Der Mietvertrag. Er ist Dreh- und Angelpunkt eines jeden Mietverhältnisses. Besonders als Vermieter, aber auch als Mieter empfiehlt es sich dringend, die wichtigsten Grundlagen und Gesetze zu wissen, die es bei, im und rund um einen Mietvertrag zu beachten gilt. Was Sie unbedingt wissen sollten und welche Punkte Sie stets in einem Mietvertrag regeln sollten, erfahren Sie hier.
Vermieter sollten sich stets über allerlei Themen bilden und immer wieder informieren. Gerade in Zeiten von Klimazielen, steigenden Energiepreisen und Mietpreisbremsen, muss ein Vermieter über viele Dinge Bescheid wissen. Der Mietvertrag ist und bleibt aber das Herzstück und die Grundlage für jede Vermietung. Die meisten Dinge rund um den Mietvertrag sind in den § 535 ff. BGB geregelt. Die Praxis zeigt aber, dass sich immer wieder Fehler in Mietverträge einschleichen. Dies ist oft folgenschwer: In aller Regel werden dann Konditionen zugunsten des Mieters angenommen.
So wichtig die tagesaktuellen Themen, die Vermieter betreffen, auch sein mögen – der Mietvertrag bleibt das wichtigste Schriftstück für Vermieter, Mieter und im Zweifel auch Gerichte. Im vorderen Bereich des Textes über den Mietvertrag erfahren Sie unter anderem, was bei der Form des Mietvertrags zu beachten ist und warum alle Bewohner in den Mietvertrag aufgenommen werden sollten. Weiterhin bekommen Sie die wichtigsten Grundzüge des Datenschutzes im Mietrecht vermittelt.
Im zweiten und unteren Bereich des Textes erfahren Sie was es bei der Miete und den verschiedenen Mietarten zu beachten gilt. Außerdem erfahren Siegeht es darum, wie die Kaution geleistet werden kann und was diesbezüglich im Mietvertrag zu regeln ist. Zudem räumen wir mit dem berüchtigten Thema Schönheitsreparaturen auf und Sie bekommen einige hilfreiche Tipps für die Aushändigung von Pflichtangaben und Verwendung Formularmietverträgen.
Im Übrigen: Sie sind Eigentümer innerhalb einer Wohngemeinschaft und gleichzeitig Vermieter derselben Immobilie? Dann bachten Sie die Grundlagen und Gesetze besonders gut, bevor Streit innerhalb der WEG entsteht.
Mietvertrag: Für mehr als die Hälfte aller Deutschen die Grundlage des Wohnens
Das Mieten einer Wohnung ist fester Bestandteil der deutschen Gesellschaftsstruktur. Ende letzten Jahres existierten in Deutschland rund 43,4 Millionen Wohnungen. Im Vergleich zum Vorjahr ist die Anzahl der Wohnungen weiter gestiegen. Gerade in Ballungsräumen herrscht seit vielen Jahren die Diskussion über Wohnungsnot, Mietpreisbremse und den sozialen Wohnungsbau. Der Bedarf ist offenkundig: Denn anders als in manch anderen europäischen Ländern leben über die Hälfte aller Deutschen (circa 58 Prozent) zur Miete.
Zum Thema Mieten und Mietwohnungen gehören aber nicht selten auch Streitigkeiten. Für die Gerichte ist Mietrecht ein wahres Arbeitsbeschaffungsprogramm. Jährlich finden deutschlandweit vor den Amts- und Landgerichten über 200.000 Mietrechtsprozesse statt. Zwischen Vermieter und Mieter kann es im Laufe eines Mietverhältnisses potenziell zu allerlei Differenzen kommen. Wer zahlt die Schimmelbeseitigung, ist die Mieterhöhung berechtigt, ist die Kündigung wirksam – Gerichte sind regelmäßig mit diesen und unzähligen weiteren Fragen rund um das Thema Mietrecht beschäftigt.
