Ein WEG Beirat leistet viele wichtige Aufgaben und unterstützt sowohl den Verwalter als auch den Eigentümer. Hierbei ist es aber wichtig, dass er sich auf seine Kernkompetenzen fokussiert und keine Kompetenzüberschreitung begeht. Deswegen ist es wichtig, dass die rechtlichen Grenzen des Beirats genau ausgelotet sind und alle Beteiligten wissen, welche Aufgaben er konkret zu erledigen hat. Außerdem sollten gezielte Schutzmaßnahmen ergriffen werden, um Grenzüberschreitungen zu vermeiden.
Sowohl Verwalter als auch Eigentümer sind in vielen Situationen dankbar, einen WEG Beirat an ihrer Seite zu haben. Dieser übernimmt vielfältige Aufgaben und ist gerade in Ausnahmesituationen eine große Hilfe. Allerdings kommt es gelegentlich zu Kompetenzüberschreitungen beim Beirat. Das führt häufig zu Unstimmigkeiten und kann ernste Konsequenzen nach sich ziehen. Deswegen sollten die rechtlichen Grenzen des Beirats bekannt sein und Schutzmaßnahmen gegen Grenzüberschreitungen ergriffen werden. Wie dies im Einzelnen gelingen kann, erklärt dieser Artikel.
Diese Aufgaben erfüllt der WEG Beirat
Es gibt einige klar geregelte Aufgaben, die ein WEG Beirat erfüllen muss. Diese sind im WEG (Wohnungseigentumsgesetz) festgehalten. Unter anderem vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter und lädt zu Versammlungen ein, wenn dieser nicht vorhanden ist oder sich weigert, eine Versammlung einzuberufen. Die Beschlüsse, die bei einer Versammlung gefasst werden, hält der Schriftführer in einer Niederschrift fest. Diese muss vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinem Vertreter unterzeichnet werden.
Eine weitere Hauptaufgabe des WEG Beirats besteht darin, den Verwalter bei all seinen Tätigkeiten zu unterstützen und zu überwachen. Hierzu gehört unter anderem, den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung zu prüfen und eine Stellungnahme dazu abzugeben. Zusätzlich haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit, dem Verwaltungsbeirat zusätzliche Kompetenzen einzuräumen, sofern sich der Beirat zu deren Übernahme bereiterklärt. Üblicherweise wird diese Möglichkeit genutzt, wenn sich der Verwaltungsbeirat um die Erhaltung des Wohneigentums oder die Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens kümmern soll.
Hinweis: Die Übertragung der zusätzlichen Kompetenzen kann mittels Beschluss oder Vereinbarung erfolgen.
In diesen Situationen überschreitet der WEG Beirat seine Kompetenzen
Es gibt klare rechtliche Grenzen des WEG Beirats, die dieser unbedingt einhalten muss. Grundsätzlich gilt: Die Zuständigkeit des WEG Beirats hört dort auf, wo die Zuständigkeit des Verwalters beginnt. Der Beirat hat somit keine Befugnis, die Entscheidungen des Verwalters zu beeinflussen oder gar zu überstimmen. Der Verwalter entscheidet unabhängig und eigenständig und ist dem Weg Beirat gegenüber nicht weisungsgebunden. Die Kontrolle des Verwalters durch den WEG Beirat erfolgt ausschließlich durch Stichproben und keinesfalls durch eine permanente Überwachung.
In der Praxis gibt es einige Beispiele, bei denen der WEG Beirat seine rechtlichen Grenzen überschreitet. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn er ohne einen Beschluss bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vornimmt oder bestehende Beschlüsse ändert oder aufhebt. So kann der Beirat beispielsweise nicht über die Köpfe der Eigentümer hinweg entscheiden, einen Verwalter zu entlassen oder nicht zu entlassen. Auch eigenmächtige Buchungen für die Eigentümergemeinschaft sind eine Kompetenzüberschreitung des WEG Beirats.
Immer wieder kommt es vor, dass ein WEG Beirat eigenmächtig bestimmte Dienstleister oder Handwerker beauftragt oder deren Tätigkeiten ohne einen Auftrag überwacht oder abnimmt. Auch die Hausordnung darf der WEG Beirat nicht eigenmächtig erstellen oder sie durch sich selbst ersetzen. Ebenso wenig ist es dem WEG Beirat erlaubt, ein Redeverbot bei Eigentümerversammlungen zu erteilen oder Verträge der Eigentümergemeinschaft eigenmächtig zu schließen oder zu kündigen.
