
Die Aufgaben der Mietverwaltung sind komplex und das deutsche Mietrecht sowieso. Und die Pflichten von Mietern bedürfen alltäglich einer Aufsicht, gerade wenn es um den so genannten Hausfrieden geht und Mieter der Gebrauch der Mietsache alles andere als vernünftig funktioniert.
Ja, Vermietung erwirtschaftet Geld. Doch der Ausgleich zwischen Mieteinnahmen und Instandhaltung samt nörgelnden Mietern kann einer Herkulesaufgabe gleichkommen. Aus unserer Sicht sollten sich private Vermieter mit den Aufgaben einer Hausverwaltung auseinandersetzen. Zwar sind die Kosten für die Mietverwaltung nicht auf die Mieter umlegbar. Aber die steten und oft ändernden Rechtsvorschriften zur Mietverwaltung lohnen einer Übertragung der Aufgaben. Und die Kosten sind wahrlich nicht so hoch, wie viele Vermieter denken.