Anknüpfungspunkt ist grundsätzlich zunächst immer eines: der Mietvertrag. Er und erst sekundär das gesetzlich geregelte Mietrecht in den §§ 535 ff. BGB sind entscheidend. Deswegen ist es für Mieter, aber vor allem für Vermieter unerlässlich, zu wissen, was es beim Mietvertrag zu beachten gilt. Viele Dinge erscheinen dabei als Lappalie, können sich aber im Falle eines Falles als entscheidungserheblich herausstellen. Seien Sie beim Thema Mietvertrag also auf der sicheren Seite und machen Sie beim Aufsetzen Ihrer Mietverträge keine Fehler.
Vertrag sollte immer schriftlich geschlossen werden
Grundsätzlich kann ein Mietvertrag auch mündlich geschlossen werden. Aus zwei Gründen sollten Sie einen Vertrag mit dem Mieter aber gerade nicht mündlich, sondern ausnahmslos immer schriftlich schließen. Zum einen gilt ein Mietvertrag, der für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossen, aber nicht verschriftlicht wird, gemäß § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte Zeit. Eine Befristung oder Ähnliches ist dann schlicht nicht möglich. Das Gesetz verbietet es also nicht, einen Mietvertrag mündlich zu schließen, schützt den Mieter aber bei einem Mietvertrag, der für mehr als ein Jahr gilt.
Der zweite und entscheidende Grund ist aber die Rechtssicherheit. Im Vertrag legt der Vermieter alle wichtigen Dinge für das Mietverhältnis fest. Im Falle eines Rechtsstreits ist nicht primär das Gesetz, sondern zunächst der Mietvertrag entscheidend. Das Gesetz wird hinzugezogen und kann unter Umständen gewisse Regelungen für ungültig erklären. Ganz gleich, ob es um die Miethöhe, Nebenpflichten, die Umlage von Kosten oder die Regelungen von Schönheitsreparaturen geht – der Mietvertrag ist erst einmal entscheidend. Liegt dieser nicht schriftlich vor, können die – nur mündlich – vereinbarten Regelungen im Falle eines Rechtsstreits vor Gericht schwer nachgewiesen werden.
Ein schriftlicher Vertrag kann im Falle eines Rechtsstreits hingegen problemlos als Urkundenbeweis eingebracht werden. So nah Ihnen also der Mieter auch stehen sollte, auf einen schriftlichen Mietvertrag sollten Sie, aber auch der Mieter in keinem Fall verzichten. Nicht nur, dass Sie Streitigkeiten bereits durch die Verschriftlichung vorbeugen – falls das gute Verhältnis tatsächlich einmal beim Geld aufhört, gibt es eine sichere Grundlage, auf die sich gestützt werden kann.
Alle Bewohner in den Mietvertrag aufnehmen
In den schriftlichen Vertrag gehören allerlei Daten, die es nicht zu vergessen gilt. Zuallererst müssen die Daten des Vermieters und des Mieters aufgeführt werden – also wer an wen vermietet. Was zunächst selbstverständlich klingt, kann aber in bestimmten Situationen Anlass zur Aufmerksamkeit geben. Nicht selten etwa zieht nicht eine Einzelperson, sondern gleich mehrere Mieter in die Wohnung – zum Beispiel Mitbewohner bei einer WG oder der Lebenspartner. In diesem Fall sollten unbedingt alle Personen in das Vertragswerk aufgenommen werden.
Zum einen muss im Falle des Auszugs einer Person kein neuer Vertrag geschlossen werden, sondern die anderen Mieter bleiben Partei des Vertrags. Zum anderen hat die Aufnahme aller Mieter in den Vertrag einen weiteren, überaus wichtigen Hintergrund: Die Mieter schulden die Miete stets alle gemeinsam gesamtschuldnerisch. Gemäß § 421 Satz 1 BGB schuldet also jeder einzelne Mieter dem Vermieter die gesamte Miete und nicht nur einen Teil. Dies gewährleistet Ihnen als Vermieter eine größere Sicherheit. Denn ist ein Mieter zahlungsunfähig, können Sie sich demnach mit der gesamten Mietforderung an den oder die anderen Mieter wenden. Als Vermieter sind Sie also einem geringeren Insolvenzrisiko ausgesetzt.