In Finanzfragen muss der WEG Beirat immer Rücksprache halten und darf beispielsweise nicht die Instandhaltungsrücklage verwenden oder anlegen, ohne hierfür einen Auftrag bekommen zu haben. Ebenso muss die Vergütung des WEG Beirat verhältnismäßig sein und den Aufwendungsersatz berücksichtigen. Nicht zuletzt ist es nicht erlaubt, dass der WEG Beirat Vorteile vom Verwalter oder Handwerkern annimmt.
Schutzmaßnahmen vor Grenzüberschreitungen des WEG Beirats
In den meisten Fällen geht der Verwalter gegen Kompetenzüberschreitungen des WEG Beirats vor und zeigt ihm seine rechtlichen Grenzen auf. Ab und zu reagiert der Beirat hierauf aber nicht oder der Verwalter unternimmt nichts, weil die Handlungen des Beirats in seinem Sinne sind. Bei solchen Situationen sollten Eigentümer tätig werden und gegen die Kompetenzüberschreitungen vorgehen. Das ist auf vielfältige Weise möglich.
Es ist wichtig, dass die Eigentümer grundlegende Kenntnisse zum Wohnungseigentumsrecht haben und wissen, wo die rechtlichen Grenzen des WEG Beirats liegen. Nur dann können sie auf Kompetenzüberschreitungen aufmerksam machen und das Gespräch mit dem Beirat suchen. Hierbei ist es von Vorteil, wenn mehrere Eigentümer gemeinsam auf die Grenzüberschreitungen aufmerksam machen, um dem Beirat die Ernsthaftigkeit des Problems zu verdeutlichen. Eigentümer sollten sich deshalb darum bemühen, andere Miteigentümer zu finden und gemeinsam Strategien zur Beendigung der Kompetenzüberschreitung zu erarbeiten.
Ebenso können Eigentümer den Verwalter dazu auffordern, etwas zu unternehmen, wenn der WEG Beirat seine rechtlichen Grenzen überschreitet. Es bietet sich an, eine solche Aufforderung schriftlich zu verfassen und eine konkrete Frist zu setzen. Bei ernsten Kompetenzüberschreitungen kann es zudem nötig werden, den Verwaltungsbeirat abzuwählen. Wenn dieser unentgeltlich arbeitet, ist dies jederzeit möglich. Bei einer anderslautenden Teilungserklärung oder einer Vergütung des Beirats kann es jedoch notwendig sein, dass ein wichtiger Grund für die Abwahl vorliegt. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn das Vertrauensverhältnis nachhaltig gestört ist und den Eigentümern eine Zusammenarbeit mit dem Weg Beirat nicht mehr zugemutet werden kann.
Für die Abwahl ist es notwendig, einen entsprechenden Tagesordnungspunkt in die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung aufzunehmen. Es ist wichtig, dass dies rechtzeitig geschieht, damit die Ladungsfrist eingehalten wird. Nimmt der Verwalter den Tagesordnungspunkt nicht auf, kann eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden. Hierfür müssen mindestens 25% der Eigentümer einen entsprechenden Antrag stellen. Ein Verwalter ist dann verpflichtet, die außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Tut er dies pflichtwidrig nicht, kann dies auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats tun.
Wenn es nicht zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung kommt, ist eine Beschlussersetzungsklage möglich. Diese erlaubt es beispielsweise einem Eigentümer, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, oder der WEG Beirat wird auf gerichtlichen Beschluss hin abgerufen. All das ist aber nur dann möglich, wenn sich Eigentümer auf andere Weise um eine Klärung des Problems bemüht haben, hierbei aber zu keinem Ergebnis gekommen sind. Eine solche Bemühung wäre beispielsweise der Versuch, einen Umlaufbeschluss zu realisieren.
Fazit
Grundsätzlich ist ein WEG Beirat nützlich und leistet viele wertvolle Dienste für den Verwalter und die Eigentümer. Überschreitet er aber seine rechtlichen Grenzen, müssen Schutzmaßnahmen ergriffen werden. In diesem Fall können die Eigentümer beispielsweise den Verwalter zum Einschreiten auffordern, den Verwaltungsbeirat abwählen oder eine Beschlussersetzungsklage anstreben. Je besser die Kommunikation mit dem WEG Beirat funktioniert, desto leichter lassen sich geeignete Lösungen finden und desto weniger drastische Maßnahmen müssen ergriffen werden.