Wie die Mieter die Bezahlung der Miete untereinander regeln oder aufteilen, spielt für Sie demnach keine Rolle. Darüber hinaus eröffnet die Mehrheit der Mieter auch die Möglichkeit, diese im Falle einer Leistungsklage gesamtschuldnerisch zu verklagen. Wird etwa für längere Zeit keine Miete gezahlt, sind sie nicht dem Insolvenzrisiko eines einzigen Mieters ausgesetzt, sondern es reicht theoretisch ein einziger zahlungsfähiger Mieter.
Datenschutz beachten
Beim Einfügen der Daten der Mieter sollten Sie unbedingt auf den Datenschutz achten. Klar ist, dass die Erhebung von Daten nicht nur unausweichlich, sondern auch berechtigt ist. Schließlich müssen Sie wissen, an wen Sie Ihr Eigentum vermieten und zum anderen spielen auch andere Daten zu Recht eine Rolle bei der Wahl des Mieters. Wichtig ist, dass die von Ihnen als Vermieter erhobenen Daten ausschließlich das Mietverhältnis betreffen. Eine darüber hinausgehende Verwendung ist nicht zulässig.
Gewissen Angaben dürfen allerdings nicht erhoben werden. Dazu gehört die Nationalität oder der Familienstand, sofern er sich nicht ohnehin daraus ergibt, dass eine ganze Familie einzieht. Zur Überprüfung der Identität können Sie sich den Personalausweis vorlegen lassen. § 20 Abs. 1 des Personalausweisgesetzes erlaubt dies. Aufpassen sollten Sie in diesem Zusammenhang aber bei Formularmietverträgen. Ältere Exemplare sehen noch die Aufnahme der Pass- oder Ausweisnummer vor. Dies ist angesichts des Datenschutzes heute aber unzulässig.
Daten der Wohnung genau angeben
Wer von wem mietet, reicht natürlich noch nicht aus. Von großer Bedeutung sind auch die genauen Daten zur Wohnung, also des „Was“. Das mag zunächst selbsterklärend wirken, doch beim Einfügen der Daten der zu vermietenden Immobilie, sollten Sie äußerst aufmerksam sein. Mit der Unterschrift wird der Inhalt des Mietvertrags rechtswirksam. Das bedeutet, dass der Mieter nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB die Mietsache beanspruchen kann. Bei der Bezeichnung und den Daten der Wohnung sollten deshalb keine Fehler unterlaufen.
Zu den regelmäßig aufzuführenden Daten gehören natürlich die Wohnungsgröße und die Anzahl der Zimmer. Zudem sollte das Vorhandensein und die Anzahl der Bäder sowie der Küche und der Keller aufgeführt werden. Gibt es eine Einbauküche oder andere besondere Einbauten, sollten auch diese in den Vertrag aufgenommen werden. Sind ein oder mehrere Balkone, eine Terrasse oder sogar ein Garten vorhanden, achten Sie auch darauf, die Anzahl und die jeweilige Fläche mit aufzunehmen.
Bei der reinen Wohnfläche sind Keller-, Treppenhaus- und Flurflächen nicht einzubeziehen. Balkone, Terrassen und Gartenflächen werden hingegen anteilig – zu 30 bis 50 Prozent – angerechnet. Dies ist vorwiegend für die Betriebskostenrechnung relevant. Denn die meisten Posten werden über die Wohnfläche ermittelt und abgerechnet. Auch bei etwaigen Mieterhöhungen ist die Wohnfläche entscheidend.
Miete genau berechnen und Mietart klar regeln
Gerade bei den heutigen Diskussionen ist das wohl erste, was einem einfallen möchte, die Miete selbst und vor allem ihre Höhe. Selbstverständlich ist auch der Mietpreis im Mietvertrag festzuhalten. Dieser muss anhand des Mietspiegels berechnet werden, sofern die Wohnung im Geltungsgebiet liegt. Dabei sollte äußerst genau vorgegangen werden. Wird zu viel Miete verlangt, ist der Mieter berechtigt, die Miete in der unberechtigten Höhe nebst Zinsen zurückzufordern.
Neben der Kaltmiete muss auch die Heiz- und Nebenkostenvorauszahlung ausgewiesen werden. Nebenkosten sind laufende Kosten und strikt von den Kosten für die Instandhaltung zu differenzieren. Die Heizkostenvorauszahlung errechnet sich aus den durchschnittlichen Verbrauchswerten für Öl, Gas oder anderer Energieträger, welche der Ablesedienstleister in der Jahresabrechnung mitteilt.
Die Standardnebenkosten werden in der Betriebskostenverordnung ausgewiesen. Darunter fallen etwa die Grundsteuer, Kosten für den Schornsteinfeger oder auch Gebühren für die Müllabfuhr. Sie können, müssen aber nicht alle Standardbetriebskosten im Mietvertrag auflisten – ein Verweis auf § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung genügt.
Darüber hinaus können auch Betriebskosten anfallen. Wenn Sie diese auf den Mieter umlegen möchten, müssen die anfallenden sonstigen Betriebskosten unbedingt im Mietvertrag benennen.
Die Miete ist Berechnungsgrundlage für künftige Mieterhöhungen, weshalb Sie bei der Berechnung und Festlegung besonders gründlich sein sollten. In aller Regel erfolgt die Mieterhöhung dann auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei müssen Mietspiegel und Kappungsgrenzen beachtet werden.
Mieterhöhungen können aber je nach Art des Mietvertrags, über den Sie sich mit dem Mieter einigen, auch schon zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages in diesem geregelt werden. Man spricht dann vom Index- oder Staffelmietvertrag.
Beim sogenannten Staffelmietvertrag werden die zukünftigen Mieterhöhungen bereits vertraglich festgelegt. Im Mietvertrag werden dann die Intervalle beziehungsweise „Staffeln“ aufgeführt, in denen Erhöhungen erfolgen. Diese sind genau aufzuführen, damit der Staffelmietvertrag auch gültig ist.
Auch beim Indexmietvertrag erfolgen Mieterhöhungen nicht anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern anhand des Verbraucherindexes, der vom Statistischen Bundesamt jährlich herausgegeben wird und die Lebenshaltungskosten abbildet. Momentan steht der Indexmietvertrag in der Kritik, weil der Index wegen der hohen Inflation stark steigt.
Art und Höhe der Kaution muss festgelegt werden
Ein weiteres Thema, das beim Aufsetzen des Mietvertrags wichtig ist, ist die Kaution. Es ist grundsätzlich möglich, maximal drei monatliche Kaltmieten als Kaution zu fordern. Der Mieter ist berechtigt, diese in drei Monatsraten zu leisten. In den meisten Fällen wird die Kaution in Bar geleistet. Sie kann aber alternativ auch durch eine Mietkautionsversicherung oder Bankbürgschaft erbracht werden. Wie die Kaution geleistet wird, sollte unbedingt im Mietvertrag festgehalten werden.
Zudem muss die Kaution – in welcher Form sie auch geleistet wird – getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Der Mieter soll nämlich nicht dem Insolvenzrisiko des Vermieters ausgesetzt sein.
Im Falle einer Bürgschaft muss der Bürge im Mietvertrag namentlich aufgeführt und als solcher bezeichnet werden. Der Bürge muss den Mietvertrag allerdings nicht unterschreiben, sondern der Bürge und der Vermieter müssen einen separaten Bürgschaftsvertrag schließen.
Bei einer Bank- oder Versicherungsbürgschaft, bei der der Mieter einen Vertrag mit einer Bank oder einer Versicherungsgesellschaft schließt und dafür eine Gebühr zahlt, ist die Versicherung beziehungsweise die Bank Bürge im Falle eines Zahlungsausfalls des Mieters. Hier reicht ein Nachweisdokument. Die Art der Bürgschaft und der Bürge sollten aber dennoch im Mietvertrag festgehalten werden.
Schönheitsreparaturen können nur unter gewissen Voraussetzungen verlangt werden
Ein immer wieder viel diskutiertes Thema sind Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen. Eine besondere Rolle spielt dabei das Übergabeprotokoll, in dem der genaue Zustand der Mieträume so genau wie möglich festgehalten werden sollte. In den Mietvertrag sollte zudem ein Hinweis aufgenommen werden, ob die Mieträume im renovierten oder unrenovierten Zustand übergeben worden sind. Denn nur wenn die Wohnung im renovierten Zustand übergeben wurde, können Schönheitsreparaturen beim Auszug verlangt werden.
Außerdem wird das Übergabeprotokoll bei einem Rechtsstreit regelmäßig relevant, wenn sich Vermieter und Mieter über den Zustand der Mietwohnung streiten. Damit an der Verbindlichkeit des Übergabeprotokolls keine Zweifel bestehen, können Sie im Mietvertrag formulieren, dass es Teil des Mietvertrags ist.
Beachten Sie in diesem Zusammenhang, dass feste Klauseln darüber, in welchem zeitlichen Abstand Schönheitsreparaturen erfolgen müssen, nach aktueller Rechtsprechung nicht zulässig sind. Unterlassen sollten Sie auch genaue Vorschriften hinsichtlich besonderer Materialien oder Farben. Es empfiehlt sich außerdem einen Hinweis in den Mietvertrag aufzunehmen, dass der Vermieter im Laufe der Mietzeit nicht zu Schönheitsverpflichtungen verpflichtet ist.
Kleinreparaturen dürfen 100 Euro nicht übersteigen
Neben Schönheitsreparaturen können auch Kleinreparaturen im Mietvertrag geregelt werden. Kleinreparaturen betreffen Teile der Wohnung, die häufig genutzt werden. Dies ist etwa bei Fenstern , Steckdosen oder Lichtschaltern der Fall. Allerdings dürfen die Kosten für die Kleinreparaturen, die der Mieter zu tragen hat, 100 Euro inklusive Mehrwertsteuer nicht überschreiten. Gleichzeitig dürfen nicht mehr als 6 Prozent der Jahreskaltmiete zusammenkommen.
Auch hinsichtlich des Unterschreibens aufmerksam sein
Dass der Mietvertrag schließlich vom Vermieter auf der einen und sämtlichen Mietern auf der anderen Seite unterschrieben werden muss, klingt profan. Doch nicht umsonst haben die Amtsgerichte auch immer wieder mit Fällen zu tun, in denen eine Partei abstreitet, dass ein Mietvertrag zustande gekommen ist oder der Rücktritt vom Mietvertrag behauptet wird.
Mit der Unterschrift wird der Mietvertrag rechtlich bindend. Ein Rücktritt ist ausgeschlossen, sofern vorher eine Wohnungsbesichtigung stattgefunden hat. Vermerken Sie als unbedingt das Datum der Wohnungsbesichtigung im Mietvertrag schriftlich. Andernfalls – oder wenn es tatsächlich keine Besichtigung stattgefunden hat – steht dem Mieter das Recht zum Rücktritt offen.
Hat die Besichtigung hingegen stattgefunden und wurde bestenfalls auch vermerkt, besiegeln die Vertragspartner mit der Unterschrift ihr Schicksal – zumindest vorläufig. Dann bleibt nämlich nur noch das Kündigungsrecht, wobei aber die Kündigungsfristen des § 573c BGB einzuhalten sind.
Auch beim Mietvertragsrecht hat das digitale Zeitalter begonnen: Seit 2016 ist es nämlich möglich, einen Mietvertrag auch elektronisch zu unterschreiben. Hintergrund ist die europaweit gültige eiDAS-Verordnung (electronic identification, authentication and trust services). Spezielle Anbieter bieten diesen Service für eine rechtssichere Umsetzung der digitalen Unterschrift an. Wollen Sie jedoch davon keinen Gebrauch machen, steht die klassische handschriftliche Unterschrift dem in nichts nach. Wichtig ist nur, dass die Unterschrift tatsächlich auch handschriftlich vorgenommen wird, um spätere Unstimmigkeiten zu verhindern.
Schließlich ist anzumerken, dass der Hausverwalter im Mietvertrag schriftlich bevollmächtigt werden sollte, wenn er den Mietvertrag unterschreibt. Dies bietet sowohl für Sie als Vermieter, als auch für den Hausverwalter und den Mieter Rechtssicherheit.
Pflichtangaben getrennt vom Mietvertrag aushändigen
Hat der Mieter den Mietvertrag unterschrieben, sollten Sie unbedingt daran denken, ihm einige Pflichtangaben auszuhändigen. Dazu gehören Informationen zur Datenverarbeitung (DSGVO), damit der Mieter im Bilde darüber ist, welche Daten über ihn erhoben werden und wofür diese verwendet werden dürfen. Ebenfalls gehört dazu der Energieausweis. Die Grundlage dafür hat der Gesetzgeber mit der Gebäudeenergiegesetz geschaffen, welche den Vermieter verpflichtet, den Energieausweis bei Neuvermietungen vorzulegen. Unterlassen Sie als Vermieter das Aushändigen eines Energieausweises, könnte sogar ein Bußgeld drohen. Einen zulässigen Grund zur Minderung der Miete stellt das Unterlassen oder sogar die Weigerung aber nicht dar.
Befindet sich die vermietete Immobilie im Geltungsbereich der Mietpreisbremse, müssen Sie dem Mieter zusätzlich auch Auskunft zur Höhe der Vormiete nach § 556g Abs. 1a BGB erteilen.
Ein Tipp an dieser Stelle: Händigen Sie dem Mieter diese Dokumente separat und nicht gemeinsam mit dem Mietvertrag aus. Vermeiden Sie insbesondere, die genannten Pflichtangaben an den Mietvertrag angeheftet zu übergeben. Hintergrund ist, dass sie ansonsten als Bestandteil des Mietvertrags angesehen werden könnten, was im Zweifelsfall zu rechtlichen Unstimmigkeiten kommen kann.
Bei Formularmietverträgen auf Aktualität achten
Gerade weil nicht jeder Vermieter ein Mietrechtsspezialist ist und sich in der Praxis immer wieder Fehler einschleichen, sind Formularmietverträge heutzutage der Standard. Individuell formulierte Verträge sind eher zur Ausnahme geworden. Der Vorteil ist augenscheinlich auch hier die Rechtssicherheit. Andernfalls besteht die Gefahr, dass der Mietvertrag durch fehlerhafte Klauseln oder unzulässig abweichenden Formulierungen unwirksam wird.
Formularmietverträge lassen sich auf allerlei Portalen im Internet finden und enthalten alle wichtigen gesetzlichen Vorgaben zum Mietverhältnis. Achten sollte man dabei aber unbedingt immer auf die Aktualität des des Formvertrags. Die Rechtsprechung ist beim Mietrecht schnelllebig und Vorgaben werden durch Gerichtsurteil immer mal wieder neu definiert. Zudem sind gerade in älteren Versionen auch datenschutzrechtliche Fehler, die es unbedingt zu vermeiden gilt
Die sicherste, aber auch kostenintensive Alternative zum Formularmietvertrag ist ein Mietrechtsanwalt. Dieser kann den Mietvertrag rechtsgestaltend ausformulieren und auf individuelle Wünsche eingehen und Sie beraten. Genau dies ist auch der Nachteil von Formularmietverträgen. Weil Sie formalisiert und standardisiert sind, geben Sie im Grunde keinen Raum für individuelle Regelungen, die aber zu für Ihr spezielles Objekt oder für Ihre Beziehung zum Mieter hingegen vorteilhaft und gewünscht sein könnten. Ob Sie sich nun aber für einen Formularmietvertrag, einen selbst oder von einem Anwalt aufgesetzten Mietvertrag oder für eine Mischung entscheiden sollten – die Grundzüge des Mietvertrags bleiben für jeden erfolgreichen Vermieter unabdingbar.
